房地产策划主题要独-创。主题是房地产开发项目的总体主导思想,是发展商赋予项目的“灵魂”。策划主题是否独-创、新颖,立意是否创新,关系到房地产项目的差异化和个性化,并直接影响到项目在竞争中取胜,大到贯穿整个项目主题,小到报纸广告主题,无不是这样。成功实施该计划带来的创造性，与实施的快乐和成就感，这是房地产营销策划共同的幸福。该计划的成功不仅可以得到***的认可，更重要的是，它直接反映了个人价值并有助于个人的成长。
规划客户分析目标是首要任务，而房地产行业就是这样！如今，房地产市场可以说是蓬勃发展。与此同时，由于人民生活水平的提高，房地产市场逐步细分，不同收入和生活方式的人对住房有不同的要求。开发人员也会吸引独特的产品，吸引目标客户群。会同财务、成本、设计等部门，综合研究区域市场现状，结合本项目综合成本、市场走势、价格支撑、客户需求等因素，结合地块出让条件、意向客户调研、所在城市同类型产品发展阶段，做好土地价值研判，形成产品初步定-位。
房地产策划似乎是一个对于外行人永远难以用一两句话解释清楚的工作。因为房地产策划做的岂是做做推广这么单一的事情呢！光房地产策划圈的鄙视链就已经足够丰富多彩了。市场分析一定要有结论，调研数据、分析现状是为了寻找规律，更是为了寻求破局的方向。好的策划能够在市场数据中洞察到市场的规律与趋势，从中发现项目的破局机会，并且能够将大量的数据信息简明扼要地提炼成明确的观点，用清晰的逻辑表达出来，从而增强策略的说服力。不做详尽调研、对市场一知半解、拍脑袋策划，或者堆砌大量数据图表，却让人不知所云，市场分析与策略生成脱节，都是策划必须避免的。
营销过程的总结是一句话：将良好的宣传内容放入正确的渠道，为产品带来有效的流量，并产生收益。那么如何过滤内容的质量，如何找到有效的渠道就成了关键。总的来说，围绕这两个主题，我们可以细分五个步骤：用户调-查，制作内容，筛选渠道，回收数据，调整优化，这是一个非常科学的营销理念。与新闻媒体提前做好对接工作，将有可能产生误解的工作内容提前进行沟通。根据交付产品的特点和数量制定合理的计划，交付量大的项目尽量安排分批交付，有条件可以进行预交付；合理地安排交付现场的场地布置、人员布置和流程设置，交付现场为客户提供各类服务工作。
这个行业接触到的策划大致分三类：第yi类，大师型；这类策划一般喜欢留胡子或长发，着奇装异服，动辄把“创意”两个字挂在嘴上。“创意”是广告策划公司的事情，如果一个甲方的策划需要做“创意”，说明你付给广告公司的钱都白扔了。第二类，秘书型；以写PPT谋生，工作就是替领导编写各种汇报材料。这类策划最容易升职，但无论升多高基本都得看领导脸色吃饭，因为做任何事都需要领导给梳理思路。第三类，白领型；衣着打扮跟白领一致，屁股不离办公椅，不跑工地，不看产品，不问客户。从业三五年，只会做活动，刷微信朋友圈。做过房地产营销行业的朋友会发现一个有趣的现象：越差的房子，最终成交价越高。其实道理很简单，每次开盘总是（位置、户型）好的房子先卖掉，剩下房子相对较差。但房价一直在往上走，所以剩下没卖出去的房子隔三差五会涨点价。而最差的房子往往最后才卖出去，同时又经历涨价次数最多，最后反而变成最贵的房子。就像房地产营销的策划岗位，随着整个行业的水涨船高，掩盖了很多从业者真正的专业能力，很多从业者并没有搞清楚甲方的策划应该做些工作就已经做到策划主管、策划经理甚至策划总监了。
分析当期的市场走势，结合客户积累情况，户型房源的价格差异化，注重分批推盘房源的价格差异化，注重不同付款方式的价格差异化，注重相对难销产品的价格差异。除了因为选择不同类型的房地产公司而带来的鄙视链，被安排到什么样的项目也同样会成为每个人工作履历上的重要标签，因为虽同为房地产策划，但工作内容却也是千差万别。
营销策划报告大多以市场篇开头。很多时候看到开篇大幅数据，却不知所云、没有结论，不知道和后面策略部分有什么关联；或者是提出所谓“宏观市场看好、区域竞争激烈、项目机会与挑战并存”的废话结论。策划思路源于市场洞察，市场没搞透，策划必然是拍脑袋。房地产是个“看天吃饭”的行业。所以，战略上要踩对节奏，营销上要顺势而为。不同的市场波段下，推售与价格等核心策略截然不同，营销的战术和打法也有差异。
