记者：贺向军
集中供地大戏，点燃了房企抢地的热情，也惊醒了华润置地这样的央企巨头。
5月20日，南京市首批集中土地竞拍拉开帷幕，一块名为雨花台区数字大道以南、兴梅路以东的地块，占地面积23.55万平方米，根据规划，需要配建11万平方米的高端购物中心、一栋200米地标建筑及一座五星级酒店。最终，华润置地以底价70.6亿元竞得这一宗重量级地块。
根据中指研究院最新数据：目前全国有12城市土地集中出让，华润置地共竞得22宗地块，拿地金额超200亿元，排名第二。
今年以来，华润置地在土地市场表现积极，高溢价率拿地抢地，且制造了多个地王，到目前为止，华润置地累计拿地金额达530亿。
华润置地被喻为是在土地市场上"杀红了眼"，那么，为何华润置地今年在土地市场这么猛?
频频高溢价拿地
今年4月9日，华润置地一天就在土地市场地制造了两个大新闻。
当天，西安西咸新区沣西新城一块商住用地的摇号结果出炉，"幸运儿"华润置地以22.51亿元、溢价率226%的高昂代价拿下。为增加拿下这宗土地的几率，华润置地出动20个马甲，光保证金就缴纳了138.2亿元。
同一天，华润置地在佛山以64.5亿元、溢价率106%拿下陈村TOD项目，成为佛山全市新地王。项目楼面价高达2.23万元/平方米，这个价格已经达到周边在售新房的价格，甚至超过绝大部分在售项目。
其后，华润置地又在广州集中供地上，以总价21.28亿元+竞配建23400平方米的代价斩获白云区金沙洲地块，折合楼面价4.1万元/平方米，刷新金沙洲片区楼面价新高，挤进广州地价TOP10。
除了在广州集中供地拍卖上，华润置地还在无锡、沈阳等地集中供地拍卖上拿地，其中无锡地块成交金额49.9亿元，沈阳皇姑区地块26亿元，均创造当地首场集中供地总价地王。
按华润置地公布的数据，今年4月，集团在西安、佛山、长春、广州及沈阳收购了6幅地块，总楼面面积约132.64万平方米，收购土地应付的权益对价约为158亿。
进入5月，华润置地拿地势头不减。5月8日，在杭州，未来科技城三站换乘综合体项目经过2个半小时、136轮的竞价，最终被华润置地以最高限价111.61亿元竞得，初步测算楼面价1.65万元/平方米，溢价率29.91%。这宗土地也因此成为余杭区历史上首个百亿地块，杭州第六个百亿地块。
按中指研究院发布的数据，今年前4月华润置地拿地金额为348亿。如果再加上70亿的南京地块、111.6亿的杭州地块，到目前为止，据不完全统计，华润置地拿地金额达到530亿。
华润置地为什么这么猛?
华润置地在这一轮拍地上这么猛，显示对土地的饥渴，这很大程度上源自于华润置地对规模的追求。
2017年，华润置地的销售规模得以重回行业前十，自那以后，保持前十的地位便成为了该公司的核心发展目标之一。
在业绩发布会上，华润置地总裁李欣披露了华润置地的"十四五"战略规划，即2020年-2025年的权益销售额和租金收入都翻倍，再造一个华润置地。
而眼下正是华润置地弯道超车的好机会。李欣认为，"三道红线"、按揭贷款开发贷两个限制比例以及"供地两集中"三个政策出台后，政策的确定性其实是呈显性化，对华润置地而言，是难得的政策窗口和时间窗口。
他表示，为了获取比较好的土地机会，华润置地会考虑阶段性地打开一点杠杆，去抓住"供地两集中"的机会，因为这22个城市跟华润置地深耕布局的区域重叠度很高，占了公司总量的7成左右。"抓住这个机会的华润置地预期要在十四五期间再造一个华润置地，实现权益签约额和租金收入双翻番。"
2020年，华润置地实现销售额2850亿元，同比增长17.5%。2020年全年综合营业额为1795.9亿元，同比增长21.2%;实现净利润340.9亿元，同比下降1.08%。
营收增长，但净利润下滑，华润置地增收不增利的现象已显现。另外，华润置地2020年综合毛利率为30.9%，较2019年同期的37.9%下滑7个百分点。对此，该公司高管层在业绩会上表示，公司2017年至2018年拿的高价地结算时间在2020年，这部分项目拉低了毛利率。
近三年来，华润置地毛利率呈现出连续下滑趋势，由2018年的43.4%下滑至2019年的37.9%，此后进一步下降至2020年的30.9%，两年内下滑近15个百分点。
为了规模达标，华润置地似乎并不那么在意利润指标。
在土地储备方面，2020年华润置地以总地价1379.5亿元（权益地价987.3亿元）增持了69宗优质土储，但新增土地总计容建筑面积为1492.1万平方米，同比减少26.13%。另外，根据中指研究院的数据显示，2018年及2019年，华润置地拿地金额分别为803亿元、813亿元。
在三道红线方面，2020年华润置地剔除预收账款后资产负债率为59.7%，净负债率为33.3%，现金短债比为2.23。;2020年末现金及现金等价物同比增长38.3%达895亿元，债务总额按年增长22.6%，净有息负债率维持于29.5%；华润置地为"三线四档"绿档企业，各项指标距离上限仍有较大空间。
2021年，华润置地的销售目标是3150亿，较2020年2850亿增长超10%。今年前4月，华润置地累计合同销售金额约1010亿元，增长74.7%。按这个增长速度，华润置地的目标可以实现。
现在最关键的问题是，华润置地的货值能否跟上，过去一年拿地面积在下降，没有土地就没有货值，这也是华润置地不惜代价各地抢地的原因之一。
按李欣在2020年业绩会上的说法，2021年华润置地资源获取的核心策略是调资源、调结构、调布局，主要聚焦在粤港澳、长三角、京津冀、成渝双城4个国家战略区域。
不过，华润置地在土拍市场的表现，则不只是这四个战略区域，属于全面开花了。不管怎么说，再造华润的置地的计划，3150亿的销售目标，加上距离三道红线的空间还有距离，这也给了华润置地加杠杆、大举拿地的底气。
但对疯狂抢地的华润置地来说，不得不考虑的一个问题是，高昂地价带来的反噬。克而瑞研究院根据成交地块周边3公里范围内在售住宅价格测算，在华润置地补仓的北京、杭州、长春、沈阳等城市，毛利率均低于30%，其中无锡的毛利率更是低于10%。
另外，最近首批集中供地拍卖市场上，多地出现面粉贵过面包的情况，其中离不开华润置地的推动，这有违集中供地抑制房价的政策初衷。
（责任编辑：韩艺嘉）
