来源: 地产壹线
签约额首次突破2000亿大关、年度销售排名首次进入行业TOP15、“三道红线”指标全面“绿档”。
这些本可以拉涨股价的“喜讯”，却未让中国金茂实现飘红，反而在年报发布后的下一个交易日，跌了5.49%。
资本市场给金茂投出“绿票”的主要原因，在于年内44亿元的计提，令集团年内归母净利润大幅大跌；以及下滑至18%，甚至不及行业平均水平的物业开发毛利率。
“三道红线”指标半年黄转绿
2020年末，中国金茂的现金短债比为1.5、净负债率为53.15%、剔除预收款后负债率为66.75%。成功进入了“三道红线”中，可年增15%有息负债的绿档企业阵营。
半年即调档成功，兑现了金茂管理层在半年业绩会上的那句：对中国金茂影响不大。但实际过程，却是“拼尽全力”。
年报显示，2020年末，金茂的短债为277.71亿元，同比降幅17.7%，而现金为434.56亿元，同比增幅达到了113.43%。
可以看出，这一指标的优化，重点在于现金的增加。
而这除了归功于金茂加速回款，还要归功于金茂在融钱上的多种操作：
2020年7月和8月，金茂合计完成约9.5亿股股份配售，对象包括平安人寿、中化香港，获得款项净额约港币54亿元。
2020年12月，金茂与母公司中化股份签订50亿元的永续借款协议，年利率4.95%。
2020年里，金茂录得的出售子公司收益为15.43亿元，其中，上半年里只有5.26亿元。
而出售子公司，也“挪走”了金茂的部分负债。如金茂在12月时出售给平安的常州龙茂45%股权，对价8.66亿元。尽管交易后金茂仍持有项目55%股权，属于控股方，但金茂却在公告中表示：项目公司不再是附属公司，财务业绩将不再于其账目内综合入账。
类似操作在金茂体系内并不少见，它们虽然带着负债一起撤出了中国金茂的财务列表。但实际上，中国金茂仍需承担持股范围内的债务责任。
（常州龙茂财务情况）
几番联合操作下，金茂终于站上安全“绿岛”。
新签约及已售未结转毛利率18%
根据年报所示，2020年里，金茂的几个关键利润指标，均出现下滑：毛利润同比下降5.1%，净利润同比下降28%。而归母净利润同比下降40%；若扣除公允价值变动，则归母净利润同比下降了47%。
对于整体利润的下降，金茂方面表示，主要由于房地产市场调控等原因，导致部分项目售价不及预期，需计提发展中物业和持作出售物业减值准备所致。
在2020年里，金茂一次性计提了43.81亿元，引发了一场小哗然。
事实上，2016年、2017年期间所购入的地王，一直是业内多家房企内部的“灰犀牛”——在调控天花板的强压下，项目或延迟入市占用资金，或只能降低预期亏本入市。
绿城中国从2016年年报就开始计提这些高价地，已连续计提了5年，分期平滑利润。而招商蛇口，则和金茂一样，在2020年年报中，一次性计提减值了31.01亿元。只是从计提额看，远不及金茂。
若不计入计提，金茂实际可录得归母利润70亿。眼下，金茂选择一次性大额拨备和减值，实际上也是在为未来的财报减轻压力。
不过，按照管理层在投资者沟通会上的说法，2020年新签约的2311亿元，和目前已售未结转的3017亿元，两部分项目的毛利率，均只有18%。则二级开发毛利低迷的尴尬期，或还将伴随金茂一到两年。
城市运营项目贡献21%业绩
2021年，金茂计划实现销售金额2500亿元，同比2020年增长8.2%。
根据企业发布会数据，2021年金茂将推出一级开发货值119.1亿元，二级开发可售货值3494.9亿元。这意味着，要达成目标，综合去化率要达到69%以上。
其中的一级开发，不仅将成为金茂规模的输血源，也被视为金茂未来利润的拉手。
2020年里，金茂新增城市运营项目7个，在1417万平方米的当期新增土地储备面积，44%的二级新增土储均来自城市运营项目。
2020年全年，包括杭州金茂星外滩、武汉方岛金茂智慧科学城、无锡霞客岛生态城、张家港智慧科学城、三亚南繁科技城在内的城市运营的项目，为金茂贡献了21%的当期销售业绩。
据管理层透露，金茂的城市运营项目毛利率接近30%。这将填补金茂二级市场项目的亏损，平衡集团毛利率。
金茂管理层预测，今年还将投入1000亿元的新增投资额。且管理层希望，到今年年末，金茂能累计落地35个城市运营，而未来集团的总土储中，能有60%来源于城市运营。
（责任编辑：马欣）
