栏目，定期推送典型案例，法官以案说法，并就房地产纠纷中常见的法律困惑提出有针对性的建议。今天，禅法君带大家来看关于不动产租赁纠纷的案例。
随着禅城区旧村改造工作的全面铺开，集体建设用地开发新模式正在不断探索更新，由此引发不少不动产租赁纠纷案件。禅城法院充分利用大数据进行房屋租赁案件审理，进一步提升审判质效。
不动产租赁纠纷案件是传统房地产审判四大案件类型之一。近三年来，禅城法院共审结该类案件近2000件，标的超12亿元。其中出现了一些新的不动产租赁纠纷，在这类案件中，获取土地收益的村民集体和投资建设地上房屋的投资商，往往偏向于以合作的模式开发集体建设用地。例如村民集体出让40年土地使用权给投资商，投资商开发建设后将房屋使用权出让给小业主。
最理想的情况是开发商已经完成开发，该分给我们村民集体的物业也分了，这个时候我们愿意把土地流转到投资商名下。但剩下的问题也产生了，假如还没有完成土地流转，双方有什么纠葛的话，比如合同法规定租赁合同最长20年，但原来跟开发商说好给他们用四十年来建设，这样一来就变得很乱了。
我们最关心的是项目开发的合法性，从用地到规划的合法性。在项目运作过程中不顺利的话，就会涉及各方提出用国家层面的土地管理法来质疑我们这样的开发行为的合法性。
从近年收案情况来看，因转让、出租集体建设用地使用权而引发的租赁合同纠纷增长迅速。据统计，2018年1月至2019年10月，禅城法院受理因签订物业使用权出让合同而引发的租赁合同纠纷案件达325件，涉案标的1.8亿元。
这类案件关乎村民集体、投资开发商以及小业主个体三方的合法权益。对此，禅城法院从有利于农村集体土地盘活利用、协调促进城区农村改造升级和维护农村集体土地开发市场健康稳定出发，积极回应新时代农村发展对司法的新需求。
经审查，物业使用权转让合同实质上属于房屋租赁合同，关于租赁合同效力，法院主要依法审查房屋有无合法报建手续，租赁期限有无超过20年。
禅城法院的房地产审判管理云图已正式启用，在房屋租赁案件的审理中，禅城法院充分发挥云图的作用，比如借助区农村农业局的集体资产管理图对同地段、同类型房屋租金进行统计，通过动态化、系统化房地产数据来对租金计付标准等作出有效的裁判。
