我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市 信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：羊叔，你好，刚需购房者，预算比较有限，我是应该先考虑居住环境还是通勤成本等因素呢？目前有没有什么好的建议给我？
羊叔：你好，建议你可以考虑一下投住分离。投住分离就是房子买回来自己不住，出租出去，自己另外租房子住；其核心就是不考虑房子的居住属性，只考虑投资属性。先考虑房子的金融属性，然后再为其置换做准备，这是很多购房者的新选择。选择投住分离主要有三大原因，一是未来工作不确定性大，不能确定在哪里定居；二是首次买房资金有限，需求没法一步到位，第一套房往往只满足部分需求；三是预算有限但是较为重视居住体验。简单来说，投住分离适合未来工作不确定性大，单身或者只要学位壳的人士。投住分离首先应该说服家人接受，其次应该选择有投资价值的板块，再者就是积极挑选楼盘，最后就是自己签约长期租房合约。
提问：羊叔，你好，教育集团政策和公民同招政策各是什么？为什么要出台这样的教育政策？广州本地人，比较着急孩子读书的问题，但是对于学区房政策和教育政策都不太了解，可以请您详细解释一下吗？
羊叔：你好，去年出台的教育集团政策，是以区域内某个突出的学校为龙头，然后联合其他学校一起组建为一个大的教育集团，或以自己的名义去各地组建分校，这样有利于实现教育资源的共享。公/民同招政策主要是限制民办学校，禁止其提前面试和自由筛选优质生源掐尖，报考人数多于招生人数的民校，一律和本区公办学校一起摇号招生，尽可能让优质生源回流到公办学校体系中。所以这两个政策主要就是为区域内的低端学位房托底的。而要解决学区房的利益分配问题，比较好的方法就是让新开发的符合资格的小区都配套九年一贯制学校，内部学生基本固定。对于政府来说，可以通过地价来收回利益；对于开发商这又是一个不错的卖点。但要注意到学位房的风险，一是短期的政策风险(对口直升变成摇号；二是中期的扩招风险(不确定质量能否保证)；三是长期的教育热潮退却风险。未来几年，广州新的热门学位房可能在黄埔-萝岗一带，因为其人口基础较为扎实，具备雄厚的经济实力，区府和老黄埔两个政治/经济区域中心能够集中资金和人才，大力发展教育，打造龙头学校符合zf、开发商和家长三方的利益诉求。
提问：羊叔，你好，因为疫情，广州的楼市均出现了一定的下滑，我想问一下老师，现在是买房的好时机吗？广州楼市的核心区是不是已经出现了降价热潮？
羊叔：你好，广州的二手房市场开始遇冷，例如东风广场周围的楼盘却只有平时价格的7成，越秀区中有许多低价楼盘流入市场。在广州房价的风向标珠江新城板块，也有不少折价的楼盘。而中区的楼盘虽然挂牌时间较久，且一直在往上走，但是最近也有部分楼盘出现房价下跌的状况。再看去年大热的牛奶厂板块，有的楼盘降价，有的却仍然保持。老黄浦板块近期的房价还算平稳，但是也有几套房子出现价格下跌。在老城区地区，除了海珠板块仍然价格比较坚挺，其他的楼盘均起伏不定；在番禺万博板块，由于再售房源较多，很多卖家纷纷下调价格；而受疫情影响的广钢板块，价格也迅速下降。其实疫情前，由于广州楼市的种种政策，整个楼市已经出现降温的迹象，出现了零碎的降价抛售，但是距离价格回调也不会太远。
提问：羊叔，你好，目前已婚有个2岁的孩子，本来现在该黄埔地区买房，但是听说该区的教育质量一般，考虑到孩子的教育，我是应该换个地去买房还是应该仍在该区买房呢？
羊叔：你好，有很多家长认为黄埔地区的教育资源比较一般，但是实际上，黄埔地区的教育资源并不算太差。首先，黄埔地区的教育资源相对比较均衡，有小学，初高中及高等院校等。其次，从地区分布来看，老黄埔教育资源更为集中。从具体数据来看，黄埔区50%以上小学及初中集中在老黄埔板块内；而科学城、知识城的新生教育资源更为突出。最后，从常住人口来看，黄埔地区常住人口不断增加，未来的人口活力也随之增加。但黄埔地区的选择面也不太多。未来黄埔地区会有政策规划和发展推动，还是有可能成为优秀的优质教育板块。
羊叔：你好，疫情之下，广州的楼市开始遇冷，购房者的购房热情也骤然下降。广州楼市自412政策过后有一段时间的上涨，但是目前对于刚需来说，还是应该擦亮眼睛。首先，疫情对于广州楼市的影响十分有限，大概持续两周左右，在很大程度上不会影响购房者的购房热情，疫情过去后楼市会基本恢复。其次，目前楼市进入短暂的冷静期，刚需购房者可以借此机会好好审视自己的需求，房东也要度量一下自己的房价，避免抬高房价违背市场规律的情况出现。最后，对于刚需购房者来说，可以适当审视自己的需求，明了自己的财务状况，将个人需求与预算精准的告诉中介。广州买房建议，详见内部分享。返回搜狐，查看更多
