于建业地产（而言，2019年是一个不平凡的年份。这一年，坚持省域化策略的建业地产首次突破了千亿。
近日，建业地产发布了2019年年报。公告显示，期内实现合同销售金额1011.5亿元，同比上升39.8%；实现归属上市公司净利润24.2亿元，同比上升70.7%。河南深耕28载后，建业如愿站上千亿大关，但在快速发展背后，建业同样面临毛利下滑、负债上行的现实问题。
随着建业进入新的发展阶段，建业董事局主席胡葆森主动减速，将2020年的重资产销售目标定为800亿元。在他的规划中，建业地产将在2020年进入为期2-3年的“战略巩固期”，为企业未来有质量发展打下基础。
作为省域化策略的坚定执行者，胡葆森几乎每年都会被追问是否会走出河南？过往每年，他的回答都是不会，2019年，胡葆森松口了，站在2018年的业绩发布会上，胡葆森称，“建业会有条件地走出河南” 。
如今，距离那场发布会已经过去一年了，但建业的走出去战略并没有起色。蓝鲸房产了解到，2019年11月，建业仅在省外开盘了一个项目，该项目位于新疆库尔勒。
“新疆有将近300万河南人，有一些创业有成，也拿有地，希望用轻资产业务跟我们合作，而且大家看到成果很好。” 在业绩会上，胡葆森讲述了落子新疆的河南情结。
对于走出去的情况，建业在业绩报中披露，中原建业走出河南尚处于探索阶段。截至2019年12月31日，中原建业跟踪省外项目31个，已签约项目2个，重点跟踪项目5个，其中中原文化小镇意向项目1个，住宅类项目4个。
深耕河南数载，胡葆森对河南的情结是无法否认的，然而情节之外，建业也受困于市场容量有限下的规模增长乏力。“区域化布局会存在明显的天花板，不太容易形成全国性销量头部房企。” 安居客房产研究院分院长张波对蓝鲸房产。
事实上，近年来，虽然依靠河南市场，建业实现了规模的持续增长，但难以否认的是，随着碧桂园、万科、融创等大型房企不断涌入河南，生存空间遭到挤占。此外，正商地产、康桥地产、升龙集团等本土房企的崛起也威胁着建业“豫系老大哥”的位置。
面对“前有狼后有虎”的局面，建业早在2009年起，就失去了郑州市场老大地位，为了开拓市场，建业地产下沉到河南众多三四线城市及县城，这让建业地产的销售和市占率均持续增长。
然而，在2019年，建业在河南市场的占有率下滑至7.97%，这是其近4年来首次出现下降。而在2018年的业绩发布会上，管理层曾预计这一数据可以达到10%。显然，河南市场争夺之激烈超过了建业的想象。
与此同时，在加快下沉同时，作为河南省内惟一的一二线城市，郑州市场在建业地产囊中的土储占比愈发被稀释，从2016年的36.9%连续三年走低，截至2019年末仅为27%，销售占比亦从2016年的逾五成，降至2019年末的22%。
数据显示，2019年，建业地产的毛利率、净利率却双双出现下滑，其中，毛利率较2018年的34.4%下滑8.4个百分点，降至26.0%；而净利率则为7.9%，较2018年下跌1.7个百分点。
有业内人士对蓝鲸房产表示，抛去突出的省域化特征之后，建业近年来的土储策略更多集中在低能级城市，在过去几年的棚改红利下，这有利于建业通过高周转快速扩充规模；但同时需要注意的是，与一二线城市相比，三四五线城市项目普遍利润空间更窄，这一点即使对产品有一定溢价能力的建业也不能例外。
对此，年报解释一是因为高毛利率的车位销售结转占比下降，另外则是毛利较高的郑州及洛阳区域销售结转占比，由2018年的32%降至2019年的20%所致。
盈利能力下滑之外，建业地产的融资成本也由2018年末约2.26亿元上升74.8%至2019年末的约3.95亿元，而截至2019年12月31日，其总借贷金额约314.91亿元，同比上升约58.6%；一年内到期的借款占总借款的占比为58.6%，相比上年同期的35.3%大幅攀升，这显示其短期偿债压力陡增。
对于这些问题，建业地产并不否认。胡葆森称，“这说明我们在经营管理上还是有很大的提升空间。”他提议把2020年以及明年和后年，即建业地产未来的2-3年称为“战略巩固期”，着力于降低负债率，提高盈利能力，提高自己的成本控制能力，同时通过管理，把负债降下来，提升产品的溢价能力。
于建业而言，重心转移的代价是规模的减速。2020年，建业地产将重资产销售目标定在了相对保守的800亿元，这一目标较去年建业地产718.01亿元的重资产销售额仅增长12%。
与此同时，建业地产再次将提升郑州的销售份额列上日程。发布会上，建业地产CEO袁旭俊表示，往后2-3年，建业希望把郑州的市场份额提高到30%-40%，2020年郑州的销售份额会占到25%-30%之间，并确保25%的下限。
坊间传闻，胡葆森曾多次在公司内部会议中表示，非常遗憾没有及早走出河南。如今，随着省内省外的举步维艰，建业地产还有“再上一层楼”的机会吗？蓝鲸房产将持续关注。
