房企金融产品创新真是热得发烫。前几天，碧桂园也发行了个理财产品“凤凰宝”。而再早些，已经有绿地“地产宝”，万达“稳赚一号”和万科“鹏华前海万科REIT基金”三个不同产品。
今天，我们就来简单粗暴地告诉大家，扒开这些千亿房企理财产品华丽的外衣，里面的本质究竟是什么？购买哪家房企的产品，又最可能让你“血本无归“？
吐槽：碧桂园这款理财产品的操作模式，实质上是旗下项目公司先进行借款，债权方再通过互联网平台将债权的收益权拆分转让，包装成理财产品出售。这一模式并非碧桂园首创，在一些小型房企对单个项目的融资中还是比较常见的。
不过，碧桂园这个产品的页面做得也太山寨了吧？用于发布的APP平台名曰“安信”，深扒下可以看到“安信俱富”什么？只听说过“安信财富”，安信俱富是个什么鬼？再细细人肉了下，原来是一家深圳的“迷你”金融机构，额，连个官方网站都找不到；作担保的又是一家“无名”投资管理公司，会不会跑路啊？
当然了，像碧桂园这样的大企业必然是不会赖账的，相信投资者都能安全、如期地拿回本金和收益。只是，这么个“配置”，相比其他三家大型房企合作的金融机构阵容，是不是有点太考验人与人之间最基本的信任了？
还款安排：净物业收入分配预期年化收益6%，每年收益派发日发放；物业增值收益预期年化收益6%，退出时一次性发放。
吐槽：万达这款产品本质上是购买产品者共同作为投资人，对万达广场进行投资。因此购买产品者将完全承担项目的经营和盈利风险。这产品真是槽点多多。
其一，产品又被称作“类REITS”，目测万达这顶“类”的帽子在撕葱的有生之年也摘不掉了。REITS对投资物业的资质要求是很高的，见过三四线城市项目打包成的REITS吗？
其二，产品叫“稳赚一号”，可却不保本不保息。说到底，就是万达将三四线城市商业地产运营的风险，转嫁到更不专业的“外行”投资者身上(起点低嘛，买的都是中国大妈有木有)。王健林的“轻资产”命令是完成了，但如果这些纯运营项目亏了，买单的就是这些“地产小韭菜”啦。
第三，期限真的很，长长长长。七年真的很长，如果投资者在快钱平台转让则是纯市场行为了，所以，会溢价还是折价卖出呢？
吐槽：绿地地产宝的特色鲜明，就是风险极低但收益不高，原理是将项目的收益权通过贵交所拆分，做成理财产品出售。张玉良说了，绿地互联网金融不是为自己融资，而是要做平台和生态圈的。所以，在整个产品的设计方面，绿地花了不少心思，可复制性也很强。
绿地的合作阵容强大，有平安和阿里提供分销渠道，安邦提供担保，并且给自己也找好了后路：万一融资方还不上钱成了不良资产，还有特殊机会投资基金接盘，再和AMC合作再开发。
很显然，从绿地这款产品的投资起点和收益率来看，比较适合初学理财的城市小白领。对了，绿地说了，到期后一次性兑付，绝对，不拖欠！
资金投向：50%投资确定的、单一的目标公司(万科前海企业公馆)股权；50%投资于固定收益类资产、权益类资产等。
吐槽：万科的逼格一如既往地高，一出手就是“REITS”这种洋名儿。只是这个REITS产品实在有点名不副实，比如，融资金额居然有一半可以用来投资固定收益类资产、权益类资产？REITS的意思不是“房地产”信托投资基金吗？不知道这样的安排，是不是对依靠前海万科公馆的租金回报完成8%收益率缺乏信心，要靠基金经理的才智来弥补。
投资这款产品的人应当是有一定的金融知识基础的。虽然产品是不保本不保息的，但以万科对面子的爱惜程度，相信是砸锅卖铁拆东墙补西墙也不会让投资者失望的，这个吆喝赔钱也得赚上。
最后，看看万科的账面现金，是的，人家一点也不缺钱，百亿回购都是小CASE。可是，又能提高逼格，又能与深圳市政府处好关系，何乐而不为呢？
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