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作者|岳家琛
“放弃规模、审慎投资，做好长期的思想准备。”荣盛发展董事长耿建明在中期业绩发布会上这样说道。
8月20日，荣盛发展发布半年报并召开业绩会。财报显示，今年上半年，荣盛发展实现营业收入342.24亿元，同比上升30.85%；归母净利润25.33亿元，同比减少14.02%；归母扣非净利润26.15亿元，同比减少13.59%。
不仅核心的净利润指标录得下滑，毛利率、归属于上市公司股东的净资产、净资产收益率等相关盈利能力指标均呈现下降态势。
荣盛发展为何盈利下滑？未来又将如何继续“发展”？
营业成本上涨41%，销售费用涨近三成
根据财报数据计算，今年上半年，荣盛发展毛利率为25.84%，同比减少了1.98个百分点；净利率为8.49%，同比减少2.38个百分点；净资产收益率为5.12%，同比减少了10.85个百分点。
由此可见，在盈利能力指标方面，各项核心指标均有有所下降，盈利能力略显不足。
截至2021年6月末，荣盛发展总资产2935.53亿元，比上年度末增加1.71%；归属于上市公司股东的净资产495.15亿元，比上年度末减少6.85%。
事实上，荣盛的创收能力并未下滑。上半年，荣盛结转项目面积331.54万平方米，同比上升56.28%；结算收入315.78亿元，同比上升39.48%。
问题出在高企的成本。值得注意的是，荣盛发展不仅营业成本较高，且大幅增长。今年上半年营业成本253.8亿元，与2020年同期的的179.65亿元相比，上涨了41.27%。
此外，荣盛发展的销售费用达11.95亿元，与2020年同期的9.21亿元相比，上涨了29.75%。
对于公司毛利率的下降，荣盛发展副总裁景中华在业绩会上表示：“行业整体的利润率都在持续下降，在当前房住不炒的主题下，毛利率还会继续下降。”
景中华称，未来房地产行业已经不能再通过规模实现高利润了。他表示，荣盛预计今年毛利率会在20%-25%，未来保持在行业中上水平。
而从具体项目来看，长三角的项目利润低于京津冀区域。“上半年长三角项目的毛利润在8%-15%，京津冀上半年整体在15%-30%，个别项目净利润也能到20%以上。”荣盛发展副总裁秦德生表示。
“审慎投资，做好长期思想准备”
“公司目前的重要任务就是去库存，抢抓回款，放弃规模，要审慎投资，做好长期的思想准备，管理好流动性。”荣盛发展董事长耿建明在业绩会上表示。
销售方面，今年上半年荣盛发展累计实现签订商品房销售合同面积516.71万平方米，同比增长19%；合同金额599.22亿元，同比增长24.26%，完成年度签约计划的46.09%。销售单价11597元/平方米，同比上浮7.2%。
成本上涨或能从土地价格上升中反映出来。
财报显示，2021年上半年荣盛先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的16个城市获得土地28宗，规划建筑面积302.86万平方米，对应购地金额123.4亿元，补充货值445亿元，权益占比84.5%，平均购地成本4074元/平方米。
其中，长三角、珠三角的投资金额为90.36亿元，占上半年整体拿地投资金额的73.23%。
而截至6月末，荣盛发展的总土地储备面积3741万平方米，土地储备货值4014亿元，权益占比83.5%，平均土地成本3252元/平方米。
值得注意的是，2020年荣盛土地平均溢价率达到20%，高于行业水平。其中2020年1至3月，荣盛发展就于宁波、芜湖竞得两个高溢价地块，溢价率分别高达180.5%、120.9%。高溢价项目将陆续于2021至2022年度结算。
荣盛发展副总裁林洪波在业绩会上表示，未来公司将优化土储结构，京津冀的土储会控制在30%，优先布局内生性需求的城市，如沧州、石家庄，长三角的土地储备保持稳定在30%-35%，尤其是要关注长三角下半年市场变化带来的机会。
“另外，大湾区和中西部的布局在30%左右。预计全年回款在1050亿元，总体土地支付额度会控制在回款额的40%以内。”林洪波称。
根据监管部门要求，开发商年内买地金额不得超年度权益销售额40%。对此林洪波称，上半年荣盛发展购地支出合计123.4亿元，占当期签约金额的20.59%，未超过40%的要求。
除地产主业外，在康旅板块，荣盛发展上半年实现签约面积35.91万平方米，签约金额30.77亿元。此外，酒店产业上半年实现营业收入3.69亿元。
“三道红线”踩中一道，融资成本7.82%
负债方面，截至2021年6月30日，荣盛发展负债总额达2353亿元，资产负债率80.16%，较期初下降2.09个百分点，流动负债与非流动负债分别为合计1884亿元、2353亿元，与去年同期基本持平。
参照“三道红线”融资新规，截至今年6月末，荣盛发展净负债率66.5%，较期初下降13.68个百分点；现金短债比1.16倍；剔除预收账款后的资产负债率虽然较期初下降2.97个百分点，但仍在70%以上，为70.81%。
由此可见，荣盛发展仍踩中一道红线，位列“黄档”。
截至6月末，荣盛发展的有息负债规模679亿元，融资成本为7.82%。
耿建明在业绩会上表示：“公司25年来都按时足额的兑付了各类的债务，过去没有，现在不会有，将来也不会出现任何违约事件。”
现金流方面，截至上半年末，荣盛发展手持货币资金292亿元，今年上半年，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额12.47亿元。
对于到期债务偿还，林洪波表示：“上半年总体偿还债务239亿元，有一部分到期的债款进行了债务置换，公司银行贷款占比上升，信托占比降低。今年下半年到期债务119亿元，目前年内公开市场的债务基本兑付完毕。”
（责任编辑：魏京婷）
