最全商业项目市场分析与产品定位报告_营销/活动策划_计划/解决方案_实用文档。商业项目市场分析与产品定位报告 项 目 写 作 思 路 框 架 推 导 项 目 遇 到 的 最 大 难 题 区域商业基础差 区域人气不足，人流量少 营 造 生活方式中心 什 么 强调餐饮与娱乐
商业项目市场分析与产品定位报告 项 目 写 作 思 路 框 架 推 导 项 目 遇 到 的 最 大 难 题 区域商业基础差 区域人气不足，人流量少 营 造 生活方式中心 什 么 强调餐饮与娱乐 样 的 注重舒适与休闲 消 费 餐饮是宜兴成活率最 环 高的业态 境 餐饮、娱乐是成长性 高的行业 宜兴缺乏吃喝玩乐于 一体的综合性商业 如 何 解 决 上 述 难 题 吸引区域外客源 引进目的性消费 引进广受欢迎的商业业态 宜兴餐饮、娱乐业容易存活 餐饮、娱乐业态最容易集聚人气 时尚休闲业态作为补充业态 如 何 北面地块以块状单体建筑为主， 使 满足餐饮需求 产 南面地块以连续性建筑为主， 品 大小商铺面积结合 与 业 四层以上建筑规划住宅产品,规 态 避高层商业价值不高的难题 紧 如 密 何 树立形象，招商先行 融 取 合 精确包装，促进产品销售 得 销 准确价格定位，确保投资回报 售 业 态 能 否 被 市 场 接 受 餐 饮 、 娱 乐 成 为 首 选 业 态 PART 1 项目地块微观市场分析 一、项目基本信息 1、项目基本信息 ? 用地范围：南至谢桥路及村民住宅，西 至氿滨大道，东至人民南路，北至河流。 ? 用地面积：设计用地面积为3.9公顷，其 中公共绿地面积为0.62公顷。 ? 用地性质：商业用地。 2、地块规划要求 ? 容积率：1.6 ? 建筑密度：不大于35% ? 绿地率：不小于30% ? 停车指标：商业按0.5辆/100平米计 ? 建筑退线：沿永安路建筑投影线后退道路中心线米；沿人民南路建筑投影线后退道路中心线米； 建筑投影线米。 ? 道路控制：永安路道路红线米；人民南路道路红 线、规划解读 ? 原规划要求有局限性——规划要求是基于原设计方案而定，给项目整体规划带来很大的局限性； ? 商业街布局成首选——35%的建筑密度，将直接影响本项目的整体布局，使得项目排除了整体大 体块商业布局，更多只能从商业街的形式去考虑规划布局； ? 停车数不足——按0.5/100的比例设计车位，难以满足餐饮、娱乐等业态对停车位的大量需求， 需要增加车位配置； ? 进深短，不利于建筑排布——南部地块中间部分进深较短，不利于建筑的排布，规划起来难度比 较大； ? 建筑高度制约产品规划——原规划方案24米的建筑限高，会对项目的产品规划产生很大的影响。 二、项目宗地分析 1、地块基本情况 ? 地块平整，临街面大，使得沿永安路、人民 路的商业价值较大； ? 南地块靠近人民路方向，进深逐渐加大，可 以布置中庭广场等，以便进一步增加项目的商业 价值。 2、地块周边状况 东侧：广电局、实验小学，形象好，人民 路带来商业人流。 南侧：两栋旧建筑阻隔，形象不好，并减少了本案 沿街面，不过谢园路及附近居民会为项目带来人气。 规划绿地（未建，若能与 项目融为一体，能进一步 加大项目的商业价值） 西侧：两个绿化景观带可以把南北地块连成 一片，可以和乐购商业互动，共同发展。 北侧：水景不好整治，较难变成景观，但至少保 证水面整洁干净；靠近民宅，要控制相关业态。 3、南面建筑对地块的影响分析 ? 影响项目形象、档次——两栋旧建筑阻隔，形象不好， 底层为商铺，整体档次较低，与本项目的形象不符，影响 较大； ? 降低项目商业价值——原来三面沿街的三角地，将失去 一面临街面，降低了地块的商业价值； ? 影响未来项目规划——两栋建筑位于项目腰上，使得此 部位进深进一步缩短，影响南地块中间部位建筑的规划； 同时不利于项目的交通组织以及人流动线的布置； ? 影响项目未来业态布置——旧建筑上2、3层为居民用房， 对本案娱乐、餐饮业态的布置有较大影响。 建议对旧建筑置换或者拆一还一，此举将大大提高项目的商业价值。 4、地块交通条件分析 ? 周边道路形象较好——地块为多条道 路包围或穿越，其中氿滨大道、人民路、 永安路形象较好，便于展示项目形象; ? 交通便捷——项目拥有便捷的交通条 件，连通宜兴城市南北，辐射区域范围 广，便于客源的导入。 5、区域居住人口分析 岳阳苑 富康家园西区 富康家园东区 金色年华家园 世纪花园 岳堤苑二期 岳堤苑一期 岳堤南苑 泽福苑 城南新村 岳阳新村 谢桥花园二期 谢桥花园一期 富雅苑 城市嘉苑 富卓苑 ★龙背山庄 幸福公寓 谢桥新村 龙背山庄东苑 地块周边小区居住人口统计 小区 谢桥花园二期 谢桥花园一期 岳阳新村 岳堤苑一期 岳堤苑二期 岳堤南苑 总户数 约300户 约100户 约240户 169户 约300户 约400户 入住率 20% 60% 75% 75% 75% 75% 人口规模 约150 约150 约450 约300 约560 约750 富雅苑 城市嘉苑 富卓苑 龙背山庄东苑 谢桥新村 金色年华家园 富康家园东区 约150户 约250 约1000户 约1000户 约300户 约600户 约300户 70% 70% 60% 65% 65% 70% 70% 约260 约430 约1500 约1620 约480 约1050 约520 富康家园西区 岳阳苑 约280户 约1200户 70% 30% 约490 约900 居住人口统计分析 ? 区域规划人口较少，不足以支撑项目的商业体量—— 项目周边有泽福苑、龙背山庄、金色年华家园、富康家园、 城南新村等10多个居住小区，但目前一些小区的入住率还 不高，区域内常住人口偏少，只有1万人左右，未来区域 规划人口会超过2万人。但是这些人口不足以支撑项目的 商业体量； ? 项目必须扩大客源辐射范围，吸引其他区域客源—— 项目核心区域人口规模难以支撑本项目的商业体量，而且 城南区域整体商业体量较大，本项目必须突破本区域，扩 大客源辐射半径，从宜兴全市吸引目标消费客源。 周边配套图 ★宜兴大酒店
