2021年，花样年将年度销售目标定为600亿元。而据其前不久披露的销售简报，截至7月底，花样年的合同销售金额已达到332.34亿元，但也不过完成了年度销售目标的55.39%，尚不足六成
法治周末记者 马金顺
8月25日，坚定“二次创业”心态的花样年控股集团有限公司（1777.HK）（以下简称花样年）披露了中期业绩：报告期内，花样年累计实现合同销售金额约为人民币281.17亿元，营业收入为109.52亿元，毛利润为22.77亿元，同比下降26.76%；毛利率为20.8%，相比去年同期的33.6%，下降12.8个百分点。
2021年，花样年将年度销售目标定为600亿元。而据其前不久披露的销售简报，截至7月底，花样年的合同销售金额已达到332.34亿元，但也不过完成了年度销售目标的55.39%，尚不足六成。
根据花样年此前发布的公告，今年以来，花样年在销售均价整体略走低的情况下，4月、5月和6月的销售金额分别为56.04亿元、59.78亿元及62.11亿元，并无明显起色。7月份，花样年的签约金额为51.17亿元，不升反降，环比降幅达17.61%。
在业内人士看来，这将给花样年下半年的销售去化带来一定压力。
“借新偿旧”融资空间受限
除了来自业绩增长方面的压力外，自5月份开始，花样年的存量美元债还曾出现集体式下跌。即便是最近多次现金回购的2021年到期的代码为XS1498418224美元债，其价格在7月份以来依然出现了明显下跌。
对此，花样年向法治周末记者分析称，近期公司境外美元债价格出现波动，主要是受到境外房地产美元债整体市场波动加剧的影响。
受多重不利因素影响，全球信用评级机构惠誉及穆迪，分别在7月7日及7月19日，将花样年的评级展望下调至负面。花样年控股被认为对海外债务融资过于依赖，公司将在信贷紧缩和海外资本市场动荡的情况下面临更高的再融资不确定性。
在业内人士王筱靖看来，融资手段单一且过于依赖美元债，是时下花样年控股所面临的主要风险之一。
穆迪研报显示，截至2020年底，花样年控股的海外债务在债务总额中的占比为62%，而一年前这一比例为48%，同比上升了14个百分点。与此相反，其在岸银行贷款则由2019年的22%降至了2020年底的13%。此外，未来12至18个月内，花样年还有大量到期或可回售的债务。
穆迪研报（部分）
据花样年介绍，针对二级市场的波动和投资人的担心，花样年近期也采取了一系列积极主动的债务管理措施。比如持续进行二级市场债券回购；公司于5月和6月进行两次要约公告，对2021年10月到期的5亿美元公司债券进行要约回购，合计提前赎回2.88亿美元；6月16日公司成功发行2亿美元3年期美元债；公司于6月成功获得集友银行授予11亿港元的流动资金贷款，帮助公司进一步开拓海外融资渠道和优化融资结构。
“对接下来的债务管理，公司也已经有充分的计划，我们在二级市场的回购仍然会持续进行。对于今年到期的境内外公司债，公司已经都有了明确的还款计划：针对10月到期的2.1亿美元债券，我们已准备好资金到期偿还；针对12月到期的美元债券，将通过自有资金偿还，资金来源包括已有资金及出售大宗资产；针对12月到期的9.5亿人民币债券，已经启动再融资工作；而针对2022年和2023到期的美元债券，我们也将提前通过要约回购和交换要约等手段对其进行管理，改善公司的债务年期结构。公司对偿还到期的美元债非常有信心，我们也借此机会对债务结构进行调整，使得公司的财务更加稳健，支撑未来更好的发展。”花样年方面表示。
“鉴于离岸资本市场的波动性，花样年控股将利用内部现金偿还部分到期债务。但如果动荡的市场状况持续时间过长，这将限制其可用于运营的资金，如土地投资。”穆迪预计。
此外，根据中期业绩报告，花样年截至今年年中的净负债率为74.8%，现金短债比为1.59，剔除预收款后的资产负债率为72.7%。这意味着，花样年仍然踩中一道红线，即剔除预收款之后的资产负债率不得大于70%。
“踩中融资红线，意味着花样年借新偿旧的操作空间受限，此前其分拆商管物业板块上市融资，或是其海外债焦虑之下的无奈之举。”王筱靖称。
分拆上市或系无奈之举
时间回溯至7月26日。彼时，花样年控股、彩生活服务集团有限公司（以下简称彩生活，花样年的附属公司）联合发布了《自愿公告可能分拆》，透露正考虑寻求将各自商业及综合混合用途的物业管理业务、商业运营服务业务进行分拆，并于联交所主板单独上市。
对于分拆商管物业上市的原因，花样年在接受法治周末记者采访时表示，商业物业管理和住宅物业管理各项管理措施、标准均为不同，分拆目的在于对项目进行分品牌管理，为客户提供更专业的服务，为彩生活股东创造更大价值。
事实上，这两家公司的分拆计划早就有迹可循。早在7月5日，绿地控股曾与花样年控股共同公告，将前者旗下全资子公司上海绿闵物业管理有限公司（简称上海绿闵）的100%股权，作价12.6亿元转让给花样年控股的下属子公司深圳市富昌商业服务有限公司。
而就彩生活来看，自今年5月开始，频频转出旗下商管业务资产，至今已完成了13家商管公司的出让，其中9家商管公司为100%股权，4家商管公司股权比例在80%至90%之间，接手方均为深圳市花漾乐商业服务有限公司（简称花漾乐）。
彩生活频频转出旗下商管业务资产。
企查查披露，花漾乐于今年3月16日成立，由邻里乐（香港）有限公司控股，法人代表、总经理、执行董事陈新禹同时也是花样年及彩生活的执行董事。
有分析人士指出，综合花漾乐与彩生活在人事、资产腾挪转让等方面错综复杂的联系可知，花漾乐或就是花样年的商管业务上市平台。不过，花漾乐成立时间不足一年，不符合港交所关于“上市公司过去三个财政年度至少5000万港元盈利”等约束条件。
值得注意的是，上海绿闵并没有被放在花漾乐，而是被放在深圳市富昌商业服务有限公司。
在王筱靖看来，分拆商管物业上市实际也是陷入规模发展瓶颈的花样年与彩生活的无奈之举。
公开资料显示，花样年在2012年至2017年开启的“轻资产转型”，不仅未能成功，还错过了房地产发展的黄金周期。此后，花样年一直希望重回主流地产行列，并定下了一系列目标：2018年达到300亿元销售额、2019年销售达500亿元、2020年销售突破1000亿元。然而，此后花样年将2019年、2020年的目标分别下调到了360亿元、450亿元，且均是踩线完成。
彩生活亦是如此。财报显示，2018年至2020年，彩生活的营业收入分别为36.14亿元、38.45亿元、35.96亿元，同比增幅为121.9%、6.4%、-6.5%，逐年放缓。今年上半年，彩生活实现营业收入17.92亿元，同比仅增约0.7%，表现也不突出。
能否如愿？
商管物业分拆上市一事，在彩生活的中期业绩会上备受关注。不过，管理层仍未就此给出具体时间表，只称“如有相关进展，会及时公告。”
但一位不愿具名的业内人士表示，商管物业的高估值，是花样年产生对彩生活再独立分拆想法的重要因素。虽然相比普通物业管理赛道，商管赛道的热度和估值均较高，且已上市企业较少，所能享受到的上市福利也偏高。但是，商业管理的回款没有物业管理稳定，增长数字的质量也比物业管理差，不宜给予太高期望。
“商管物业公司现在很难做，它有招租的压力，对资金也有很高的要求。地产商分拆商管物业上市或许能做出漂亮的报表，但实际上租金的回收应该会很困难。虽然目前商管物业在香港资本市场受欢迎，但不代表公司的估值真的高，市场中有投机炒作的可能。商业的特点是不稳定，长期面临招租不足问题也有可能。在这样的背景下，若大股东后期输送的利益减少，商管物业爆雷的可能性很大。”前述业内人士认为，整体来看，花样年此时选择拆分商管物业上市并非处在一个非常好的时机。
2021年是花样年的偿债大年。根据花样年介绍，集团已经有了明确的偿债计划，包括出售大宗资产等。多种举措下，花样年能否迎来花样年华？法治周末记者将持续关注。
（责任编辑：何潇）
