作者｜吴亚
8月19日，宝龙地产（HK.1238）举行2021年中期业绩发布会，宝龙地产执行董事兼公司总裁许华芳、副总裁兼首席财务官廖明舜等管理层出席会议。
宝龙地产的2021年中期成绩在营收、利润、销售额均取得了不错的增长。但毛利率为35.2%，虽然稳居行业领先水平，但同比2020年中期的37.1%，还是微降了1.9个百分点。
“三条红线”、“买地金额不得超年度销售额40%”、“集中供地”等内容成为业绩会的高频话题。对此，许华芳称，“为保障高毛利，宝龙会避开风头，不拿贵地，不借贵钱。”
谈及未来，许华芳称，对宝龙地产有信心，未来会跟着市场共同前进；其也强调，宝龙地产的策略是守住“三道红线”，基于现有业务模式跟产品角度考虑怎样把公司做得更好。
宝龙地产旗下的商管上市平台宝龙商业（HK.9909）也取得了不错的中期成绩，整体出租率上涨至92.3%，客流同比提升约56%，营业额同比提升约51%，在构筑智慧商业新生态方面也有一些突破。
“土地市场回归理性”
2021年上半年，宝龙地产实现总营收207.3亿元，同比上升20.7%；归母净利润39.1亿元，同比上升76.1%；建议宣派中期股息每股18港分，同比上升50%，继续高额回馈股东。
不过，期内，宝龙地产整体毛利率为35.2%，同比微降1.9个百分点。此前的2019年-2020年同期，这一指标为38.79%、37.06%。
换言之，虽然超35%的毛利率，在地产行业已处于领先水平了。但就数据对比而言，宝龙地产的整体毛利率还是有“降速”的迹象。
在业绩公告和业绩会上，宝龙地产方面均并未对毛利率下降的原因做出说明。而当下之房地产行业，在“三道红线”、“集中供地”、监管扩容、信贷额收紧等调控的叠加影响下，行业整体表现承压。
上半年，宝龙地产共新增地块19幅，新增土地储备384万平方米，新增货值约510亿元，平均土地成本4927元/平方米，其中84.9%位于长三角及大湾区。
据管理层透露的数据，这19幅土地中，宝龙地产支付的权益土地款约121亿元，权益比例约64%。
而截至6月底，宝龙地产总土储的总货值为4759亿元，面积为3775万平方米。其中，待建项目占比30.4%，在建项目占比69.6%。
许华芳透露，在“集中供地”政策面前，宝龙地产也根据自身条件调整了投拓策略。他称，为避开热门区域，公司在长三角外开拓了安徽市场；并首进广东市场，拿到了中山和佛山两个项目。
其还具体介绍，区域布局上，宝龙地产第一核心还在于长三角、大湾区。“广东各城市比较成熟，而宝龙的策略也非常清楚，只勾地不拍地，会算好每个项目的账。”按照他的说法，
“未来两三年，（公司）有市场空白点就去勾地。”
许华芳还直言，不会把并购作为宝龙地产的主要战略，而是在市场上寻找好的土地。在他看来，“拿地逻辑是评判是否有合理利润的保障，新项目毛利率达到30%才会考虑。”
许华芳进一步解释道，“如果土地太贵，房价又控制，监管还比较严，开发商的生意是不可行的。”因此，对于宝龙地产而言，土地价格高的城市会适当的“理性化”，维持30%毛利率。
守住“三道红线”
而在财务数据方面，截至6月底，宝龙地产净负债率为77.84%，剔除预收款后的总资产负债率为69.98%，现金比短债为1.09倍，“三道红线”继续保持绿档。
许华芳称，当下国家对房地产出台的政策越来越细化，同行整体共识是“稳”。在其看来，“拥抱政策，提升自己是根本。”
“宝龙地产在五年时间内，即一个中期周期内不会考虑别的事，会基于现有业务模式跟产品角度考虑怎样做得更好，空间还很大。”在他看来，宝龙地产的策略是守住“三道红线”，且公司有信心控制“三条红线”和“拿地销售额比40%的限额”。
截止今年6月末，宝龙地产借款总额为714亿元，同比增长了7%。其中，于一年内到期的借款为206.01亿元；同期，宝龙地产现金及现金等价物的期末余额为265.21亿元，同比增长18.73%。
今年上半年，宝龙地产实现合约销售额约为530.39亿元，同比增加约68.2%。如以1050亿元的年度销售目标来看，已完成约50.5%。
如以物业类型来看，期内住宅实现销售额483.14亿元，贡献比91%；销售均价15894元/平方米，比商业高2237元/平方米。
对于公司去化和存货情况，廖明舜介绍称，“今年上半年去化率是62%到63%左右，下半年拥有1184亿可售货值。目前还剩下520亿目标，在下半年的139个可售项目中，去化率达到44%就可以完成。”
宝龙商业出租率整体提升至92.3%
宝龙集团于1990年在澳门成立，至今已发展成为拥有房地产业、酒店旅游业、信息产业、新能源工业和商业为一体的多元化大型外资企业集团。
宝龙地产自2003年起专注开发运营综合性商业地产项目，2009年在香港主板成功上市。宝龙商业则于2007年成立并开始提供商业运营服务，2019年12月30日成功登陆港交所，成为港股市场第一家商业管理公司。
作为宝龙地产旗下重要业务版块，上半年宝龙商业实现营业收入11.7亿元，同比增长34.8%；归母净利润2.03亿元，同比增长40.3%；拟派发中期股息每股0.15港元，同比增长50%。
截止期末，宝龙商业整体出租率提升到92.3%；可比项目客流同比提升约56%，较2019年同期提升约8%；可比项目销售额同比提升约51%，较2019年提升约10%。
仅今年上半年，共获取江苏项目9个、浙江项目6个、安徽项目3个，长三角新签约项目面积占比达77.7%。截至6月底，其共新增23个商业项目，签约总建筑面积227万平方米。
今年7月，宝龙商业还成功签约厦门地铁，获得1号线将军祠等4个综合开发用地项目的租赁经营权。
据宝龙商业执行董事兼总裁陈德力在8月19日中期业绩会上的介绍，这四个项目建筑面积达9万多平方米，属纯合资公司的模式，未来还会在全国其他城市继续探索这样的业务模式。
针对宝龙行业的对外投展计划，陈德力透露，计划每年新增第三方拓展面积50万平米。在其看来，宝龙商业在长三角具有数量、资源和规模优势，“所以竞争肯定是有的。”
换言之，宝龙商业长期的拓展目标并未变更。在宝龙商业2020年业绩会上，作为宝龙商业董事局主席的许华芳就曾定下小目标，“未来三年，宝龙商业出租率不低于95%，开业面积1500万平方米以上，做到‘长三角规模排名行业前三’”。
时间线再往长，2021年是宝龙集团“新五年战略规划”(2021-2025)的开局之年，其称要实现未来五年自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿的“双百双千”等目标。
除此之外，数字化购物中心如今已成为未来商业发展的趋势，早在2018年，宝龙商业就与腾讯合作启动了“纽扣计划”，以此开启智慧化转型。
业绩会上，陈德力还介绍了宝龙商业与腾讯合作方面的一些突破，如双方共同增资了悦商科技，宝龙商业已纳入大腾讯整个资源生态当中。双方还针对人货场的新技术应用，已研发出管理工具且在很多宝龙广场做了试点，未来宝龙商业要建立点线面体的以科技为内核的生态。
（责任编辑：韩艺嘉）
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