首套统一为5.635%，请各位知悉。”日前，在我市某房产公司的微信群里，一则20字的消息引发热议。
“去年看房的时候，房贷利率才5.05%，后来涨到5.4%，现在涨到5.65%了。”市民张辉为自己此前的犹豫不决感到后悔。他算了笔账，按等额本息30年还清计算，同样是贷款80万元，现在他需多还利息10万余元。
在“房住不炒”、“三稳”的总体要求下，促进房地产市场平稳健康发展的措施越来越有针对性，而守住货币“闸门”——调整房贷利率，其威力最为引人注目。
“房贷利率确实上涨了。”一位银行从业人员坦言。记者走访发现，包括中、农、工、建及华融湘江等众多已经在以往的基础上再次上调房贷利率。每家银行的调整幅度，根据开发商的资质、楼盘与银行的合作紧密度等略有不同。
一位中国银行的工作人员表示，他们近期将首套房贷利率调整为5.635%(LPR+98.5BP)，二套房房贷利率调整为5.88%(LPR+123BP)。其他银行也有不同幅度增长。如，中国农业银行首套房贷利率调整为5.6%(LPR+95BP)左右，二套房房贷利率为5.9%(LPR+125BP)左右；长沙银行首套房贷利率调整为5.45%(LPR+80BP)，二套房房贷利率为5.7%(LPR+105BP)。
“今年上调了几轮。”一位国有银行负责人表示，经过最近这次调整后，首套房、二套房分别较之前再次上调了5个基点。
来自中国人民银行株洲市中心支行数据显示，7月底，我市个人住房贷款加权平均利率为5.57%，相较于年初上升了17个基点。
房贷利率上涨的不只有株洲。6月，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，较2020年底上涨了30个基点；二套利率为5.77%，较2020年底上涨了24个基点。2月以来，全国平均房贷利率已经连续六个月上升。
“从上个月起，我们就听说房贷利率又要上涨。”陈瑶在我市一大型房企从事销售工作，而她的购房客户正是此次利率调整中感受最为明显的那群人。最近，她一直给客户做工作，劝他们在利率上调前赶紧把贷款办了。
陈瑶给客户算了笔账：同样是一套100万元的房子，按照首付2成，30年等额本息计算，一周前买每月按揭4567.4元，而现在每月要还贷款4610元，利息总共多出约1.5万元。
“去年最低的时候曾跌破‘5’字头，只有4.9%。像上面那套房子，每个月还贷可以减少365元，30年就节省了13万多元利息。”陈瑶轻声说道，这对于有些家庭来说，相当于一年的收入了。
银行在信贷方面的收紧，让本就不算火热的市场显得更加冷静。一些非刚性需求的购房者打算，“再等一等，看看后续情况如何”。
在我市一家硬质合金企业担任会计的周生，本想在女儿读小学前置换一套面积大点的住宅。在得知利率提升的消息后，他决定再观望一段时间，“过了这阵子再说，说不定明年利率又降了，反正小孩读书还有两三年。”
“当前金融环境发生变化，房贷利率持续走高，也是很正常的现象。”金融分析师刘文亮指出，去年疫情期间，整个市场都采取了较为宽松的金融政策，而现在随着全球疫情有所缓解，各国央行开始都在收紧自身的银根。在这样的背景下，房贷利率提升也是响应了整个市场发展趋势，是一种收紧银根的表现。
与此同时，伴随着国家调控的日渐完善，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个理念正在深入人心。而各地政府也逐渐发现，相比于直接对房地产进行调控，调控金融政策是一个更好的手段。这种间接政策所带来的传导效果，既能保证房地产调控的政策有效性，又可以避免出现激烈的市场波动。
前不久，国内多个热点城市出现房价上涨、房地产过热的现象，这让房地产调控政策整体趋紧。大环境之下，株洲也感受到了政策环境的整体收紧。
今年1月1日，中国人民银行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称“通知”)正式实施。《通知》最主要内容是将所有银行分为五档次，分别设置总房地产贷款占比和个人住房贷款占比两个上限。中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行这五档银行的房地产贷款占比上限依次为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限依次为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。所有银行不能超越“红线”。凡是超过上限的机构要在2年或4年内完成调整过渡。
以我市某大型国有银行为例。“根据通知要求，中资大型银行的个人住房贷款占比上限为32.5%，但我行目前这一比例为55%，远高于红线要求。”该行信贷负责人介绍，要在4年内将这一数值降下来，势必将收紧接下来的个人住房贷款发放额度。
目前个人住房贷款发放额度有多紧张？记者了解到，上述银行目前收到的个人住房贷款申请达到了2亿多元，但银行能放出的规模只有5000万元左右。
银行个人住房贷款发放额度缩减，意味着“总盘子”在减小。在市场调节下，个人要想从银行获得住房贷款额度，只能是“价高者得”，这也在一定程度上推高了房贷利率，延长了贷款发放周期。
在分析人士看来，这种收紧在短时期内可能很难得到缓解，“要在规定的4年内达到‘红线’要求，接下来的几年只会越来越严。”
据悉，我市存量商业性个人住房贷款客户主要有两类，一种是以贷款市场报价利率(LPR)为定价基准的浮动利率，另一种是固定利率。
“固定利率的客户，利率始终不变。而浮动利率的客户，其利率按照‘LPR+加点’执行。”刘文亮介绍，对于已经签约的存量客户来说，加点是已经约定好的，其按揭还款的利率变化只受到每月公布的LPR影响。截至8月，5年期以上LPR连续16个月维持在4.65%的水平，“也就是说，这类市民每月按揭房贷金额已经16个月没有变化了。”
LPR，即贷款市场报价利率。2019年8月，央行改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，新的LPR报价方式改为按照公开市场操作利率加点(LPR+加点)形成。相对之前的基准利率，LPR的定价每月更新一次，市场化程度更高。
按规定，从2020年1月1日起，金融机构新发放的贷款已不再使用贷款基准利率，主要参考LPR进行贷款定价。
LPR房贷利率，即LPR+加点。其中，LPR每月由央行公布，而“加点”数额是在签订贷款合同时与银行约定形成的。
“加点”，根据规定，等于合同约定的房贷利率水平减去2019年12月份的LPR利率(4.8%)。例如，之前合同执行的是贷款利率为4.41%。如果转换成LPR，那么加点数为4.41%-4.80%=-0.39%，这意味着合同剩余期限内，房贷利率转为LPR-0.39%。未来房贷利率则看LPR的涨跌，LPR涨房贷利率涨，反之则降。
如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，房贷都将执行4.41%这个利率。
