作者｜吴亚
8月31日，赣系房企新力控股集团(HK:02103)举行2021年中期业绩发布会，新力控股创始人、董事长张园林，常务副总裁刘翔，副总裁李想，首席财务官许进业，运营管理中心副总经理涂菁等公司管理层出席本次业绩会。
新力控股的这份“中期成绩单”只能算得上是“中规中矩”，2021年上半年实现总营业收入112.18亿元，同比增长28.9%。但与众多房企所面临的局面一样，在地产行业利润整体承压之下，期内新力控股毛利和毛利率同比下滑7.3%、8.5个百分点。
新力控股成立于2010年，是首家登陆港交所的赣系房企。其于2019年5月提交招股书，同年11月挂牌上市，在2019年房企IPO市场大幅降温的大背景下，成为当年继德信、银城、中梁后，年内第4家港股上市的内房企。
2015年时，新力控股的销售额仅为35.1亿元；2016年便跨进百亿，次年超过400亿元；2020年是其上市后的第一个完整财年，实现销售额1137亿元首破千亿。截止今年前7月，新力控股累计实现销售额688.8亿元，同比增长32%。
上市之后的“新力控股”正从“黑马”的形象跳脱出来，均衡稳健发展成为其诉求所在。按照管理层的说法，对于房企而言，伴随着行业集中度逐渐提升，加上“三道红线”新规、房贷集中度管理制度、“集中供地”政策等政策的实施，行业面临新的变革。市场正逐步从“以量取胜”向“以质取胜”转变，精细化运营时代已到来，只有稳健发展的房企才更具能力取应对行业变更新挑战。
综合毛利率创2019年上市以来最低值
来自销售高周转的住宅物业所带来的物业销售收益，是长期以来驱动新力控股业绩增长的收腰引擎。2021年上半年，该板块实现收益108.46亿元，同比增长29%。在此驱动下，上半年，新力控股实现总营业收入112.19亿元，同比增长28.9%。
同期，新力控股溢利为8.92亿元、母公司拥有人应占核心利润为7.3亿元，分别同比增长了2.4%、7.4%。但因期内公司销售成本（包括建筑成本、土地购置成本等）大幅增加44.6%、且期内所交付物业土地成本较去年同期高等综合因素，期内新力空格的毛利润和综合毛利率指标均有所下滑。
其中，综合毛利率直接由2020年中期的30.2%，降超8个百分点至期内的21.7%。对照往期数据来看，21.7%的水平已创2019年上市以来的最低值。
如以完整财年来看，新力控股2017年-2020年的综合毛利率分别为33.72%、37.35%、29.64%、24.44%。整体来看，新力控股的这一指标与房地产行业的整体的利润水平走势颇为相似，均表现出承压特征。
在今年3月举行的2020年业绩会上，新力控股管理层也曾就毛利率水平回应外界关切。按照管理层彼时的说法，“公司未来毛利率会稳定在24%—25%区间”。如以这一标准来衡量的话，2021年上半年的此等毛利率水平在该公司的预期范围内。
“我们的毛利率水平在行业来讲，在一个比较健康、平均的水平。”在8月31日的中期业绩会上，许进业表示，毛利率下行是整个房地产行业都面临的问题。
“新力控股未来希望摆脱依靠红利吃饭的水平状态，向管理要效益。坚持审慎灵活的拿地策略，首先不能拿高价地；坚持品牌为先的战略导向，向市场、向客户实现良好的售价；打造高效的敏捷性组织，特别是对新力这样的中型房企而言，要拒绝内卷，面对未来的不确定，需要最精细化的公司治理水平来应对未来的潜在风险。”谈及未来毛利率水平的改善问题，许进业如此说道。
“房地产市场长远来看是一个非常好的行业，中国房地产的规模非常大，关键是自己能不能把自己的事情做好，能不能在这个大蛋糕中把自己这块做好。所以，我们更关注的是新力控股如何把自己做好。”针对行业现状，张园林则认为，从长远来看，现在房地产市场调控应该是好事。“如果地价太高，老百姓负担不起楼价，不论短期或长期都不是好事。”
下半年可售货值权益总额为440亿
上半年，新力控股实现总合约销售额587.89亿元，同比增长35%。其中江西省占比26.7%、大湾区占比12.9%、长三角地区占比37.2%，发展日趋均衡。
同期，新力控股新获取的土地储备也主要集中于前述区域。共新增5幅土地，长三角地区3幅、江西省2幅；对应收购土地的合计应占权益代价约为21.82亿元。该公司表示，预期未来其来自江西省之外的市场的收益比将进一步提升，以实现公司在四大区域的均衡发展。
截止今年6月末，新力控股在全国拥有155个项目，总权益土储1440万平方米；一二线占比84%，江西省大本营占比33.6%、大湾区占比29.5%；总土储满足未来2.5年的发展。
谈及下半年的投拓铺排，新力控股管理层表示，将审慎决策以提升土储质量，扩大土储规模。首先，坚持安全第一，控制获取项目的土地成本，有利润空间为前提；第二，进一步加强项目的对冲能力，降低项目的容错率；第三，坚持多元化的拿地方式，关注产业勾地等方式，并加大合作资源的开拓。
“上半年我们拿地的数量不多，但质量很好，也积极参与。第一轮集中供地的情况来看，行业还是比较躁动的。新力控股则是主动避开了一些热门的城市，不拿地王，不为了拿地而拿地，而是战略性地选择和预判。”在张园林看来，新力控股的投资布局是积极谨慎、保持乐观，但也不盲目，不为了规模而拿地，“在市场上拼抢地王不是新力控股的拿地方式，多元化的拿地方式，并推进公司的平稳发展是大方向。”
另据涂菁补充，2021年下半年新力控股预计可售货值权益总额为440亿元，区域布局更加多元化，一二线城市占比92%，对完成本年度全年合约销售目标充满信心。
“三道红线”一年内降至“绿档”
上市后，新力的融资渠道更加均衡和多元。截止期末，新力控股借贷加权平均融资成本进一步下降至8.7%。
同期，新力控股现金及银行结余为193.5亿元，较2020年末增加约10.3%。净负责率由2020年末的63.6%减少13.1个百分点至期末的50.5%，现金短债比则改善至约1.4倍，但剔除预收款项资产负债率约73.5%，仍未达标“三道红线”监管要求。
具体来看，截止期末，新力控股未偿还借款总额为295.68亿元。其中，于一年内到期的借款总额为133.63亿元，主要是其他借款、优先票据及公司债券93.98亿元，占比20.32%。
针对搜狐财经对于新力控股“三道红线”方面的提问，李想表示，新力控股有信心在一年内把“三道红线”全部降到标准的范围内，达到绿档要求。
“新力现在优化现金流管理，以及在杠杆率上做好更多铺排，特别是长中短期的债务结构铺排，以期达到更好的效果。”李想称。
今年7月，曾有市场消息称，新力旗下的广东强科地产有限公司，赣州新力、南昌新铭等多家新力地产子公司均出现票据逾期、拒付等现象。彼时，新力控股方面曾向搜狐财经辟谣，称相关市场消息不实，公司相关商票均已兑付；并向搜狐财经提供相关兑付汇款凭证。
在8月31日的业绩会上，新力控股方面再度回应商票问题。据李想介绍，截至2021年6月30日，公司商票余额9.4亿，半年内到期金额不超过3亿。
“关于上半年的传闻，公司有一整套管理系统，不管是从开票还是到支付，在整个管理上更趋于严谨，做好自身的管理。”他表示。
（责任编辑：魏京婷）
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