七天天温州之行，每天一个地方，记者从温州东南的龙岗、鳌江开始，到北边的乐清、柳市，足迹遍及温州五强镇，以及乐清、瑞安和温州市区。若非亲身调查，亲眼所见，温州房价之高，绝非记者所能想象。
采访中，一位温州本地朋友漫不经心地说了一句：温州房价应该排在全国第一位。对于这一点，很多温州本地人都心知肚明，只是不愿意对外宣扬。【浙江省各地楼市揭秘——温州站】
对此，记者深信不疑。即便温州市区的房价未必赶得上北京一环和上海黄浦江畔的超级豪宅，但是，温州下面各县(市)城乃至城镇的房价之高，绝对可以笑傲全中国。试问，全国有哪个县城的房价能如瑞安般，普遍售价超3万？全国又有哪个城镇的房价，能比肩塘下的2.5万/平方米？
对于温州高房价的成因，普遍的解读有三点：其一，温州人有钱，民资极丰；其二，温州人多地少，七山二水一分田；其三，温州人喜欢炒房，善于炒房。
以上三点，大致勾勒出了温州高房价成因的轮廓。然而，对于一些更根本的问题，却没有作答。比如，全国民富之地不少，为何惟独温州房价如此之高？比如，温州人为什么喜欢炒房？全国炒房者众，为何惟独温州人声震全国，冠盖其上？
在杭州人因为产权分割问题，而将合法的村集体留用地项目视为畏途时，温州人早已将“返回地指标”炒得起飞。
其全称是安置留地住宅项目建房指标，是政府在征用村集体土地时，按征收土地面积的一定比例返回给农村集体经济组织的国有土地，在性质上跟杭州的“村集体留用地”相同。
所不同的是，杭州的“村集体留用地”开发操作模式统一且相对规范，土地的使用权方村集体以土地使用权出资，然后引入社会资金也就是开发商，共同合作开发成楼盘，然后以租代售或持有经营，获取回报。
而在温州，“返回地”返还给村里的时候，是村里根据户口人头等实际情况进行分配，对象是村集体及村民。也就是说，土地在初始阶段，就已经分配给了村民。然后村民自行组织起来，找开发商代建，最终以建安成本加代建商的适当利润，来购买相应指标面积的房子。
然而，在温州，在“返回地”尚未规划及审批甚至还只是一片空地的情况下，村民们就拿着一个个由村集体盖章的“土地分配计划使用证”也就是建房指标，进入市场交易。因为与商品房之间巨大的差价，以及未来房地产市场的不确定性，包括返回地指标最终“变现”为房屋在时间和质量上的不确定性，都给了返回地指标巨大的价格弹性。
此外，返回地作为村民失地后的保障性用地，在现有的政策法规中，不允许买卖。也就是说，返回地指标的买卖是不合法的，不受法律保障。理论上说，购买者从村民手上购得返回地指标，等到房屋最终建成时，房屋的产权依然会在原村民手上，购买者并不能取得产权。
在杭州，村集体留用地项目基本上是长租代售，产权仍在村集体手上，但毕竟“交易”的是实物。但是，在温州，因为房子并没有建，甚至什么时候建都不知道，所以，返回地指标买卖交易的其实仅仅是一种“资格”，也就是以成本价购买相应面积返回地项目的资格。
然而，就是这样一种没有房屋实物且不受法律保障的返回地指标，对其的炒作，风靡整个温州东部沿海的乐清、瑞安、平阳和苍南，尤以瑞安和乐清两个温州最富裕的县级市为甚。2009年下半年，轰动全国的“温州瑞安全民数百亿资金爆炒地基，房价直逼北京上海”，说的就是炒作返回地指标。而即便在去年和今年宏观调控最严厉的时候，乐清的返回地指标(在乐清叫“平方票”)炒作依然热度爆棚，全民参与，以至出现一张平方票(一纸承诺)一天疯涨7万的“盛况”。
仔细思考就会发现，返回地指标的疯炒，除了在温州，在中国的任何一个地方都不可能出现。我们不妨分析一下返回地指标疯炒的背后，所需要具备的一些条件，和一些文化背景。
第一，最先决的条件，必须参与者信用度极高。因为返回地指标仅仅是村委会盖章的“一张纸”，存在着政策和法律风险，而返回地指标在频繁转手的过程中，也存在着极大的违约风险，如果不是参与各方相互信用度极高，“游戏”根本就不可能持续下去。放眼全国，温州人的民间信用堪称最高。温州人被称为中国的犹太人，诚信度极高，数百万的资金往来，往往一纸借条甚至一个口头承诺，就可搞定，根本不用担心违约。
第二，除了信用度好，炒作还需要巨额的资金作为基础。当然，温州是中国民营经济的翘楚，民资极丰，这个很容易理解。事实上，在温州非常普遍的一个情况是，很多私人老板以手上的企业作为融资平台，向银行贷款，然后用贷来的款炒房，炒返回地指标。
第三，温州的民间金融极为发达，温州的地下钱庄和高利贷行业，冠盖全国，几乎全民参与。而高利贷和地下钱庄在中国存在着法律障碍，只有温州这种民间信用度极高的地方，才可能大规模发展。民间金融发达，意味着融资非常便利，这是返回地指标疯炒的另一个资金基础。从另一方面来说，民间金融的发达，使得金融创新不断涌现。在温州，返回地不像杭州那样直接盖成房子，而是变成一张张流动性非常好的可交易的“纸”，实质上已经是被证券化了。
第四，返回地指标的炒作，如果换在中国其它地方，根本不可能发生。以杭州为例，杭州的村集体留用地从一开始的时候就比较规范，现在更是需要经过招拍挂公开出让，根本不可能出现土地返回给村里，然后被村委会a分割分配到每个具体村民手上的情况。
第五，作为中国民营经济的重镇，国内两大经济模式之一“温州模式”(与“苏南模式”并称)，温州历来是改革开放的先行者，是探路者，因此，温州的很多做法，更容易被媒体和上层宽容。很难想象，如果在上海、杭州这样的城市，返回地指标疯炒这样的事情，能够经受住媒体的“监督”。
第六，温州是典型的“小政府、大社会”，具有更多的自由资本主义特征，民间和资本的话语权极大，政府管制少，对包括炒作这样的商业行为非常宽容，甚至变相鼓励。
第七，炒作风的盛行，往往需要普遍的冒险精神。温州因为本身自然条件恶劣，大多数温州人在外闯荡的过程中，都培养出了特别的冒险精神，“宁可睡地板，也要做老板”。除了具备“愿赌服输”的高度信用，温州人的“好赌”也被激发出来。
