在每一个行业的浩瀚红海中，唯有旗舰级企业，才能站得更高，看得更远，穿过风浪与迷雾，洞悉方向和未来。
3月31日恒大2019年度业绩发布会上，许家印又进行了重磅官宣：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
这包括三个目标：未来三年，恒大销售额要突破1万亿，土储减少9000万平方米，降负债4500亿。
一年之计在于春。许老板一锤定音，擘划好恒大的发展大计。而且这一大计，所照射的绝不止“一年”，所牵动的更绝不止恒大。
想要看懂恒大的新战略，其实最关键的就是厘清3个问题：一，恒大这一战略的脉络是什么？二，恒大怎样做到？三，恒大为什么要这么做？
2016年，恒大成为中国内地有史以来第一家万亿总资产房企，自此“规模王”的王冠牢牢戴在恒大头上。这一年，恒大握有的现金余额也历史性地达到3043亿，同时加冕“现金王”。
2017年，恒大成为中国乃至全球唯一土储破3万亿平方米的房企，“土储王”实至名归。2017年与2018年，蝉联“利润王”，尤其是2018年，净利润增速高达106.4%。
合约销售面积5846.3万平方米，增长11.5%；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。各项核心指标继续保持行业领先。
三巨头中，万科起家自1984年，碧桂园发迹于1992年，而恒大从1997年才开始自己的第一个项目，并不在同一起跑线年间，恒大一直在追赶。
然而，恒大有自己的节奏。许家印牢牢抓住了中国地产的黄金20年机遇，高举高打，终于在2016年迎来问鼎巅峰的高光时刻。同时期，一些曾经领先的房企，没有踩准节奏，乱了步法，失速，踉跄，有的甚至被甩出主赛道。
到了2017年，当许多房企都在高歌猛进之时，许家印又敏锐地捕捉到历史新节点，宣布进行战略转型，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”，向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变。
“规模+效益”的新模式开始确立。恒大资金杠杆随之大降，净负债率一路从2016年的450%，下降到2017年的180%左右，2018年再降到150%左右。
此次，新战略进一步提炼而成“高增长、控规模、减负债”。按照许家印的谋划，“高增长”就是要实现销售高速增长，2020年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。
“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
“降负债”就是要确保负债总额与负债率大幅下降，要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下，负债率达到行业中低水平。
其实，早在2018年，许家印就表示，恒大业绩目标8000亿都能完成，但这对恒大来说，没有必要。恒大定调“规模适度增长”，更强调“增长质量”。
理工科出身的许家印在发布会现场算了一笔账：“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
并且，以恒大目前的资金成本计算，每年降低1500亿负债，不仅大幅降低杠杆，还将减少100多亿的资金成本。而这一数据，会直接反映在利润中。
在“红海”中一路打拼搏击脱颖而出的恒大，不是一艘小舢板，而是航母级的产业龙头。恒大高增长底气，主要来自两方面：销售、土储。
原本就是传统淡季，再加上疫情冲击，整个行业一季度销售“压力山大”，大部分房企面临去化难题。而恒大率先全面实施“网上销售”的颠覆性营销革命，实现了业绩“开门红”：销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一。
这不仅刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录，且各项指标在行业遥遥领先，验证恒大实施新战略的成效。
即使不算旧改项目，恒大当前的土储仍高达2.93亿平方米，且67%分布在一二线城市。土地价格增长高过利息增长，庞大的优质土储，为销售规模扩大、实现高利润提供了有力支撑。
而为提质增效，恒大主动调整规模，集中消化现有土储、严格控制新增土储，每年减少3000万平方米，三年减少9000万平方米，将总量控制在2亿平方米左右。
一方面，销售给力，按照70%至80%的回款率，如果实现8000亿元销售，回款就是6000亿元，比往年增加1500至2000亿的规模。另一方面，由于控制土储规模，并收紧多元业务投资，降低成本支出。
一加一减，每年能够有2000亿左右的现金余额。在2022年总负债规模降到4000亿元以下，负债率降到同行业中低下水平，就水到渠成。
况且，除了强大的销售能力、充足的土地储备，恒大还有过硬的产品品质、超强的管控能力、高效的团队执行力。
可以说，此次的“高增长、控规模、降负债”九字方针，相比较此前的“三低一高”、“规模适度”，内涵更为丰富，操作路径更加清晰，节奏感更强。
2018年3月时，2017年业绩发布会背景板是“新恒大、新起点、新战略、新蓝图”。结果2018年，蝉联利润王，负债率进一步下降。
到了第二年3月，背景板上的字变成“新恒大、大战略、大格局”。于是当年迅速优化形成四大产业布局，以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头。
而随着“房住不炒”国策的确立，房地产原本自带的金融属性逐渐退却，开始回归实体经济属性，恒大又不失时机地控规模，降负债。
企业自身，升维转型。新战略深入推进，销售业绩释放，成本降低，偿债压力缓解，资金流宽松，又助推新一轮增长，形成良性循环。
行业整体，进化发展。头部房企，不仅指在规模上是头部，更需要引领行业发展大势。在后规模时代，恒大用实际行动率先打破规模崇拜的惯性，调整节奏，将行业带入一个新的发展期。
经济全局，提质增效。房地产是国民经济的支柱产业，恒大是房地产行业的支柱企业。恒大此次的新战略中，高增长，稳经济经济复苏；主动控规模，提升质量效益；降负债，防范化解风险。三者合一，切合行业发展的历史窗口，探索一条房企安全稳健的集约型发展路径。
恒大敢于“带节奏”——比如疫情笼罩之下逆风而上全面启动网上销售；更善于“踩节奏”，从一个后来者，华丽变身为领军者，在于恒大精准切中了中国地产的发展脉搏。期待未来的恒大，再次带出更强劲有力的节奏
