【主持人】：欢迎大家参加第四届亚太商业地产建筑.设计.效能高峰论坛，在大会开始之前我说一些后勤方面的问题，会议有同声传译的服务，在大家进来之前可以拿同声传译的耳机来听，如果大家需要翻译可以到门口去拿，我们的会议有一部分的是中文，有一部分是英文，希望大家听完会议把耳机还到门口，今天的会议之后把材料发给大家。
请把手机调到振动和静音的状态，因为会影响会议传输，在整个会议期间请大家不要吸烟，今天的午餐在大家的袋子里面，大家用券就可以享用，再次感谢大家来这里参加会议，今天有注意的主持，我们首先欢迎大会的主席致辞！
【嘉宾】：大家早上好，我是来自美国捷德事务所的张赫，很高兴在这里跟大家共同见证第四届亚太部商业地产建筑.设计.效能高峰论坛这一重要时刻，请我允许代表亚太绿地主办方以及我们的支持单位，还有参与企业等予以诚挚地感谢，我现在宣布第四届亚太商业地产建筑，设计效能高峰论坛正式开始。
第一部分是“保护历史，创建未来，留住城市的根与魂”，中国城市规划设计研究院郑院长，现在我们掌声有请郑院长为我们上台主持此部分。大家掌声欢迎！
【郑德高】：很高兴参加这个会议，而且讨论非常重要的主题，今天是讨论保护历史和创建未来，留住城市的根和魂，现在进入转型发展时代，经济新常态，很多发展的模式和思考空间跟过去不一样，现在思路转型，我们要保护更多的东西，可能有的是虚，有的是实，很高兴来主持这个论坛，我们是一个讨论的形式，我们有请四位嘉宾：
现在保护和留，保护什么，留什么大家也关注，不仅保护历史建筑，还要保护更大的范围。第二最大的困难如果要留的话，我们碰到什么样困难，或者我们思考什么维度，我们上次考虑都市更新的时候，什么是都市更新，建筑没有更新，功能更新了也是一种更新，我们思考什么维度，是经济要素第一，是新的功能要素第一，还是社会要素第一，所以思考维度怎么留，我们有很多的困惑的地方。有人说最大的层面是制度的层面，我们没有更新的制度。如果制度的话，政府获益是非常少，因为城市扩张土地原来不是明确地产人，到土地第二次分配的时候，政府的收获是什么。
第三希望大家帮我们分享成功的案例，在实践的过程这些案例怎么成功，可以不可以复制，或者应该从里面得到什么样的启示，这个也是大家关心的问题，大家从自己经验和角度介绍10到15分钟，大家可以一起讨论。
【周罡】：感谢主办方，今天有这么好的机会跟大家分享这个主题，就是城市更新，把根和魂留住，我们在具体操作当中，感觉中国经济走过30年高速责任期，实际上这个30年也是一个建筑长周期。我们感觉从十三五开始，可能面临动力依然在，但是动力结构，也就是动力源发生一些变化，今后的增长从增量的增长切换到存量的增长。
又原来的粗放向精细的发展，转变。包括今天讨论的城市更新，今后在规划当中，它的目标也是由原来单一的目标向多元的目标转变，有的时候我们感觉面临的条件非常复杂。感觉今天这个议题根和魂，我们感觉讨论文脉多一点，我们也在思考这个问题谁来定义根和魂。
我个人感觉更多还是从政府的层面，按照目前实际情况来看，政府在规划当中有很多的发言权，关键要做更新的项目，或者更新的规划，关键边际，你的底线东西谁来定，我感觉这个确实是比较大的难题。包括我们有很多想要切入到城市更新领域一些投资商，开发商对这个问题也比较困惑。
从我们从事规划的设计方来说，感觉城市更新规划带来的挑战也是比较大的。原来相对来说增量规划比较好，一张蓝图可以去画，但是更新规划肯定不是这么一回事，因为上面的东西已经存在。这种挑战也是比较大的，感觉好象很多的能力已经超出了原有城市的规划，包括设计的范围。
所以我们的感觉可能做增量规划很多东西可能是前期工作，特别是前期，评估，调研，摸底工作非常重要，前期的更新要摸的非常准。包括后续一些整个开发的游戏规则设定，这个也是非常重要。实际上大城市已经开始在做，原来都是一些点状，现在开始做块状，甚至比较大的区块，这个问题下一步需要去关注和突破的。
【郑德高】：谢谢！丁院长说了一个定义，比较强调政府的评估，政府设定的工作，陈总操作的都市的实际。
【陈红】：大家好，我是做企业，专门做创业园区开发和经营。相对各位来说，各位是专家和研究者，我更多的角度从实践的角度看怎么保护城市的魂和根。我们做创业园区已经有十年的时间，我们面对之前建筑，主要都是一些老厂房，这些老厂房其实大部分并没有什么特殊的历史文化的意义，但是但凡能超过30年，就是说已经不是我们这个时代的房子，我们就觉得特别珍惜，为什么珍惜它？
我们在研究怎么规划，设计改造的时候，面对老房子的时候，你总能感觉输送一个很强的信息。就是说在那种环境底下，忍不住就去想跟这个环境，跟老建筑发生的事情，那些人，一些情景。所以怎么利用或者挖掘，或者更好把这些当年能给我们今天社会带来很大的成长，或者是推动先人的努力凝结成精神，把价值放大，是我们一直做研究，或者设计规划的时候很用心去做的，当你真的面对老房子，你更加用心面对它，研究它的时候，你觉得它给你传输的信息更多。
所以每个创业园区，特别是老房子，甚至是建国前的房子，在每个园区里面最有价值，我说的最有价值包括两个方面，一个是人面对它的时候，对它的怀念，或者愿意呆在那里，愿意在那里思考的价值，另外一个是纯粹商业的价值。因为我们做企业经营的时候，在保护和开发老建筑的时候，我们更多是发觉价值来考虑，不像从学者，从整个学术，或者从文脉保护角度，我们比较特殊一点。
但是从企业的角度来说，对它的保护可能就是更加符合大众，或者更加符合平民老百姓，一般消费者对有历史文化价值，或者可以记载早年记忆的东西开发，我们的角度更加有借鉴的价值。老房子除了有国家级，特别有代表意义的房子，大部分对每个人只是一种印记。如果像这种房子，我们只是百分之百的保护，或者严格封存起来，我相信这个东西再过十年，或者二十年，这个东西就破败掉了。我们面对这个东西的时候更多让它重新获得它的活力，让它开起来更加有生命力，我们也做了很多尝试，有一些让人赞叹的地方，很多人接触了觉得这个地方真好。
我举两个例子，我们有一个园区在虹口足球场附近，就是当年华东电子厂的场子，它的历史跨度非常大，有三四栋厂房，60年代，70年代，80年代，90年代的都有，我们去规划的时候，我们更多挖掘它的建筑功能使用空间怎么发挥，但是对二十几年，或者是四几年的房子，我们考虑更多是保护，他们就是这个厂区的魂。很多房子其实比较崩烂掉了，在我们改造开放的时候，我们就跟考古一样，有很多的房子可能只剩下柱子，或者梁架在地下，因为我们是搞文化传媒，如果只是一般开发商就推掉，但是看到这种老房子的，似乎看到当年上海滩前辈，工人在里面辛苦的身影，所以我们觉得特别珍惜。
但是这个房子认其破败，就这样吗？这样封起来吗？没有意义。我们就利用残岩断壁做了维修，坍塌掉尽量保持原状，我们根据体系剖出来，把景观，或者是私密的空间，或者是水井等于作为园区特有的书房，或者是什么，特别受欢迎，很多园区使用者也喜欢到那里去会友，甚至休闲，或者举办一些活动，通过这种形式记忆根和来历的地方，把功能嵌入到生活里面，重新又获得了生命，慢慢人气来了。它的历史更多人去关心他，研究它，我觉得这个也是我们对上海早期一个历程的再现做了一点贡献。
另外还有一个房子，有些案例蛮有意思，那个房子大概是60年代的房子，是面积满大的，是铺瓦的老房子，我们很喜欢这种风貌，我们把它作为园区一个配套，专门做了很酷羽毛球，供客户和附近居民的使用，曾经被称为上海滩最酷的羽毛场。但是经过几年使用之后，再度成为危房，但是怎么办？后来通过和一些专家研究，从保护历史的角度挖掘什么样的概念，所以找出一个重生的概念这种房子外墙倾斜不成样子，把它加固已经改变不了危房的局面，索性在房子里面重新通过基础建设，重新在里面长出崭新的房子里面，这个有些争议，有人认为已经破坏掉，但是我觉得不失为一条道路，我们把房子部分老的顶，或者是风化外墙完全保留住，从建筑上加固。
但是改造出来感觉非常好，就像老树头发出树芽一样，充满生命力，我们业界朋友也把它作为话题的讨论。实践有更多的探讨，可能跟大家分享没有那么多的理论的东西。
【郑德高】：感觉陈总分享的理念，工业更新比较操作，但是住宅期比较难一点，要操作成功必须要有两个，一个有情怀，第二个可以赚钱，等一下再说。
【丁致成】：都市再生目的是什么？就是创造一个有魅力的都市，什么是有魅力的都市，大家愿意来到某一个都市参观，或者访问，或者是观光旅游，如果哪一个都市故事是类似，长的一样，大家就没有兴趣要去我们，我们有了历史文化能够增加历史的方式，我们要创造一个美丽再生的方向，就是要把历史文化跟现代的技能和产业活动三件事情结合在一起。
我在台湾所做的工作就是做都市更生跟都市规划的工作，台湾是300年历史的地方，真正有城市建设不过一百多年的时间，但是却有非常丰富历史的架构，曾经被荷兰人，被西班牙人，也被 当时的清朝统治过，它的族群非常多样，从原住民到大陆来的移民，还有台湾有很多新的移民，比如说东南亚来，非常多样的人种来的地方，它本身充满文化，历史冲突呈现台湾的社会。
这么多样性的都市里面，但是我们也是一个民主化的社会，我们要面对更新又要保存，这两个常常面临非常大冲突和压力，大家在大陆不见得可以理解，台湾这几年为了历史保存和都市更新中间产生的争议，在社会上引起了很大的问题。所以最近市长讲过一些话，批评说你们是文化 ，因为他们常常要求某一些历史文化地点被保护。 我们基金会作为民间团体，我们主张更新和保存两者可以并存的。
所谓都市更新包括了重建，整建，维护都叫做都市更新，它只是一个光谱，我们在不同的时候要不同的手段，不一定是全部保存，也不一定是全部拆除重建，我们可以找到某一些部分的平衡点，在全世界只要有名的都市，很重要都市更新案子里面都可以看到有一部分东西被保存下来，但是也有新的东西。最近比较成功的例子在台北东区有一个叫做嵩山文创园区的地方，本来是一个烟厂，现在变成大巨蛋要新建的地点，里面有新的办公大楼，各种购物商场，但是把老的厂区保留下来，变成非常有魅力的地方，台北最热门的观光地就是这个地方，大巨蛋还没有盖满，但是大家非常期待这样一个园区变成台北市最有生命力的一个地方。
类似这样的成功案例还是比较多的，我们要做整条老街的保存。所以当你保存这样一个老地区的时候，非常困难，每一个主权人都有自己的主张，大家都希望把旧的房子拆掉，盖新的房子可以赚大钱，但是政府做了一个新的机制，可以在本来在这个地方发展的选择，移装到其他地方，所以也可以获得新的经济补偿，不是政府给他们补偿部，是民间开发商给他们。他们发展权去买的融基，买过来发展。这个对开发商来讲有相当大诱因。三峡也是一样的保存也是一样，原来老房子都是拆掉，但是被认定历史建筑，政府给了一些补助款，现在三峡老街所有观光客最爱去的地方，每一家店都非常兴趣。
我想要做保存的工作，最大的重点并不是只是建筑物被下来而已，而这些人，这些故事，这些产业可以被留下来，如果全部把人赶走，换另外一批人进来，但是这些人跟历史没有关联性，如果把原有的人留下来，原来社区的关系可以留下来，这样的保存才是真实的保存。台湾的面临挑战更多，走过来一路非常的冲突，非常的困难，最后才完成的。目前还有几个重大案子正在进行，比如说在今年刚刚被指定为台北机场，这个是铁路维修机场，其实它的历史不会长，不过是80年历史，但是标志着台湾工业化重要的过程。
全区被保存下来，但是保存下来的工作非常困难，但是保存花的钱非常多，但是铁路局已经负债累累，负债1200亿以上，所以无力做保存工作，又不准开发，这个是怎么样的大挑战。还比如金融港，旧的车库旧的车站可以保存下来，但是又想变为金融经济发展的引擎和心脏，但是保存跟发展找不到适当的平衡点，怎么样来发展。所以这都是目前正在面临一些重大的挑战，我知道在大陆这边，其实有非常多的很好历史遗迹，或者是重要旧的工业历史的地点。
其实我蛮期待能够在大陆看到非常好的项目，其实我昨天看了在思南路保护的项目，我觉得做的非常好，我在这边可以有更多的学习机会。谢谢 大家！
【郑德高】：谢谢丁先生介绍了台湾的经验，其实有魅力城市要有故事，保护一个地方跟历史的关联度不那么长，但是跟故事的关联性比较长，第二要建立一个平衡点，就是保护和开发平衡点，因为这个平衡点是很大的难题，是一个全世界的难题，大家都要说平衡，怎么算是一个平衡是最大的难题，比如说现在最关注一个是保护多少，究竟这个故事讲多大，大家很关注。第二改造以后，收益归谁，归原住民，还是归政府，还是归开发商。如果都没有收益，这个事情就不容易办成，所以这个
【王林】：很高兴跟大家分享，我刚刚半年前从上海归土局到交大，我来这里跟大家分享一些上海一些在城市保护和更新中的历程。
我们今天谈保护也好，谈历史传承也好，我觉得现在已经是一种共识，现在到任何一个城市，比如说上海这个城市，最喜欢停留和享受的地方 是外滩，还有衡山复星历史风貌区，其实一个城市它的历史文化所带来的给这个城市的魅力，我觉得它的魅力永恒的及之所以今天讲城市更新和旧区改造，最核心的区别，是我们在尊重历史，尊重环境，以最小程度破坏历史的前提下做城市发展，以前我们提城市改造，城市开发，为什么在这个阶段提历史更新。
今年今年上海主题是城市更新，我们在2000年的时候，国务院批准上海整体规划里面，完成土地建设规划里面，当时提出来三分之一地域里面是城市发展的用地，三分之一是农田，三分之一是绿化和森林用地，这个是到2020年。客观来说，今天为止二分之一土地已经用以城市建设，那么当然令人高兴所确定的城市发展目标其实在2015年的时候已经完成，有两项指标超额完成，一个 土地使用指标，一个是按照规划比例程度。上海的人口今年的数字超越了2500万。其实我们做的城市发展评估里面，在过去时间里面，我们为了人口，经济，社会的发展，我们做了很多的工作，但是所有这些工作都是以土地，资源，环境以比较初放式的在使用，我们在每一份土地里面的精细度是使用不足的。
今年上海市委市政府叫做城市规划土地零增长，这个零增长也就是2020年目标在2030年，2040是不会变化，因为与纽约，香港，伦敦比较来说，我们土地使用面积远远超出，如果再这样发展下去，将对城市是非常不利的，我们已经到了关键点。所以今天可以在上海提到一个存量时代，也就是大规模暴雨过去之后，上海城市这种状态包括对环境的尊重，还有对历史文化的尊重。
今天讲历史文化尊重的时候，上海对于上海文化保护的工作在十几年前就开始了。因为在十年前，上海成立了保护风貌保护部，我是组建人之一，也就是在十年过程中，刚才郑院长说到底上海做了多少，目前上海有一千多个建筑保护名单，大概涉及到4千幢的房子被法定保护的。
第二个上海有44片历史文化街区，其实是41平方公里，上海中心城区三分之一被划为历史文化保护街区，我们叫做历史风貌区。在这里面城市是在发展，但是我们的风貌是业绩延续，也就是在这个地区一直做城市更新以尊重保护，尊重历史来做的更新。所以在十年前做了一个规划，把上海城区每一幢房子做了研究和确定，哪一个房子是保留，哪些是可以拆除，哪些是应当拆除，应该建什么样的高度和体量，这些都做了规定。
大家十年再来上海，上海似乎保留了很多的房子，虽然是一个年轻城市，但是是有文化和历史传承，十年前的工作，刚才主持方也提到到底政府做了什么，政府做了一个底线，通过规划和限制的手段，到底这个部分自身怎么发展，如何发展，其实是需要社会的力量。上海外滩地区发展，从90年代开始其实是一个最经典，以政府为主导的项目，90年代把市政府搬到人民广场，开始外滩置换的工程，之后外滩园引进了国际开发商，拆除的面积比建的面积多的多，再一个基础设施的改造，放出50米宽的空间给外滩冰水地区，由此带来外滩城市环境遗存的提高。
我刚才说经济平衡问题，保护本身是花钱的，而且这个在国际上案例，保护是花钱。保护建筑的自身带来是社会文化，它的经济价值可能带给这个城市，带给这个城区，周边，它自身本身，但凡有历史保护城市更新都是需要十年。思南路也是需要了十年，我有幸经历了全过程，从提出方案到全部实施，但是做这个项目是负资产，这个国企带来是给城市的贡献。
另外的区域在其他区域里面有所发展。历史遗产保护的价值不在于项目本身的经济，其实它给这个社会带来的文化，精神，人文的价值更多的。这是一个案例。
这个是政府层面的推动还有一个经典例子，就是田子坊，这个是由下而上的发起。这块卖给开发商作为旧区改造的区域。田子坊难度非常高，有人说为什么在这个地区造那么高的房子，我们把容积率转移到南部的地区，才保留下来。保护永远是一个永恒的主题，但是保护和发展的矛盾需要经济的平衡，经济是一个大的杠杆，而不是就地讲。
我再举一个例子，这个区域是在在静安寺的，大概有3万平方米，原来规划拆除以后建高楼，现在形势下，越来越多的百姓，专家，包括政府也提出是不是可以留下来，但是光是动迁的费用老百姓离开这些场地的费用，用于新的建设开发无法平衡，更不用说保护，最后我们也是西方做法，我提出来一个方案，说城市保护需要政策，是不是可以把所有保留建筑不计入开发容积率，这个方案得到各方的支持。保留一平米不计入一平米，最后后果3万平米石窟里里弄保护下来。我认为是一种有文化城市发展。
所以我在想历史保护，我认为是永恒的主题，而且它的价值随着经济的发展，它所受到的重视，因为它是人类文化，精神，内心最重要的部分，一定受到重视。但是光有重视不够，我们需要用政策，其实这种政策，任何一个政策都意味着经济的投入，技术方法的投入。所以今年上海已经出台了上海城市更新管理办法，这个是一个政策，它鼓励有文化，有传承的，尊重社会地区发展的更新。
最近出台城市更新办法实施细则，这里面涉及到如何用政策技术平衡。我觉得特别重要，最后分享一个案例我昨天参加上海淮海西路570号举办红坊十年，十年前我发现这块地，我当时是雕塑处的处长，提出来在这里建一个上海雕塑中心，当时政府没有那么多钱，政府租赁跟民间资本合作，这块地变成上海非常时尚的历史保护区域，现在再度面临保护和更新的矛盾，因为政府不再拥有土地，现在再度拍卖由另外一家民营企业拥有，昨天的课题我们认为这个地区留下来文化气息如何保护，但是也要发展。我认为保护和发展是永恒的主题，城市更新也是永恒的主题。如果保护和发展基础上，更好有力的发展。
这个需要政府，需要开发商，甚至民间社会的力量，包括建筑设计师的努力，通过方案，通过各种各样的共同努力，才能实现，靠任何一方的力量都是不足的。所以今天特别有机会跟大家分享特别好。
【郑德高】：谢谢王林教授！我们享受了你在上海保护给我们留下来的遗产，我们有外地朋友说去田子坊看看，思南路南，我们说上海新的东西不多，只有老的东西，因为我们没有增量空间，只有存量空间。在保护里面政府做了大量的工作，但是政府没有收益，收益是全社会，给别人的；第二个任何一个保护要想各种各样的政策，现有的政策不太支持我们做保护工作。
我们还有10分钟的时间，请四位回答一个单独的问题，然后回答共同的问题。你们觉得在城市保护里面最大的困难是什么？是制度层面的不支持，还是经济上没有收益，还是公众参与人数太多，所以很难实现。所以请周院长回答现在在更新过程中，什么样的功能，什么样的产业最适合从更新角度去做的功能，请陈董事长再做的过程怎么赚钱，收益来自哪里？请丁先生回答在更新过程，真正的收益归谁，或者什么样的比例最合适，是归原住民，还是归政府，还是归开发商，收益评价标准是什么样的？请王林教授回答一下，觉得现在政策和制度层面，还有哪些需要改进的地方，或者是遗憾的地方，因为我们要做那么多的保护工作，所有人说制度层面是最重要，但是制度还有什么地方需要改进的。
【周罡】：我感觉最大的问题，保护关键要确定一个边界，确定一个管控的范围，由政府来引导，全社会来参与。哪些需要保护，保护到什么样的程度，这个是最重要，如果这个东西不确定，现在政府投入的资金肯定是有约束的。今后要引导社会的资本参与这些东西，如果没有管控边界，其实在操作层面很难操作的，肯定是前置的，保护到什么样的程度，深度是什么。
第二个问题现在在中心城区做的城市更新比较多一点，接下来在城市边缘的园区，上海有很多的园区和地块面临更新，这些园区实际上都有大量更新的需求，这些用地，就是工业用地有一些服务业，原来制造业升级为服务业的需求，这个今后是一个方向，但是对政府来说也是一个挑战，这么大的量控制不好，可能会冲击现有的市场，比如说商务楼宇可能会受到冲击。
【陈红】：我回答第一个共性的问题，保护老建筑困难在哪里，对经营者来说就是资金的问题，我投入来保护它，能不能达到一个平衡，或者就是一个可以持续保护下去的后续的资金，这个其实是很重要的。因为对于我们来说，既没有政府的支持，又没有民间力量的支持，像这样的老建筑在我们手里，肯定从它的身上开发商业价值，像我们这样的企业，或者建筑拥有者要长期开发的价值。如果仅仅供着，像文物保护起来，得不到保护也是被破败的。
关于老建筑实现商业的价值，这可能得有一个基本规模房屋量，或者是建筑体量才能实现的问题，单单靠一个老建筑其实很难生存。对我们那么多年，那么多园区做法来说，我们特别希望，也很愿意投入力量去关注，把老房子作为打造园区产品力主要突破口，商业社会发展到现在，现在都有了崭新的房子，或者创意园区主要针对企业办公为主，可能他们过了要豪华大堂部，高速电梯等等的东西，大家关心个性化，舒适化，或者文化特征的东西，所以保护老建筑的同时，其实也是很好打造片区，或者社区，或者园区价值的突破口。我觉得这个是很好的东西，关键就是怎么做？这里面有很多的做法，我们把它作为社区文化象征，或者作为大家真正利用的东西，现在都在谈社群，就像今天聚在这里，讨论一样，可能提供这种场所，这种场所让大家讨论问题的时候，有更多灵感激发这方面有很多做的东西，我们有好几个园区都是经济效益比较好，社会效益比较好，有很多是得益于老建筑的功能，因为老建筑有特殊的价值，还有真正使用功能，可以让这个园区整体经营价格得到提升。
相比一些80，90年代厂房，完全靠它的物理房屋价值，而没有文化价值，而那些具有老房屋价值的园区，它的持续吸引力，或者产品力是完全不一样，老房子对我来说是一个宝，不是一个累赘。
【丁致成】：都市更新不仅是保护，也需要重建，我们认为要做最大的困难，就是获得共识，这个共识不仅是在所有千人跟开发商的共识，还包括跟政府的共识，我们在案例里面碰到最大的困难就是这件事情，可能开发商跟业主谈的非常开心，可是政府不赞成，就算政府核准了，可能社会大众有意见，每一件事情面临很多的批判，或者困难往前走的历程，这个也是在民主社会不得不去面对的问题，所以我们每件案件花在沟通的时间占了95%，可能线%，这个是最大的困难。
其实在台湾都市更新和文化保存里面，永远都存在互相对抗和互相辩证的关系里面，如果我们在里面都有一个标准答案，事实上事情简单，但是没有标准答案，我们碰到每一个案例，每一个状况都是特殊的，没有办法有先例可寻，或者有特殊性，有的是居住的问题，有的是历史问题，有的时候甚至包括性工作者权利如何保护的问题，大家可能不理解，我们碰到各种稀奇古怪的状况。
总而言之我们希望针对每个都市更新的案子，在一开始面对的时候，就比较彻底了解里面历史，文化到底是什么，我们该保护是什么，我们重建的部分是哪一个部分，我们希望在里面分辨清楚，找到一个我们认为可以执行一条路，事实上没有标准答案。谢谢！
【王林】：我非常简洁，我的两个问题合并一个问题，就是政策创新，这个创新是多元政策创新，比如说定位居住，或者定位办公，有可能在二次开发中做多元，复合功能性调整，这个一定需要政策支持，如何适应地区城市在当下的发展，所以这种内生功能土地的创新是非常重要的。
土地政策能不能鼓励土地或者房屋拥有者自我更新，或者这种自我更新更加容易有保护，有传承。很多土地用地者在外滩拥有这么好的楼，我想要自我开发不可以，一定要别人开发，这种土地政策创新也需要。在新的城市更新政策已经有了。
在很多细节上的创新，比如说绿化也是需要的。所有城市更新问题是非常复杂的。这个之间大家需要合作的方式来在保护和创新过程中寻找一个路径，实现有机更新。谢谢！
【郑德高】：大家都说的很好，城市更新和保护是没有答案的问题，但是有一个小小的答案。第一要有功能，或者有产业，第二要有资金，没有钱办不的事。第三要有共识，没有共识不容易达成，第四有政策，第五个还要有情怀，搞保护工作没有情怀不行，第六个要有故事，这个故事可以流传未来的故事，今天的讨论就到这里，谢谢大家！
【主持人】：非常感谢郑院长精彩主持和精彩的总结，下面由北京三磊建筑设计有限公司吴文一先生为我们带来走进变迁中的城市空间和街道，大家掌声欢迎！
【吴文一】：大家好！我是来自北京北京三磊设计公司设计总监吴文一，很高兴跟大家分享做城市的经验和过去的案例。
特别有意思听到在座几位城市工作者对工作的回顾，我来自北京，我们来到上海的时候，都觉得上海有意思的街道和老建筑，今天在台上听到具体从事设计工作和制订关于上海改造和保护政策的演讲，真的检出很深，我借着几位的话题跟大家分享一下在北京所作的案例的故事，讲的是一条街，这条街是过去海边图书城，现在是创业大街。
如果从北京来的同事可能比较熟悉，这条街经常上头条，这个街有着非常丰富历史故事，最近刚刚完成中国创业全国大会主会场，我们先看一下一个视频。
这个项目由政府参与，有很多私企共同开发的项目，今天汇集了无数的创业者和孵化器平台。在这里溶聚了无数小的创业公司，还有很多的天使投资，风险投资公司，也吸引了来自全国各地，甚至来自全球的共同在创业和科研方面有兴趣的团队，这里变成非常好的平台，它是一个创业平台，也是未来有更多思考的空间。这就是今天所讲的中关村创业大街。
这条大街有着非常有意思的故事，它最开始的时候是一条在北京西北部一条生活的区域，但是后来起起伏伏经过了很多的变迁，一直到最近由于咖啡的故事，又引起了更多人，社会的关注。这个咖啡有一个人叫做苏迪，他创办了一个咖啡叫做车库咖啡，这个咖啡有什么特别之处？这个咖啡来了以后吸引无数的咖啡，这些咖啡有个共同的特点，不仅是一个咖啡，可以在这里呆一天，同时也可以预见很多的人，在这里去讨论自己的创新的注意，然后可以找到钱，去遇到一些大咖，像小米的雷军还有无数业界有意思人，这个图书城原来卖书的书店以新的形式继续发展，还可以在这里继续看书，老的读书形式可以继续存在，也可以不看书，也可以买一本书等更多人来分享创业的经历的和生活经历。
当重量的人物来了以后，你发现这条街真的不一样，所以全国各地的人都来了，同时人来，商业就来，这条街就活了。今天互联网非常发达的时代，大家都讲什么是虚拟的空间，再发达的互联网，我们总结出来仍然需要一个面对面的空间，这种咖啡，这类咖啡给我们提供非常重要人与人会面的地方，不管互联网再怎么发达，还是仍然需要人与人交流的空间。
这条街并不大，只有220米长，是一条步行街，有十栋建筑组成，在北京西北部，这个黄颜色是雇工，这个红色是皇家园林，它有一套道路就是过去的官道，过去皇宫出行的官员从这条路经过，从城里面到海淀镇的时候，出发的时候这条红线就是官道，然后这条街就可以休息的地方，当时北京没有几环路，虚线就是过去北京的城墙，虽然经济的发展，城墙没有了，几环路也出现了。这个管道变得越来越不可辨认了，这个是当时城墙存在的时候样子，这个是今天城墙留下来，供人参观这么一小段遗迹。
当时北京人的生活，出行的主要工具，稍微有点钱就是用人力车，大家娱乐生活，这个是天空飞翔著名的鸽子，就像大家喜欢养狗一样，还有工作生活之外，就是西洋镜。后来街道逐渐发展，社会经济文化发生很大的变化，街道变得越来越繁荣，商业变得丰富多彩，上面有一个眼镜店存在了很多年，一直到了80年代初的时候，全国开始高考，由于这个地方紧挨着大学，所以对图书需求非常高，你可以看到随着城市的发展，二环代替了过去了城墙，又扩建了三环，官道基本看不到了。
今天到四环，五环，六环，整个官道淹没在城市群体里面，这条稍微不是很正的一条街，仍然在半途里面留有明显的记忆，这个是城市过程中的照片带有中国风的楼，就是海淀图书城的前身。我们可以看到四环把老的片区和新的片区割裂开来。 但是绿色这条西街存在我们的记忆当中，也是物理半途当中，这些老的产业，被新的高楼大厦所代替，还有一些著名的宅子被新的房子代替，还有一些老的社会服务设施也新的设施出现了。在这一片历史街区当中，虽然不复存在，但是经历过的人当中，留下非常深刻的记忆。
这个记忆就像家庭相册一样，这个家庭相册代表了成长的过程。今天生活方式改变了，我们有些时候做城市发展用覆盖形式发展，这个是一个老的央视前老的工厂，这个工厂本来要保存 现在，但是由于当时认识各方面不不同，把这些东西让给了更多的高楼大厦。
我觉得城市的发展，再生并不是一些的东西，更多跟生命有连接的东西。2006年的时候，接手这个海淀图书城的时候是很杂乱的地方，我们用街道是城市灵魂的概念，我们把这街做的更加人性化，我们在旁边加了很多公共广场，带有中国有人文情怀的东西做了外立面的设计，边上还有商业的活动，希望这个东西给这条街道带来更多的活力。
特别有意思，我们所做的事情不会被城市所能够主导，因为当时我们做了所有的东西，但是业主还是要把广场圈起来，不希望人家用它的东西，整个社会互联网发达了，大家都不去买书了，实体书店都空下来，所以都改成卖衣服等等，有时候自己想要设计一个非常好的东西，但是大的环境没有提供一个可行的时候，这些空间只能作为一个背景，一个铺垫。
今天由于新的机会来了，大家在创业创新，而且大家在互联网上购物行动又把我们新的经济模式带到这条街上。所以这条街有更多的人创业，政府抓住了这个机会，把一站式的功能搬到这条街，所以 成立创业会客厅的功能，把一站式的服务在客厅里面完成。
还有一条重要的事情，这条街开发按照商业开发模式去，把大部分商铺卖节小商小贩，这个是很难管理，这几年通过回购70%物业回归政府所属开发集团操作范围，这样对招商引资有非常多的主动权，在它的主导下引进了非常有意思的企业，先像眼镜店仍然存在，书店也存在着，但是更多是跟关互联网企业入驻在里面，由于互联网+到这里来寻找更多的机会，这种空间变得更加有意思，大家在这里生活，工作，这个模式跟以前传统所认识的模式不一样。
以前大家工作模式在家里睡觉，在办公室工作，这个街道在两点过渡的地区。有的人生活不是很富裕，街道就是家里的延伸，今天这个创业空间完全颠覆了传统模式，我们把生活，工作，娱乐全部混在一起，不能用过去的老的概念界定控制和街道，这个就是今天这个街道新的灵魂所在，也是思考怎么去做城市要注意的事情，以前关于尺度，关于空间的事情变得非常有活力，因为我们打了一个非常好的底子。在新常态下，我们将来有更多的规划，利用更多的空间，给创业者提供更加舒适，更加灵活的平台。
这条街不仅是220米的街那么长，已经扩展到对面，影响到海淀中关村区域里面，当时设计的后院希望能够让更多人在这里进行交流，当你来以后，不管职业，是做什么，注意是大还是小还是用什么样的方式去卖注意，你的成功，或者失败可以在这里跟别人分享，可以在这里稍微休息一下。所有的空间虽然充满了不可预期的事情，但是往上走的台阶是非常有希望的台阶，非常有希望的路，因为在这里不仅在一条短短的街道上，在这里连接全中国也连接着全世界，在这里有很多成功经验可以分享，这个会客厅就是提供非常有希望的平台。
我母做商业一定要做的非常混杂，只有混杂才有活力，就像中国人水至清则无鱼，这个混杂不仅是刚刚创业，是有深刻学术背景的人，不管是非常小的团队，还是非常精英的团队，你都可以在里面疯狂创业，因为在这里有一扇门，你打开之后有无数有梦想的人在大力铺路，搭桥，你不是一个人在这里孤军奋战，更多掌握着决策权支持着你。
在这里共赢，复合，共生去创业的话，我觉得这条街是非常有活力，如果这个城市有更多这样的街道，我们的城市就是非常有意思的城市，有特点的城市，不会变成前层一面的城市。不管是北京人，还是从全世界其他各地来的人都可以找到属于自己一杯咖啡。谢谢大家！
【主持人】：请大家就位，我们进行上午下半场的演讲，下面有请同济大学建筑与城市规划学院建筑细副主任、教授章明为大家带来充数城市功能与商业文化空间。
【章明】：各位上午好！很高兴到这里跟大家做一个交流，半个小时的时间比较紧张，因为有一百多张幻灯片要放。今天讲的主题是建筑再生！
我们分两部分，一个关于城市历史环境的再生，第二部分关注建筑再生，我从法国留学回来参与第一个项目就是上海新天地的项目，都是靠手工画的图，从那个时候开始老建筑的再生，我觉得未来成为中国建筑师关注的方向。上海2040城市规划当中，未来上海城市发展不做增量，只做存量，这个增量并不是不做新的东西，而是所有的土地不再做新的增量发展。今年国土局做一系列都是既有品质的提升。包括很多开发商已经把重点从拿新的地，或者二三线城市的地开始关注老的历史环境既有建筑价值再发觉，我觉得这个可能在很长一段时间成为大城市发展的趋势，同时成为规划师和建筑师关注重点，我们十几年关注建筑再生的主题。
我觉得建筑再生不仅关乎建筑的事情，更加关乎的事情，一个城市的发展，一个城市的延续如果只是简单粗暴的发展，这个城市的魅力可能会丧失，城市文化魅力可能会消灭，这个对我们城市居住环境来讲，人居环境来说不恰当。城市的未来是在于我们看待未来的态度，我们讨论城市未来的时候我的一个观点，城市可以畅想，可以做绿色城市，可以做绿色的建筑，可以做未来的都市，也可以做海绵城市等等，我觉得所有城市未来的发展，包括智能城市，智慧城市，包括大数据等等，我觉得一定是它的趋势，除了技术之外，我们要回归文化的态度，文化的观点，这个文化态度和观点当中取决于现在看待过去的态度。
今天来讲这句话是很正常的，但是曾经有过不正常发展阶段，我简单回顾20世纪旧建筑与保护的状况，现代主义对全世界建筑发展产生非常大的影响。反过来反思现代主义本身把过去视做通向未来的障碍，大家看到这个建筑的城市，大的高层建筑，大的高楼大厦，把建筑当做形式体系一个产物，所有的很多的城市阻断了历史的绵延，世界范围都存在这样的问题。
这几张图都不是中国的场景，但是这个是柏林，瑞典，曾经在发达国家有过千层一面的状态，这个发展不是单一中国才有的现象，大量的历史建筑造成人为的迫害，这样的图片大家也可以看到，这个上海犹太人居住区，非常好的历史建筑，如果放在当下被当做保护，但是当初被简单粗暴拆除掉了。上海目前有44处历史风貌保护区，又公布了第五批优秀历史建筑保护名单，把优秀历史建筑的年代后移了，把现代建筑近代建筑当做保护的对象，这个是非常不容易的。上海在保护建筑方面我相信走在全国最前列，上海对历史保护建筑提出四类作出了分级保护。
原来公布了大量历史保护名单，包括文物的保护名单，但是推动不了，很多时候由于资金的原因，价值观原因，包括居住在当中的人关系，但是提出分级保护之后，推进的速度大大在进行。大量人为建设性的破坏把很多文化资本价值给磨灭了。这个对城市发展来说，开发商角度来说未必是双赢的事情。这个曾经在有一本杂志叫做，有一个摄影家拍了百拆图，拆字有一段时间，在90年代的时候这个拆字成为时代特征的词，那个时候评比黏度热门词汇，这个拆字成为黏度热门词汇，他们开玩笑拆就是CHINA，跟中文的CHINA也是对应的。更早是西方的国家反省过来，对历史，对传统观点都发生转变。在60年代出了一系列的宪章对历史文物的保护。这些都指向对过去，传统历史建筑的保护。
但是保护观念不断发生保护，从早期静态保护，到现在动态保护，早期静态下来如果不使用是保护不了，逐渐改变观点，要历史建筑拥有未来，要转换历史建筑的自身，适应新的需求，要用起来，这个对历史建筑是更好的保护，就是把它加以改造，修缮，重新赋予新的功能，赋予新的文化特质，加以重新的利用，这个我们从静态保护到动态保护的观念的改变。
第二个范围的保护，从经典建筑逐渐发展到一般性的建筑。我们讲到岁月价值不仅依赖于经典历史建筑，而且也存在在一般建筑，有非常普通的建筑，曾经作为菜市场的建筑经过更新之后也成为重要的载体。
我们过程在旧建筑保护与利用方面虽然走的比较慢，但是上海走的还是比较快。这个是民生路码头的粮仓，我们星期天有一个论坛，关于码头滨江区城市功能再开发与利用的论坛，我可能去做主持人。民生路码头有很多的设计单位做过设计，到底现在做什么，现在不明确，万科也想拿其中一部分，我们也协助万科团队做过一部分的研究，万科在翡翠滨江也有楼盘，这个东西未来再利用，包括所描绘的途无论图景对万科的品质提升和价值提升是非常重要的。
我们也会谈到文化资本价值和概念，对上海来讲大量的工业退出中心城区，最典型的上海世博会，这个是老建筑利用量最大的世博会。上海很好世博会契机，把公共空间发展的目标，如果没有世博会，造船厂，发电厂可能还在黄浦江，黄浦江能够向市民开放，世博会成为了很大的助推作用。曾经第一期世博会选址在川沙，因为世博会的惯例选择一个郊区，相对来讲可以复兴这个地区。包括今年米兰的世博会也是选择在郊区的地方，做完以后也是在拆除，中国馆也是要拆除，但是中国馆联系要运回到中国，要利用残存的价值，很多城市都在谈，据说青岛谈的可靠性比较大，要它重新复兴。
老工业退出之后，上海留下了很多工业遗迹和工业用地。我现在做杨浦滨江，这里面有几十家厂，我们最近做概念方案。我昨天谈纺织控股集团的老总，原来是30万人的企业，现在留下来是10万多人，160多万平方米，这个是一个纺织企业，还有其他的企业在里面，明天下午也有论坛，我们要利用这些产业重新发展。上海做的很多事情进城市更新有关。
这个民生路码头初步的方案，据说孙区长要请国际最大牌做民生路改造，我们聊起民生路码头，上海很多建筑师参与过民生路的码头设计，但是一直不满意。这个是万科翡翠滨江，包括有商业地产的开发，创意园区，包括政府行为和活动。像新天地的开发1998年开始做来之前碰到陈建邦，我们当年也在探讨新天地的改造。新天地大量的复健，我们做的房子是意大会址的旁边，我们创新用了玻璃天棚，还要考虑车辆通行，我们做完以后，自己提的一桶泥浆水在上面刷，现在看下来，新天地的房子保留非常好。老的砖头都留下来了，所有的地方都编好号，在恢复，包括南北里打通。1999年每平米土建造价是1万块，大家可以想象每平米1万块的代价，当时新天地靠这个项目一举成名，他们投入度非常大，包括设计的要求非常高。从当年来说，这个设计费已经出的非常高，整个香港品质带入，一下子把品质做好。
后面的砖头都是都把老砖切三片贴上去，最终氛围还是不错，成为上海为了体会，回顾老上海想去的地方，成为外地人来一定要去的地方，我们做这个房子除了一面墙和一大会址另外的部分也是新建，我们还有很多艺术街区，红坊。改造的模式也可以多样化，所以改造的形式从非常小的民居，到住宅到工业建筑到公共建筑，这些都面临改造和更新的形式，这里改造成为国家博物馆了，包括像世博会用了大量旧建筑来做。
旧建筑怎么来做？凡是有一定的年代之后，逐渐老化之后就称为旧建筑，有的叫做既有建筑，既有建筑年代更加靠前一点。我们分成几大类，我们叫做建筑遗产，这个是最古朴的，第二个文物类建筑，第三个历史性建筑，第四个既有建筑。文化建筑像五台山，历史性建筑不同的地方也不一样，上海叫做优秀历史建筑，天津叫做风貌历史建筑，不同的地方有不同的叫法。上海市公布了5批优秀历史的名单，大量性，我们觉得可能所说既有建筑，我觉得大量存在一般性旧建筑量非常大，因为我们知道在七八十年代大量没有建筑师参与的建筑非常多，但是实际还是有寿命，但是没有设计含量
为什么大家越来越喜欢建筑的改造，一个是处于环保理念，一个是建筑师的文化观，在历史维度所体现出来的美学价值。我觉得建筑师的角度来考虑，如果放在更大的范围，我觉得有一个文化资本要素，老建筑经过历史的发展之后，它在老建筑所承载文化，记忆情感等等，它形成一种称之为文化资本要素的东西，为什么觉得很可惜，很多开发商，或者建筑师认识到资本要素加以扩展的话，很有意义。旧建筑包含差异性，独特性，真实性形成巨大文化资本。
我们如何积极利用文化资本赋予新的功能，我觉得这个对于它的价值再开发，再利用，如果这点意识有的话，都可以对文化资本在挖掘。对老建筑来说就是做价值评估，到底有什么样的价值，从我们的角度来看可以分为几类，一类有历史文化价值，一个城市空间，产业演变带来的价值，另外重要的人物，事件，古居。第三个情感价值，这个情感价值不能忽略，像北京里面798其实也是对情感价值的一种呼应。
还有艺术审美价值，它有艺术风格，还有生态环境价值，很多城市回去以后，说不认识这个城市，实际就是记忆被切断。大家来上海，比如说在这里开会，大家觉得不像上海，大家去老上海区域走一走，你会觉得那个地方像上海，这个就是城市有识别性。还有科学技术价值，社会经济价值，很多房子平均寿命25年到30年，但是真正的房子，几百年，几十年的房子也是可以用，它本身的寿命没有到，为什么要拆除？是别的价值要往上添加，可能经过改造之后经济价值可以延续。
刚才谈到价值评估，改造策略总结分为三类，一个叫做保护性的改造，针对优秀历史建筑，第二类再生性改造让它获得再生，重新获得文化影响。大量采用批判性改造的策略，我们重新对它的功能，文化，艺术定位做全面的改造，保护性改造像小心翼翼，但是再生和批判性改造就是动刀，动手术的。每一个力度其实完全不一样的，当然报建，报批的力度也是不一样。今天时间关系都没有仔细谈应该采取的手段。
这个是非常普通在康乐路的教学楼的建筑，大家可以看到大量教学建筑是这样，它也有时代特征，其实很多改造建筑当中，还有一个重要原因，改造建筑可以拿大一定的优惠政策，当时街道找到我们以后，只有走改造这条路才能维持它的位置。这个是改造前的状态，这个是改造之后的状态，包括材料运用，结构的加固，这个是我们工作室，改造之后成为我自己的工作室，还有木梁价值本身再挖掘，我们用工人打磨之后，呈现出木头本身的价值和魅力，这个是改造前的院子，瓦都掉下来了。但是我觉得这个恰恰是值得利用的空间，改造完之后，晚上就是这个场景，右边的墙打开木，借景，把景色借到室内。
包括老的数目都做了保留，还有别的故事和说法，由于时间的关系没有办法说了。最后一个项目是上海世博会的项目，这个是城市未来馆，之后改造上海当代艺术博物馆，大家可以看到改造的历程。我们对于6年改造过程中，对于比例，包括材料色彩都做了延续和发展，它更多是浓缩城市变迁史的展示，大烟囱成为了特别的展区跟城市可以联动，当时提出几个理念，一个有限干预，里面有一些空间特色，有一些特制元素怎么可以保留下来，第二个日常性接触，我们希望它内化城市，里面有 内化城市广场，有咖啡厅，有教育的地方等等。
这个柱子是H型柱子，因为展厅是完美的界面，我们用H型的部分作为疏散的部分，这个是内部螺旋一廊，我们做了很多的展示，我们都不设台阶，更加重要3千平方米大平台，曾经做的时候，最后表态如果不做这个大平台，对于上海这么好地理位置来说对不起这个建筑，同时对不起上海两千多万的市民，如果不做，我们都会后悔的，我那天会上讲完后，下面 一片沉默，但是还是决定做了，我们很高兴给上海提供了这么一个平台。最后是特征的元素，不是处理掉，还是加以强化。
WA城市贡献奖给我们评价是创造丰富而简约的空间，成为是日常行文化事件发生的舞台，这个是获得WA城市贡献奖的一部分，城市的未来某种程度来讲是取决于现在看待过去的态度。谢谢大家！
【主持人】：下面进入第三部分讨论环节，有请我们的主持人北京信诚百年工程技术有限公司总经理赵强，大家掌声欢迎！
【赵强】：大家上午好！我受主办方的邀请客串本场的主持人，高兴有机会面对面设计师大咖沟通有创意的话题，一会邀请的嘉宾有三位都是老外，而我本人是ABC的水平，可能有一些沟通的问题，我们感谢翻译的美女给我们多多帮助和支持。我们隆重 介绍一下上台的嘉宾：
其实商业建筑在中国非常多，既不完全统计上海在2014年商业建筑保有量大概5500万平米，而上海2015年新增商业面积是2千多万平米，上海人均商业面积达到每人5平米，这个已经超过香港购物天堂的量，今天参会除了建筑师之外，我本人也是顾问公司，还有迥开发商的同事，一方面新的商业建筑不断涌现，对于的旧的商业建筑如何面对新的挑战，同时焕发出新的生命出来，下面引出了新的话题，当旧的商业遇到新建筑，如何让旧商业焕发出光彩。首先有请徐先生分享一下在杭州新天地当中的一些经验！
【徐天明】：大家好，我是一个开发商，来自于杭州新天地集团，这个公司主要从事大型城市综合体以及旅游的开发。现在商业综合体非常多，全国都一样，尤其是商业综合体像雨后春笋一样冒出来的，酒店，写字楼，MALL都差不多，MALL卖的东西差不多，品牌也一样，所以叫做千篇一律，数量那么大，千篇一律所以就导致商业地产非常难做。
前面比较多的是讲建筑，讲设计，我抛开建筑和设计讲一下商业怎么去创新，跟其他综合体一样的东西，我就不讲了我以杭州正在做的项目为例，就是杭州新天地做城市综合体有什么创新？杭州有一个新天地是非常大型城市综合体，占地56万平方米，建筑面积是180万方，这个项目也是杭州市一级商业购物中心，商务办公中心，我做这个项目的时候，也面临着很大的挑战，这么大的项目，又是千篇一律城市综合体，靠什么去吸引人流，靠什么去缩短时间换空间，随着时间的推移，随着城市的扩张，人的购买力提高，这个城市会成为中心，怎么样缩短时间，这个就是一个挑战。
杭州新天地这个项目，我们主要做了两件事情，就是创新的事情主要是两件，第一件定位为文化旅游中心，杭州是一座旅游城市，现在游客都在西湖边，进不了城市，因为城市没有什么好玩，只要把游客1%引到这个地方，这个地方马上变成很热闹繁华商务中心，为了这个定位，我们保留了大概6万方工业遗存，保留铁轨，工厂里面火车头很多工业元素保留下来，光是保留工业元素没有用的，关键把工业元素怎么样跟业态相结合，我们很多工业遗存在工业方面，往往走向两个极端，因为是工业遗存，老建筑，很多人当做文物一样对待，里面做博物馆，做高档美术展览，很有文化气息，但是没有几个人去看，人流不够。
第二种就是商业化，搞餐饮，搞零售，这个跟旅游不搭了，既然要做旅游，这些工业遗存跟什么样的业态相结合，这个是非常关键的。走的太高大上没有人来，小众化人太少了。所以杭州新天地这个项目其中有一个老厂房，我们花了很大的精力，上海人都知道加拿大有一个太阳马戏团到上海巡演过好几次，上一次巡演是杰克逊，在中国没有一个常驻表演的地方，只是一个巡演。这次从太阳马戏团从拉斯维加斯来巡演，这个就是做旅游的。比如说在老厂房里面搞大型的婚庆一个场地，现在没有专门为婚庆服务的设备，所以在老厂房里面搞婚庆的表演，类似这些搞了很多。把杭州新天地这个项目做成旅游目的地，这是我们做的第一件事情。
第二件事情我们很多人都说城市综合体特别是商务办公大量必须要行业聚集，很多专家都这么说，但是说说容易，做做难。行业聚集是很难做的，但是有一种行业是很好聚的，就是新行业，今年3月份国务院授予杭州一个跨境电子商务的称号，昨天开专家论证号，授予跨境贸易小镇的正好，也就是入驻杭州新天地的企业，他们将享受政府税收政策，政府财政补贴，只要是符合跨境贸易的，包括我们在里面也做了O2O的体验街，也是全国第一个最大的。再过两个月就开张的，到时候欢迎你们去看一下。里面有很多以国家馆形式，比如说上海馆，日本馆，意大利馆，卖的东西跟国外是同步的价格。希望通过O2O跨境贸易的形式，来打造完全不一样的商业，所以讲了很多，主要我觉得还是做了两个事情，一个是把旅游做起来，一个是把新的业态做起来。谢谢！
【赵强】：感谢徐先生的分享，如果旧建筑开发商不能为了改造而改造项目，一定赋予新的生命，新的价值，业余新的业态，适应社会的需要，另外赋予新的建筑在里面，让旧建筑焕发出新的形象。
【AndreaDestefanis】：非常感谢您的介绍，我是来自意大利，我很多次来到上海，12年前就来到上海，主要从事的项目有关建筑的改造和创新，我接触的项目都强调创新，比如说789。我今天这么荣幸和这么多嘉宾在一起商讨城市更新，接下来十年里面业务还有极大的发展空间，现在很多人讨论如何去旧区改造，尤其现在是一个新的经济发展周期的其实段，很多人讲如何持续计量中国经济增长，肯定在微观上，从日常生活中作商业经营地点，也就是说商业地产的开发来着手，这也是为什么觉得所做的商业，对于国家，对于社会的理由。如果要进行旧区改造，我们也可以找小而精的项目，像上海有很多的类似的项目，包括在浦东，以及包括浦西。
其实对于场所来进行开发已经是久有之的计划，问题如何进行和谐的开发，因为在中国拆迁的阻力非常大，要调节各方面的冲突，我们的建议可以通过商业的愿景，通过当地改造成一个商业地产项目之后，如何去吸引外资，投资来说服政府做一些工作。
第二点定位要更加清晰，刚才徐总讲到有很多相似定位的项目，上海老工厂已经非常多了，我们告别粗放型的埋头，不能随便找到一个项目去就做，要不然很有可能以失败而告终，我们要有清晰差异化的定位，强调它是一个工业化后现代的特点。
第三点创新，创新在中国其实很多面性的问题，一方面都说创新重要性，但是什么是创新，我们经常有理念上的差异，创新不能追求形式，比如说建筑的创新，要有实际的功能性，要真正吸引到人。还有一点要吸引国际大牌，比如说商业地产，特别强调娱乐休闲，购物结合在一起，吸引到什么样的品牌，这个就决定了定位，我们可以以吸引的品牌来进行定位。
根据上海浦西大概25个旧城区改建而成特色的地带，我觉得要突出一个体验，生活方式，你可以结合当地的传统特色如何去因地制宜，有不一样的消费体验。像高端城市消费者越是要注意体验，如果要到实体店消费就是要强调体验，它甚至作为经常到这个地方，可以归纳为小资，新天地在上海这么成功，就是代表小资生活的崛起。最后强调一下，我们要协调好资源的开发，它必须要持续性的发展，包括从环境方面，包括文化传承可持续性发展，我们要保护它的传承我们特别喜欢新天地的案例，像新天地开发的时候，我了解代价是非常大的，但是收益远远高于它的付出。
上海石库门的房子，人们自然而然想到新天地，这是很有趣的现象，也是非常成功。这点接下来要强调的。
由于中国日新月异的变化，其实我第一次来到的中国跟现在看到的中国已经不一样，我很遗憾有历史建筑之前没有受到保护，但是现在政府越来越重视这一点，我们所讲文化传承和政府管理意识的改变，随着经济的发展，中国可以去更多关注到文化的传承，这一点我觉得是一个大的趋势，像我们这样的行业未来越来越受到政府的支持，并且跟政府联合起来进行城市整体的重建。
【赵强】：非常感谢，他谈到几个关键词就是多种文化的融合，在商业项目改造的重要性，包括创新也非常重要，创新的方案，创新的思路，另外融合创新，分享在设计中的特点，对一个旧建筑而言，我相信可以通过新的业态，新的建筑方案设计，包括室内设计让建筑可以新展示新的形象，但是旧建筑改造的过程中，中国在高速发展建筑能耗非常大，能耗水平非常高，导致了很多项目不能持续，可能能耗的原因使建筑持有者也是不堪重负，我们经过多年的研究和调研，我们发现很多的商业建筑在能耗水平差别非常大，好的建筑每平米的每年的能耗大概在150度电，但是高的建筑达到400度的电的水平，如果这样高的能耗对运营方来说带来非常大的压力。
所以我想强调一下我们开发商，业主在想对于一个旧的商业建筑如何适应新的挑战的时候，也一定在提出更多的要求和更高的目标。由于我们设计，我们在这方面讨论各种新的技术运用来实现这个目标。未来我们可以在很多细节来进行讨论。
刚刚谈到开发建设过程的事情，旧建筑经过设计之后，进入运营阶段之后，又有什么样的反馈，我们请出我CLAIER雅悦酒店的经验。
【ClaireHara】：大家好，我是培悦酒店的总经理，因为我的工作让大家作为一个开发商，建筑商的时候，更多是考虑在整个区域内建造展开这么一个建筑，我最后不会把他们的愿景打破，在改造的时候，我们其实就开始盈利了，在08年的时候开始改造的时候，我们就致力于打造一个环境友好型的酒店，我们是中国第一个零碳排放的酒店，我们有很多住户，很多客人，我们的客人从很远地方飞到上海，不可能不排放，我们怎么解决这个问题，我们跟合作伙伴联合来解决这个问题。我们跟他们在内蒙古种树，这样碳就可以综合，我们要做综合性的酒店，这个酒店就生存，盈利就可以了。
而是综合碳排放，我们当然要为客人提供最好的服务。听起来有点怪，怎么叫做零碳排放呢？我们希望自己对社会负责任的企业，我们在不同的领域综合，我们在这个领域排放的碳。在酒店客人可以住的非常舒服，玩的很开心，还是有这些所有享受的服务，仍然是一流的食品，饮料，但是你自己的客人感觉会很好，因为你做一切都是有责任去排放。
所有这些评级都有综合，有一些种子带回去种到自己的后院，或者是阳台上，我们还有一些智能系统，比如说摇控器离开房间之后，你可以关房间里面灯和空调，从外面可以关掉，如果空调开着，如果忘记关窗，你可以有一个遥控机器离开酒店以后仍然可以关窗，这些理念在建造的时候就进行规划。
【赵强】：对于一个运营的酒店，而且是高端酒店，大家通常理解肯定给客人提供非常舒适的环境，会不会消耗相当多的能源才能做到这一点，刚才听到嘉宾的分享打破了这点，更多意义节我们客人带来环保意识，怎么样带动企业和客人更加注重环保。下面有请BRIAN先生分享一下对历史建筑的价值分享。
【BrianAnderson】：大家好，主持先生，各位女士，先生非常感谢大家邀请我来到这里，这个题有点大而刚才有非常好的演讲者已经讲到历史文化的保护，我可能讲的东西有点重复，但是这一点很好，说明我们最终目标是一致的。我们不停重复这点很重要。
我的公司在1947年在英国成立，在二战之后成立的。伦敦当中在二战当中受到了很大的破坏，我们在战后找到了三个合作伙伴，他们意识到有很多的旧建筑和老建筑是非常重要的。我们还是把他们保留下来，尤其在城市里。于是我们故事就开始了，现在是有300多位员工的企业，现在办公室在英国各大城市多都有，我们在香港也有办公室，我工作就是在香港，我的家人也在香港，在印度，墨尔本，澳大利亚都有工作。
我们的工作目标让大家意识到老建筑的重要性，在老建筑当中发现新的作用，我们发现新的用处可以让老建筑保持持续发展的状态。我们也希望有一些老的建筑为新时代的人们所理解，所记住，我们希望利用这么一个重建的事业，让大家理解很多很多年前有这么一个人，利用怎么样一个技术在这样一个建筑当中生活，或者工作，我们希望用更加经济的方式，如果造新的建筑，拥有同样的功能的话，肯定需要更多的材料，我们希望通过重建这个事情，让过去与未来结合起来，未来新生代理解建筑，我们需要让建筑变得更加现代化。
过去30年当中，尤其是欧洲，我们碰到的情况 就是一开始重建是为了经济因素，因为更加的经济，更加的便宜， 重建比新建更加便宜。我们今天听了很多上海优秀的案例，跟我这个点完全一样，就是重建是一种爆发性的增长，而不仅仅是维持原来的作用，更多是挖掘它的能量，所以在设计的时候要挖掘这个地点，这个建筑蕴含的内涵。我们的动力在设计之初，在开工之前就要想好有可能放出来的能量，如果不了解旧建筑的话，如果不了解它的重要性，不了解原理怎么可能去在未来发挥能量呢？
你要做一个很好的商业规划，有一个案例目前在香港做了重建的项目，它是在16个旧建筑上做105项重建的工作，这个地点是老监狱，还有一些老的法庭都是在60年代用的场所，而且现在已经完全不用了。我们当时需要做这个重建的时候，我们进行了多可能性的讨论，可以建居民房，可以建酒店，但是最后决定，最好的利用方式就是艺术的利用，现在决定做艺术的改造，明年就可以完工了。
现在就做了很多，比如说节能性现代艺术的展出，包括里面艺术含素，社会重要性，很重要的是香港政府最后批复了重建的项目，非常的支持我们，我们做这么一个研发，这么一个研究，是我们做的这个项目核心的内容，所以研发很重要。
在澳大利亚墨尔本也做了火车站改造项目，跟前面重复一些内容有相似之处，之前说到历史文化的保护，非常花钱，但是收益不大，但是我们的项目尤其在伦敦的项目，就是把综合性的活动场所变成了居民居民房，因为我们一开始的时候，就关注了这一点，周围的居民非常需要租房，而且关注非常的少。我们前期做了很多的工作，我们最后决定保留一部分，我们觉得一个城市资产就是它的人，建筑也是有人去创造，所以人是第一资产，主要的资产。
通过这些建筑人，这个城市的人可以保留一种文化的身份，作为人和社会的结合，可以给你一种文化身份证，对我来说这个非常重要。
【赵强】：谢谢，对于发现旧建筑的价值，赋予新的价值，对于开发商，设计师，政府都是永恒的线位嘉宾的分享，我有一个问题想跟四位嘉宾探讨一下，我想问一下徐先生，对于杭州新天地这么大体量项目而言，既要做到新的创意，又要平衡成本，你是怎么解决这个问题的？
【徐天明】：刚才我听到大家都在讲老建筑的商业化利用，老建筑商业利用哪几个途径，我没有从理论去研究过，但是通常做法就是几种，第一种是最便宜，成本最低，向政府申请文化产业园，不需要去交钱，房子也是现成的，成本最低，但是它的缺点是什么？只能改造，不能新建。第二个面临政策风险，因为很多地方政府跟中央 土地管理，政府管理是不符，申报文化产业园的项目，有的是20%，或者30%只能做商业，其他只能做办公，里面有很多的限制条件，里面成本最低，但是限制比较多，政策风险也是比较大的形式。
第二种形式政策风险相对小一点，成本高一点，就是老建筑，向政府提出，将来交它地租，它的优点政策风险性小，因为我向政府交了地租，我可以按照商业业态去布局，不会有人来罚款，缺点也是一样，只能改造不能新建，但是改造的成本非常低，因为前面两种形式都没有新建筑的规范来制约，特别是没有节能的制约，原来的房子也没有人来验收，成本很低。
第三种形式成本最高的，老建筑把它商业用地出让，这个也是蛮多的，以前还把老建筑，现在各个地方放开了，拉建筑出让容积率就是1%，不管多少高，里面自由割，割多少不管你，这类成本最高，要交土地出让金，更加严重是什么，把这些老建筑视同为新建筑，所以建筑设计，验收都是按照新建筑规范来验收，确实比较麻烦。节能很多老建筑做不到，就面临全部要拆掉，或者老的仅仅是一个装饰品，建造成本也比较高，但是对开发商来说，三种形式有利有弊，不能说成本高一定不好，成本低一定不好，还是要根据项目情况来定。
【赵强】：谢谢徐先生的分享，刚才徐先生在旧建筑改造方面，给很多开发商建议，下面请建筑师ANDREA先生，艺术，人文，自然融合过程障碍是什么？
【AndreaDestefanis】：好的，我觉得这个很难用语言去描述，我只能去讲几个核心的支柱点，有关融合的方面，作为建筑师，我们毕生都是追随你这个问题的答案，像K11就是追求的体现，我们希望在设计过程融合艺术，文化，尽可能提升这两方面的参与度。自然环境保护有能耗，土地的规定，你按照规定去做就好了。像运作之后关于电的使用，这个可以通过建筑而且当中排线，还有设计路灯，更好的位置设计和并列的设计就可以减少自然资源的消耗。
我们可以做整个项目当中只是一个部分而已，其实更多不是建筑设计室在设计，技术层面做。真正难的是，艺术和文化，这个管理层，开发商的主要 责任更多一些，像K11更多是一个文化商业中心，它会举办很多的艺术展就是一大特色。我当初接触K11的项目时候，我觉得和设计有关部分比较简单，占用的精力比较少，如何是通过设计定位于文化，艺术，商业中心的地方，提供更好的基础设施，而且是更好持续性发展的地方。我们在设计讨论会的时候，会收到很多的要求，可能一次会收到20 多个要求，首先有很多商业中心看起来和K11定位非常相似，这点我觉得没有什么太大的难度，因为可以通过建筑设计外观呈现出高辨识度的区别
我更加需要开发商跟我们配合，把需求表达非常清晰，跟我们介绍一下招商有什么样的定位，有什么人过来，方便我们设计。
【赵强】：我相信在文化艺术，包括自然融合过程中，很多时间跟开发商一起携手起来达到目标，这个给开发商提出了很高的要求，只有这样才能实现高度融合的建筑。
雅悦酒店从工业厂房改造过来的酒店，而且注重的是零排放，我想了解你的客人对工业厂房改造的酒店，入住过程中更多的评价是什么？你有什么样的反馈吗？
【ClaireHara】：目前从我们客人角度来说，大家都是比较尊重酒店的愿景，不过说实话并不是选择酒店核心要素，因为客人主要看地段，之前客人在各种场合发表的体验，是不是满意这个酒店。如果酒店是一个环保主义的酒店肯定给我们加分，不过遗憾的是，这个不会引起客人的注意，他们不会就此发表评论，我们特别注意从他们那里获得反馈，我们了解他们如何了解我们的酒店，99%的情况他们会说想尝试与众不同的体验，这个是我们抓住一个点，无论是零排放，还是什么，我们追求的就是与众不同。对酒店客人来说，他们比较高端，他们见识比较过，在很多大型城市呆过，他们知道怎么区别好坏的酒店。
可能我和他们交流酒店反馈，体验的时候，他们早就交流过，因为他们这个圈子里面需要经常住酒店，我觉得可以把这个客人定性为酒店专家，而且需要新鲜的刺激，尤其从事时尚行业的人，他们本身需要新鲜的东西，像我们的酒店各方面的定位都是强调创新和与众不同。我们的调研显示，客人的留存率还是比较高的，因为我们可以给他们带来惊喜，我们通过和他们交流来强调零排放，但是这个不是作为主要销售卖点，而是再次吸引他们回来酒店，零排放有助于环境保护，时尚界的人士也关注可持续性发展，服装也会关注环境的问题。
我们从这点跟他们找到诉求的结合点，让他们感觉住在这个酒店无形当中为慈善作出贡献，而且可以标榜自己的方式，这点很重要。
【赵强】：很多客人因为酒店本身原因住到酒店，也因为酒店提供的服务，而对于酒店倡导零排放方面，没有太多的感受，也许可以增加客人在这方面的体验，比如说在酒店客房里面增加能源消耗的显示，也许客人在入住的过程消耗了多少能源，这样可以大大提高客人能耗的体验，对酒店有更深的体验。
【BrianAnderson】：非常感谢您的提问，我想以这样的方式来回答这个问题，之前我提到过为什么文化遗产如此重要，因为是代表一个城市的内核，新的建筑代表发展的程度，但是老的建筑漳县了你的身份，你上海人，还是英国人，是从什么文化语境走出来，有什么样的价值观和生活方式。
在香港之前也提到过，曾经有一个项目是香港市中心改造，他们有法庭的地点，还有警局，监狱，这个机构是指法机构的所在地。他们把这些地区集中在当时的区域，现在也可以算是香港市中心的区域。最初设计师也是非常著名，我的偶像之一，也是英国的设计师，我经常跟别人说起，可以360度环视这个设计，从任何一个角度可以零差异有在带入感，不是在香港，而是在英国。所以在当地的地方依然保存原始风貌，引起了很多的争议，是不是这块地让他们这么闲置，尤其是当地华裔人士，他们觉得是殖民地的象征，不应该去保留了。我当时在接手这个项目的时候，也去问当地香港人，当你想到中央警局旧址，你想到这个地方第一反应是什么？有什么样的概念？这个是香港非常重要的部分，尽管带来的是阴暗的印象，因为在当时，尤其六七十年代的时候，英国殖民地也是警匪一家，压迫过很多中国当地人，但是仍然见证了香港的历史。对香港原住民影响非常大。
我的中国朋友告诉我，尽管历史非常黑暗，但是要客观接受它，遗产是一个中性的词，并不是高兴才来接受他。
【赵强】：各位嘉宾部分享了旧商业遇到新创意的经验，台下的朋友应该有一些问题与嘉宾做一些沟通，下面的朋友有什么问题要提出来？
【徐天明】：一个项目做下来，难点非常之多，我刚才说的最早介绍两点就是所谓的创新，这个是最大的难点，一开始很困惑，180万方城市综合体，这么大的项目怎么做？按照惯有的模式做不下来。所以旅游这一块是做的最难，也是希望之所在，把项目做成旅游目的地，因为杭州本来就是旅游城市。
【提问】：徐总我也有问题，我是专门做灯光设计，商业业态不管多少面积，一般是采自然光，第二是人工光，我们的这么大商业业态，你们晚上灯光用什么样的吸引人流，或者是不同于白天的体验，第二的问题我们做了很多旅游文化的综合体，但是运营的时候是赔钱，像太马戏团来说，从行业经营数据来说，它是赔钱的，非常长的投资周期，你在经营的过程有没有考虑过？从经营角度投资和回报之间怎么去平衡？
【徐天明】：第一个是对灯光的要求非常高，要求再高都不过分，新天地里面有一个很大的功能，就是旅游功能，比如说杭州每年有一个西博会，最引人注目是樱花表演，几十万人。这几年为了表演，为了雾霾不放了，以什么来代替它？上海外滩灯光发生事故是去年元旦，我们可以看到灯光秀的吸引力，这么多人吸引到这个地方，最后发生了事故。所以一个大型综合体就要做类似的灯光秀，而是做成像上海外滩这样的，它是故事情节，3D灯光表演，但是它有一个问题，成本很高，投入很大，不能每天表演，所以这个盈利模式还是需要探讨的。这么大的成本投入，至少是值得研究，但是法国里昂做的非常成功，它靠这个 东西做成了旅游城市。我们还没有考虑好盈利模式。
第二个太阳马戏团的投资回报，我不去评论万达的汉秀，第一选址在武汉，武汉不是旅游城市，武汉的人均收入能不能支持这么高的票价，它不是在上海。第三它的投资据说超过了15个亿，甚至超过20个亿，我去看过，成本确实是巨大的，连小小灯泡都是进口，看了这场秀之后我看不懂讲的是什么东西，又好象讲中国人的故事，又好象讲西方人的故事，主题不明确。
我跟太阳马戏团CEO讨论的时候，以后要做什么样的秀，我为了跟中国人中国元素相结合，太阳马戏团最核心是西方的文化，西方的文化到中国来一定植入到中国的文化，不伦不类，不像中国，又不像西方，为什么太阳马戏团到中国巡演，这么多人去看，我们就是希望看到西方人的东西。
杭州这台秀我们花了很大的决心，比如说成本，我们进行了全方位的考察，不仅国外的供应商，国内的供应商也进行考察，保守的估计投资是7个亿，票价可以到多少？80美金肯定有，在杭州，上海这样的地方80美金不高，这样算下来有利润。前景还是非常光明的。因为毕竟太阳马戏团在全世界有非常大的影响力，包括在上海有很多的粉丝。谢谢，
【AndreaDestefanis】：不好意思我就想几点分享一下，在K11当中几个点分享一下，去年我们做了一个非常有名的展出，就是莫奈展。K11在保险方面花了很多的投资，这么重要的艺术品从法国运到中国，要进行这么多天的展出，我们在保险方面做了很大的投资。就算票价是1百元以上的话，就算有一千以上的每天的观众，成本还是非常高。如果这个标价全部加起来都不能覆盖全部的成本，太阳马戏也是一样的。但是知道它的延伸的价值，就像莫奈展做了很多延伸品，商场最后赚了很多的钱，而且世界上所有的报纸都在报道莫奈的作品这个有名代表作，在这一商场进行展出，这个是什么样的宣传效果。
所以这个比世界上所有大公司在广告上花的钱收益都要大，这不是你做这件事情当下的收益，我觉得收益应该是长远去看更加大。
【主持人】：大家好！下面有请MVRDV亚洲区总监MARTA为我们带来拱廊市场走进缤纷的世界。大家掌声欢迎！
【Marta Pozo】：大家下午好，首先感谢大家邀请我来到这里，有机会进大家分享一下在鹿特丹的项目，我们的项目叫做拱廊市场走进缤纷的世界，这个是新的项目，这个是旧城改造的项目，而且在城中心，所以要很好理解社会的环境，人文的环境，那么这样才能很好融入到市场当中。现在在鹿特丹一个公司，三年前在上海设置了办公室。
如果大家有兴趣，这个是三位我们合伙创始人，20年前创立了这个公司，这个是在鹿特丹总部办公室，这是在上海的办公室。这个地图展示了全球的布局，我们主要在欧洲，也有亚洲其他地方，在十年前进入亚洲这个市场，我们是一个快速增长的企业，我们的强项在于非常灵活，研究和教育部门也是重要的核心组成部分。
在荷兰大学有我们的研发中心以及合作伙伴，我们跟大学人员一起研发下一代的技术，下一代的理念，我们有自己的研发部门，把研发成果应用到办公和实践当中。我们在城市开发和建筑有很多著作发表和研究成果成表。图片上我们的合作伙伴。
今天主要分享拱廊市场，这个是在鹿特丹一个市场，当然还是跟城市复兴大背景相关的。因为建筑是一个恩恩城市的中心区域，这个区域对城市经济，社会生活都是一个中心的地带。所以这个项目不是一个独立的项目，而是跟城市相关的项目。单独的项目在全世界看到很多很好的案例都是在城市中央，市区的位置做新的项目，比如说在中国，上海也有一些类似的项目，比如说东方明珠电视塔，我觉得跟东方明珠相比，我们的项目当然有点小。
我们拱廊市场比较小，没有那么东方电视塔那么宏伟，装端，但是在鹿特丹也是一个挑战，也是城市现代建筑的典范 。尤其现代的建筑在城市人生活起到的作用，我们这个项目是一个拱廊市场，这个市场位于鹿特丹。鹿特丹每个市场必须要有水果和食物，这个在鹿特丹是不可分割一部分。我们在做这个市场的时候，得到了本地居民大力的支持，包括本地居民集资的支持。
它位于鹿特丹非常正中心的位置，鹿特丹是13世纪的时候就开始形成了。一开始是非常集中的区域，但是在二战当中造到了极大的毁坏，但是在十年前这个城市开始了新的建设，开始了一些新的项目，我们当时就有这么个强烈诉求，这片中心区域是一个老区，这个区域非常重要作用，对城市生活命脉，社会生活命脉，所以我们就开始了这么一个项目，在2014开始建设了拱廊市场。我们知道没有一劳永逸的解决方案在可以通用，所以我们按照城市的特征设计了自己的市场。
我们首先了解了整个市场的情况，在市场的现实上进行创新，这是一个市集住宅区，我觉得可以提升商业地区的形象。这个是整个拱廊市场从外面看上去的区域，有很多的精神或者因素促进市场成功，包括精神，以及规模，在鹿特丹市中心做这么一个市场是非常有规模的。另外我们也看到市场有创新的需求，所以我们也进行了创新，合作关系和企业精神非常重要，企业精神意味着这个企业有很多的创新，有自己的文化等等。
另外良好的合作关系起到了很大的作用。有非常重要的合作伙伴，包括私营领域和政府领域，我们都进行了广泛的合作。
首先，我们要理解文化和社会遗产，我觉得作为建筑师必须是很好倾听者，你要去倾听这个市场的居民，周围的小区人们以及政府人们，要听不同人的声音，最后才可以做决策，这个是市场的情况，荷兰的集市通常是这个样子。以前都是公共的区域在露天，现在在荷兰所有市场在室内，必须有一个楼。所以我们做了很多室内的市场。
这个图片过去建造情形，是非常宽阔，开阔的地方，而且在室内，我们有没有可能做室内，同时让城市可以增增添光彩的市场。有些市场在荷兰，我觉得建鹿特丹这样室内市场，并不是非常的现实，哪怕建一般购物商场也不是特别合适。因此，我们要开始提升当地的人气和知名度，我们专门创造了会晤区域，包括贵宾区域，酒店等等，通过举办几轮大型的活动以后，我们就可以吸引到人气，这个是市场的情况，和世界消费中心也是一样，我们以人为本。
如果能够提供高于 他们需求的东西，可能更加有利于短期实现成功，我们希望把这样一个商场打造城市客厅，在这里可以享受理想生活状态，满足有关休闲，娱乐，购物的一切需求，这个是建造打地基的状态，现在只是第一期的工程，当时在2006年竞标的时候，曾经有非常激烈的竞争，我们最终采用了这样的设计方案，现在大家看到是凹槽型的设计，既有出售，又有出租，如果公寓把人吸引过来，我们也有面向市场的大厅，把物业项目和市场紧密联系在一起，进行资源流通互用。
我们看到这样的内部的大厅，这样的内部大厅是一个拱形的特点，这是市集里面的大厅。拱形的特点决定了建筑上有一定的难点，比如说建造电梯，必须设计的时候考虑到弧度，根据设计方案的调整，它不是完全的拱形，带有一定的棱角，电梯上升的时候可以进行相对垂直的路线，这个是横界面图，这样很长的拱形廊，它是没有任何的支柱，而是靠内部钢筋结构来支撑。如果向拱门型的建筑，让他们感觉有人热烈欢迎他们的感受。
这是我们建成以后效果图，我们可以看到像内测的拱顶安排有超大型的屏幕，可以出租广告，信息，招商，也可以播放其他的信息，这个从另外一个角度展示它的外观，人们也喜欢作为集会的场地，像商业发布会，或者小型音乐会，或者是签售会都喜欢在这里，因为环境非常前卫，拱形也扩大了内部的空间，现在成为了鹿特丹地标之一，非常受欢迎。我们非常关注对于周边的化学社区，要有环保责任，我希望能够吸引不仅是过来看热闹的人，还有实际花钱的人，尤其是游客，我们从各方面打造到亮点非常突出，才能吸引更多人到这边来。
垂直这个最高度是15米，就是吊顶是15米，如果要实现这一点，在荷兰也是做了大量的工作，因为在荷兰本身地势比较低洼，意味着打地基不太方便，像这样新型的建筑结构对于打地基要求比较高，地下图表是不是合适，我们需要非常精密工程测算，这是我们所看到内部的形态，我们尽可能通过错层式的钢筋结构，尽可能通过借位来实现，承重部分有钢材料，其余部分有一个镂空的设计，减轻自重，减少对地表的压力。这个是建成以后正面图，加上是一个市场购物中心，所以我们有很多配套设施，包括咖啡馆，餐厅，意味着在消防，或者油烟排放方面要求非常高。它和一般商务楼，四方型是不一样，它主要是两侧比较长，我们主要把可能产生污废的设施集中在地下室处理。
比方说像餐厅，我们设计地下一层和二层，以防止对于楼上商业设施产生干扰和污染。市区住宅作为城市生活为什么那么重要，因为体现了平台功能之外的额外功能。在鹿特丹很多人都是把白天黑夜生活享受非常清晰分开，白天要工作，晚上是享受自我，我们主打是在这里24小时可以享受生活，另外在休闲时刻把时光在这里渡过，这个是内部平面图，它的位置和招商情况，这个吊顶拍摄的图片，有的功能区域，有的是观赏区域，或者是商贸，或者娱乐，电影院的区域，一开业吸引很多人过来消费，很多人觉得这个地方光是坐着喝咖啡就非常漂亮，如果无所是事可以到这里坐一下。
现在在招商方面餐厅想要更新一下招商结构，这是一个内部一景，这样一个项目非常关注于公共空间，因为我们打造成为城市的起居室，也可以说自如释放身心来活动，但是不能把商铺排的太密集，反而设计更大，更广公共空间。
而且我们非常强调要体现出这条街历史的特点，过去非常著名步行街，现在也要把这一点继续发扬广大。只不过在这里买东西和传统百货公司买东西体验不一样，先在这个地方产生深刻的印象。什么才是一次成功的设计？如果是成功设计更好迎合目标客户眼中的需求，你要想客户认为最好是什么？在这个案例得到了公共管理部门和开发商的支持，哪怕是商铺非常少也会得到支持。
这是一个仿制品，我们当时跟开发商可以不可以用油画用来装饰，我们不会买真迹，但是可以买仿制品强调艺术气息这一点受到了开发商的支持，还有内部的吊顶可以具有不同的功能，可以像拼图一样拼出很多的图案，这一点维护比较吃力，管理非常混乱，我们非常高兴得到开发商的支持，把上述的工作顺利推行，目前内部公共空间到1万1千平方米还有4千多个铺位，大家可能在材料当中找到简介册， 简洁册给大家更多的信息。
还有值得注意就是隔音性，第一作为商场，我们必须要保证环境是宜人的，不能才噪杂，很多消费者把商场安静与否作为重要的选择标准。我们隔音由市场，消费，娱乐设施当中所发出的噪音，不会影响到周边的社区，正因为如此才会被周围接纳，我们也会突出周围的文化，把周围的商业带动起来。
其实像这样一个老房子，老建筑，其实可以从内到外释放出一种全新的光彩，从内部，现有的管理团队可以保持历史价值，另外像创新方面，就是我们的责任了。有些人在消费心态总是倾向于要到以前去过，印象体验各方面比较好的商业购物中心，所以如果我能够把服务做好，势必吸引更多的客人。我们也有很多精细设施帮助人们参观，我们在室内室外都有一定的活动项目，所以如果经常来，也是常来常新的。
这些布置通常都是在自由的区域，公用区域来做的。这是当地所搞的特殊活动，这是大家所看到清洁方面的系统，清洁也是对于一个购物中心也是非常重要的。与之同样重要基础设施其他方面，其实很多消费者评判一个购物，或者休闲场所合理不合理主要是两点，一个电梯，还有就是卫生间，或者是其他的设施。
如果从停车场走出来，来到主要的商场主题部分，一路上的景色非常有看头，因为我们有不同灯光幻影的效果，你接下来要访问是充满艺术气息商业场所，因为当地的客户来自于停车场自驾客户，这个组别比较多一些，所以为什么特别重视这么一条达到的修建。
我们来看一下公寓类型，我们会发现大的潜在买家或者租户参与到这个购物中心当中，我们当时挑选了一些受访者，问他们理想居住环境是什么，就可以了解到市场的需求和型号是什么样的。
我们刚才讲到了套房，在顶楼套房可以极目远望市场的全貌，也可以看其他的东西，这个也是一个旅游的噱头，作拱形尖顶里面有一个玻璃透板，可以透明看到下面。
第二部分市集住宅是真正的城市体验。人们既可以在选择在此居住，又可以去选择工作，两者可以融会贯通的。在一年当中我们的吸引客流量到600万人次，有的是游客。我们看一下有名的商场，如果是当地人就会过来买东西，因为他们觉得性价比很高。所以所接触很多的顾客，可能就是因为美丽的外观，或者在外延圈层买咖啡进来坐一下，就可以了解我们，喜欢我们。
市集住宅是一个相聚和庆祝的地方，如果和朋友一起庆祝，可以选择这个地方。其实像这样一个欢乐气氛以及对活动留下深刻印象，也可以充当品牌大使，因为人都希望把好的事情分享给别人，我们下面看一段视频。
【主持人】：非常感谢，非常有意思一个的项目。首先有请Kokai Studios创建人及首席建筑师Andrea为我们带来“艺术.人文.自然”的演讲。
【Andrea Destefanis】：大家好，刚才上午已经见过了，今天不需要自我介绍，现在跟大家分享一下K11这个项目。非常简单先介绍一下我们公司，我是来自意大利的艺术家，2012年来到中国做项目的时候，当时只有三个合伙人，现在有四十多个人在同一个办公室，现在做更多重建，翻修，所有的东西都是非常有意思的。
今天有关于K11的分享，K11是一个购物广场，在2011年建成，我们当时招起了K11团队着手这个项目。K11是非常新的品牌，曾经是在香港，这是一个全球性的集团，始于香港。在2011年的时候，我们就受雇于K11，他们邀请我们一个设计，K11是一个巨大的集团，他们邀请我们做景观，灯光等等，他们也邀请我们做重大的翻修。对大型的购物商场来说，这个建筑是在城市中心，由加拿大公司在90年代的时候原始设计的。这个建筑是建筑师设计，最早设计的用途办公楼，是这个办公楼和酒店设计。你看到这种是商业气息非常浓的，而现在K11翻修之前作为一种酒店，或者是板 ，其实并不是非常的成功。
这已经是非常不错的，这个地下层，就是这样一个样子。我们跟K11进行了合作，有一件奇怪的事情，其实我们从来没有设计过购物广场。他们当时跟我们联系的时候，我们都没有做过，他们当时却选择了我们，他们的理念是不想做购物广场，我们想做艺术广场。我们在艺术方面有长久的历史和经验，他们想做一个实验性的尝试，所以我们就接受了这样一个挑战。
第一点也就是最重要一点，就是怎么样来阐释三个支柱， K11这个项目三大支柱。那就是艺术，人文，自然，每个项目，每一步都会想回答这个问题，怎么综合三大支柱，我们看核心关键区域，我们开始设计的时候，我们首先考虑的是艺术。
我们从内部开始设计，而自然是外部的一个环境。然后是人文，再来城市环境，所有这些都融合到想象的旅途过程中，因为这种想象是非常重要的流程，整个设计过程都有想象的流程，最初的两个月不讲能效，讲布局，只讲想象，让想象自由飞翔，这个是最重要一个部分。
从概念上来讲，我们要做一个讲故事的人，我们要讲一个故事，就是一个人在上海这么大城市里面迷路，望向天空看到星星，然后到原始的森林，森林就在城市的中心，进入了森林看到各种树枝，它弯下腰钻过去，看到了这儿一片小树林的下面，穿过小树林又看到了湖面，沿着湖边静静地徜徉，随着水流下来看到瀑布，看到了一片山坡，山谷的景象，听到风的声音。
这一整个旅程的过程就是K11的过程，这个我们的想象。我们在最初的时候，这么一个过程在上海进行实现，让我们在K11这个项目中徜徉的时候感受到这么一个旅程的过程。我们要做就是这么一个梦想的实现，我们想象力的现实化，我们进行了想象之后，基于现在有的建筑，想着怎么样把现有的建筑变成梦想有的样子，包括地下层。地下层是我们的重点，我们想人们第一次进入这个地下层的时候，他们慢慢上去，就开始了这么一个旅行。
K11不是一个功能型的设计，而是一个与传统购物中心完全不一样的概念，不是从一点到另外一点，而是从下面到上面旅行的过程，我们在道路设计上是一种体验的过程，并不是从一个地方到另外一个地方那么简单。这个是我们行程的设计，这个是就是K11项目的走道，大家可以看到这个走道跟传统的商场走道非常不一样。你徜徉在购物中心里面，感受到是一种体验，而不是一种笔值向前走商业行为。
我们跟开发商进行了很多讨论，我们要从地下层开始，我们看到有什么样的功能区在里面，可以给客户有一种开放式的购物的感觉，公开式的购物，逛街成为一种生活方式，而不是传统商店的概念，而是一种流线性的设计，这个是一楼。一楼有一种景观性的设计，我们看到了绿色的区域，这个是园林景观，所有的墙面都是用玻璃设计，所有内部活动，外面经过的路人都可以看的非常清楚，这个笼看上去对公共区域非常公开一个地方。
在上海后来发现连大门都没有好象不太好，我们还是设了一个门，总而言之是一个透明区域，我们有一个中厅。在上面的高层顶层的地方有一个平顶，有一个公开的区域，这个区域是一个房顶式的停车场，这个是很有特色的地方，刚才说的第一个部分有关整个设计，这个设计里面蕴含了很多创新的地方，我们看一下整个感觉，我们的设计有很多柱状的设计，而且是石头的设计，这个设计让建筑可以更加的长久，几十年，几百年更加坚固，我们不想做二十年的建筑，然后又要拆除，我们希望在做的建筑上非常牢固，K11这个项目当中想把K11真正做成一个品牌，是一个非常强有力的品牌。所以我们做了这么一个特色门面，用柱子做成了门面。
整个感觉就像一个箱子把整个购物中心装在里面的感觉，我们看了两层肯定是不够的。我们到底有多少层，我们进行了很多的讨论，又建了3楼，4楼，这个是外部的装饰，我们建了很高，K11这个标志在主入口的时候可以非常清楚看到，而且是非常大的标志。在入口之后，是这么一个灯光型的通道，这个通道从商场通往写字楼。我们想做一个效果，就是下面这个区域跟上面的购物屈区域有明显的对比，在中厅的设计上做了绿色心脏的项目。
这个项目在中厅的中间创造城市中心自然胆，大家可以看到墙面做了绿化，而且做了水木，这个水木用玻璃一直通向最上面，这个是亚洲最高水木，是美国公司设计了。我们设计整个森林的感觉，这个中间假山让人感觉欢迎大家来到地下层，开始刚才我说的那么一个旅程。
第三个要素是内在空间布局，我们由中国艺术家专门定制，突出了异域情调，我们从内部角度来看一下，其实把内部的空间有了更加合理的分割，而且这个分割并不是通过看的见墙来看到，而是功能性的引导，比方说有一个从底部打下来玻璃地板，这个玻璃地板吸引人们的注意，通过玻璃地板部光线引导人们行走的路线，因为玻璃地板是透光性，同时可以满足玻璃地板以上，或者以下的照明，大家所看到在安装过程中，现在这个照片是做瀑布的时候，这个瀑布有45米的高，因此一定有水压打到这么高的高度，然后流转下来，通过活水循环的状态，所有的工程技术结构都是在德国定制，由德国设计师完成，在中国完成制作，然后到项目场地进行安装。
这个是最后的效果图，得到可以看到结构决定水从上面流下来是非常状态的，我们可以看到声音效果配合在一起，给人印象非常壮观，我们有听觉，触觉，嗅觉，我们有鸟叫声，有树枝型，大家想象树枝里面有鸟巢，营造都市森林的效果，但是这些钢结构的树枝由同济设计院来设计的，我们感觉非常满意。这个安装效果，很呼应我们的主题，也可以在结构上分担一定的承重。像这样的设计很好体现出设计的概念。
但是它无法在往下去延伸，因为在往下延伸涉及到停车场，如果停车场有几根柱子，不利于空间规划，也会影响到私人停车位的使用，如果要保障灯效肯定要涉及到管理，这个是内部效果图，也可以看到上面的美景，甲方也是希望人们能够更多达成自动扶梯，而不是一窝蜂等待直达电梯上面。可以想像这样一个装置，包括门口瀑布环境，如果在淮海区域非常壮观。
如果是高端定位消费场所，吸引也是受过良好教育人，他们会看一些艺术展如果商场里面，大家觉得就算看下来不喜欢，马上出来可以很多可以去玩，上海很多人群属于跟风的状态，其实不真正懂艺术，但是喜欢看展览，以标榜自己的生活方式。在这里占地面积是2千5百平米供艺术来展示，我们看到很多念年轻孩子到K11看展览，也去拍照片，比如说K11，因为他们喜欢在微博微信晒图，展现自己的生活方式，父母也喜欢把孩子往这里带。
这个是我们的效果图，因此我们会觉得文化和商业看起来不相干的两个领域，但是都是中产阶级。随着中产阶级不断扩大，我们就可以保证成功，上面是食品和饮料的区域，在顶层的话，其实它的顶层层高不是那么高，我们不是传统吊顶非常高，富丽堂皇的购物中心，虽然建筑高度不是那么高，我们可以根据合理规划感觉空间非常舒适，这个是楼层的效果图。
我们另外有外卖的区域，这也是一个创举。有一个区域叫做城市牧场，专门种有机蔬菜，武汉有过类似的尝试，我们主要在商场当中进行配置花坛蔬菜种植，我们有土壤去种植，像顶棚可以达到暖棚的 效果，相当于暖棚种植蔬菜，有些人种植出来有机蔬菜自己带回家烹饪和加工，这个也是非常好的创意，首先这个噱头非常强，由百货中心去种蔬菜，紧扣了生活方式的主题。
事实上像蔬菜生长周期非常短的，适合在商场环境里面生长，而且颜色是绿色的。很多人因为时不时过来看蔬菜长的什么样，可能每个星期过来也会在附近餐厅里面用菜，来了以后都会进行消费的，这个我是观察的特点。在K11成功以后，像商场内种菜的概念，很多地方都在模仿，甚至有一些像北方的区域，他们的原本气侯，光照不合适搞这些东西，但是也在消防，中国很喜欢跟风，至少反应了创意多么受欢迎，也体现空间设计的时候要服务生活方式和生活发展的主题。
这一点K11做的比较成功。视觉的享受也是比较重要，K11不仅是商场，也是一个艺术核心地。包括K11集团也有自己的杂志发行，所以视觉欣赏是非常强调，如果讲到艺术的话，不仅是商场里面办展览，如果到K11，还有一个艺术游览线路，这个艺术游览线路，不是某一个特定展示展览，如果是中国年轻艺术家做的装置，或者雕塑，或者是油画，创意多材料美术作品。商场里面装饰品，或者是装饰画都是来自于艺术家的创作，相当于先有美术馆再填充 娱乐和餐饮的设施。这个是非常有意思的创举。
我们也是很希望利用城市心脏的核心地位吸引消费群体，我们一直说生活方式吸引客流量的突破口，我们一定要定位精准的人群。
最后讲一下可持续发展和创新，这也是设计一大核心支柱，就是要融合自然，对自然友好。刚才讲到有一个承重支柱，做成树枝的情况，类似的例子很很多，吸收天然光照完成一部分的照明，而不是传统百货大厦是封闭的，我们会巧妙采用天然日照，所以我觉得这一点是标榜K11与众不同一个重要的要点。这也是获得环保的认证。
最后给大家介绍一下，为人们而建造一个区域，或者以人为本。我非常喜欢给大家播放的视频，它很好体现以人为本的概念，大家在这里各得其所，无论是什么年龄，什么性别的人都可以享受到自己感兴趣的东西，而且延伸到对于现代性，购物场所设想，它可以带给你多一重惊喜，比方说到这里吃饭，你喜欢购物，品牌非常多你会发觉除了花钱，可以欣赏艺术，让自己的心静下来，很多人在K11不是过来买东西，而不过看一下艺术品，或者周围环境，来享受。甚至在K11地方周围这么多时尚人群，它很好体现出了体验，我们更多喜欢把K11定位于以艺术家加商业公共区域，它的本质不再强调购物中心，而是公共空间。
它很适合自拍部，甚至模特取景也在这里拍照，这个无形当中为我们做广告等等，总之K11是一个非常复杂，非常综合的项目，综合到各种方面的设计，空间设计，空间布局设计，能源设计，艺术，文化，创意，主要综合性体验到我们的理念，谢谢大家，聆听！
【主持人】：谢谢，下面有请上海赛扬建筑工程技术有限公司总经理为杨靖女士为我们带来关于大型商业综合体项目的机电优化设计。
【杨靖】：大家好，我是上海赛扬建筑有限公司的杨靖，在我之前大家都是老城改造，都是很美的内容，城市改造完之后保持人文，文化的新面貌，K11就是老建筑改造成了有吸引力，有活力的新建筑，我讲的内容枯燥一点。
上海赛扬是做机电的，我一直在说一个好的建筑需要很有活力的心脏来帮助他发光，增彩，我们做机电给建筑做心脏。我01年创立上海赛扬之后到现在已经做了14年，今年就是想把我们公司14年来在国内，在机电这个行业所得一些经验，特别是在大型综合体，大型的商业还有一些大型改造项目经验跟大家一同分享一下。
我刚回国初期，其实中国对于机电深化设计的概念几乎没有，一开始两年，我们几乎做日本国内的项目，就是一些施工图发到中国来做，那个阶段是比较低级的阶段。到了04年的时候，上海101层全球金融中心开始建设的时候，那个业主是日本很知名开发商，他要求一定按照日本做法去做，在那个项目我们管设计院施工蓝图，我们称之招标图，最后有幸我们一家中标，这个开启在中国的业绩。
通过14年做了国金等等地标性的建筑之后，可能目前今天大多数是开发商，设计院也许对我讲的人不感兴趣，我的经验是开发商对我讲的内容感兴趣。我认为这么多年做下来，任何一个深化设计过程就应该是一个优化设计的过程，所谓的优化设计是什么？一个是对系统的优化，我们拿到设计院的蓝图，我们把系统理一遍，我的大学同学现在是很知名，比如说中国空调专业前五，他们有时候把非常新的系统接到项目，我不认为是最适合，一个好的系统不见得适合所有的项目，所以我们在优化过程中，首先针对系统进行一个减振。我在日本学到不是一个好的系统适用于建筑，所以我们要做系统性能适合，第二个优化是空间优化。
现在大型项目地下层是商业空间，开发商很苦恼机房占地过大，我们做了宝格丽酒店，业主要求我们机房做多小就要做多小，当然要符合条件，现在机房面积要算土地面积的价格，除了建筑成本上去了以后，居然还要加一份土地计算成本，这个成本对开发商来说又是一个额外的负担，第二个要做对空间的优化。对于往往变成一开始业主希望建筑概念，由于机电导致无法实现。
前面所谓系统合适化，以及空间的优化最终就是成本的优化，当有很好的图纸给到施工单位，我们的系统是最合适的系统，我不是说最好的系统。最适合的系统开发商得到时间成本的控制，反工成本的控制，以及最后得到高质量的成品，但是要做到这些，就是要早期介入，我们花了三年工夫，在我们新加坡凯德置地实施了，我们介入有什么好处，有充裕时间去做刚才我所说的工作，以往的项目实际上在座的开发商，今天有以往的我们的客户，我不知道认识不认识我，但是项目应该知道。
机电深化设计这个环节是施工单位确定以后，我们跟着他走，这样造成了急忙给他们提供图纸，实际上很多可以做优化工作没有办法做。比如说武汉大项目就是有关介入比较晚，为什么公司14年坚持住厂而且，住厂服务，国内是我们唯一一家坚持现在，因为业态调整是无时无刻不进行，所以客户招商部门非常欢迎我们，只要业态有调整，机电就跟着他去走了。因为武汉那个项目中间停工了之后，又重新设计，属于有点改造项目，不可能很早期介入，我们在那个项目机电顾问和机电深化设计发现了很多没有早期介入的问题。
我们还会做什么东西，第一个是查漏补缺，我们把缺的，漏的，我们认为可能比较暧昧，不太合理的东西列出清单跟业主，设计院进行讨论，我们会进行所有系统计算，就是风系统，电力系统都会校对计算。现在有一个设计院一开始什么样的都是拍脑袋，按理给我们提供原始计划书，但是我们拿不到。现在99%业务都是业主委托，业主拿着校核计算的结果去做，这个就是相对准确的方案。
我们对每一个小系统，哪怕一怕系统只有风机都要校 核计算的。我们机房都是三维图纸来做的，这个很重要，在座的设计单位可以参考一下，现在做商业设施设计的时候，机电各个系统，设备总容量计算标准，比如说一个餐饮，中餐，西餐，按人均，或者几个位置来算，所有的原单位汇总所作大型商业综合体项目总结下来，它是非常准确的。我们在配合运营方，就是商业体的运营方做设备运营构想书的时候，这个是非常准确的。
因为时间太短了，我们原来讲的 内容两小时，今天只有15分钟，我们发现了很多机电的问题，一个商业标高的问题，还有设计容量与业态落位不匹配，这一点很多开发商有感受的，设备，机房不够，占地过大等等问题，以及你在改造项目中原来的系统无法满足你新业态的要求，还有机电系统无法满足规范的，以及改造项目里面原来的系统如何利用。
我举一个例子，机电管线穿外墙，我焊了钢箱子，然后买了套装，我只开了方方的洞，消防全部通过，这个是优化过程做的贡献，在座的开发商看到也可以学，今天的时间已经到了，如果大家有兴趣，我们有详细的资料可以予以沟通，也可以给予详细的指导，谢谢大家！
【庞钦】大家好！本来应该是全球董事过来演讲，所以我代替他做一个分享，Bullring购物中心这个项目跟我们讲无缝连接，无缝交流关系那么大，如果大家去过Bullring购物中心，也是马丁教堂旁边，实际上离火车站有一定的距离，一会跟大家讲一下。
这个是我们公司一些理念，我们想说的问题就是设计和商业价值的连接，尤其在不同的领域，大家在这两个东西是比较矛盾，要么是偏设计，有的为了追求商业价值，设计不是那么考虑，我们公司希望鱼和熊掌同时兼得。公司成立于1947年，全球发展到11家公司。
我们在中国区域里面有香港，上海，北京，这是一个基本的信息，这个是我们的人，本来庞总是第二排第四个，但是今天来不了。Bullring购物中心项目在英国伯明瀚，这个外立面不是我们公司设计，我们设计是总体区域商业建筑，还有老街区交通做了综合改造，综合设计。这个项目有点接近于城市设计。
这地块本身有一定的特点，自己本身有高差，圆柱型的建筑到下面的教堂有11米的高差，整个区域来讲，这个鸟瞰比较清楚，右下角就是主立面外立面，我们对街道进行了打开，往北走接到伯明瀚火车站，火车虽然穿行，但是整个商业之间没有过多的联系，但是真正的站点在大致的字体位置上，出来之后走到我们这个地方，为什么要说这个？整个区域里面，原来有英国开发一个项目，做了一个很大的方混凝土的盒子，但是商业的价值，或者对城市激活并没有做的很好，造成的结果反倒是这个地方的治安，卫生状况非常差，有很多的无家可归的人，这个地方各种各样的犯罪，吸毒，不好事情都会发生在，当时把这条街道覆盖掉。
而这条街道已经存在7百年的历史，这个是伯明瀚最核心的一条街道，圣马丁教堂也是核心的教堂。很多城市发展的初期，这个地方就是城中心，市中心的位置，我们这次开发打开700年轴线的道路，从新街过来看到教堂的塔街，把整个商业街进行整体的衔接，这个是整体设计的思路。因为它有高差，你可以看到这个基本和圣马丁教堂是平层的位置，我们是一条洞线，这个在欧洲可行，英国可行，但是在中国不行。这种东西在欧洲成立，因为商业市场接受度，但是中国是不接受，如果同样地块在中国做可能是环形动线。
大家看到这个Bullring购物中心是这样一个动线，红色的区域可以进入市场，左右两边也可以进入商场来。再往上走，圣马丁教堂做了很多坡道，台阶，可以把人带到这个街道，欧洲人相对喜欢户外活动，喜欢晒太阳，所以相对来说整个区域沿着环形广场的区域，阳光普照，大家愿意在这里晒太阳，这是两个不同的设计思路。因为我们整个中间打开了轴线，内部空间基本上很清新，屋顶是大面积采光的，英国很多MALL层高不高，英国是普遍的常态。真正解决问题，结合地铁，结合轴线过往的分析，还有种种的因素打开。
我们希望这条街道打开以后可以看到圣马丁教堂的塔街，Bullring购物中心是比较早的项目。今天我拿好几个不同的项目说这个问题，我们更多是一个城市设计的因素在里面，你可以看到开业以后，量是相当大的。到现在也是英国比较重要购物中心，商圈。像这种MALL的规模，也是唯一一个。
从建筑来看不是那么眩，最重要里面商业价值得到了最好的体现。另外一个项目就是在迪拜。这个项目是老的废气场地综合利用，在盖好楼之前是废弃停车场，而且隔断住宅和北侧真正海滩之间的联系，所以整个开发做了这么一个工作，希望通过街区的商业，让大家穿过街区的商业，同时和整个海滩边上的活动进行连接，你可以看到整个的布局，后面那边曲线型很多的建筑，里面几乎是高端住宅，里面住的人群反而是欧美人居多，所以他们对海滩需求比较大。
住宅区到海滩之前有一些连桥，可以进入到商业街区里面，底下做了很多停车库，停车场的功能。因为体量不大，只有两三层。这是在施工过程中的一些图片，这个是盖好一些现状的情况，到了晚上非常热闹。中东这个地方更多是给傍晚的时候，因为他们的营业时间很长，一直到晚上才出来玩，我们自己在现场看的时候，发现到了晚上人是非常多的，这是一些公共的空间，或者是活动发生联系，可以看到卖的一些餐饮的功能，还有一些换衣服，淋浴之类的。
整个项目开发量不大，但是功能性比较强，迪拜MALL太大的，这个商业以餐饮为主，基本以配套为主商业街区，但是它的受欢迎程度，在当地也是比较洋气的地方。中间还有一个项目，就是在新加坡一个项目，由于时间的原因不讲了。IAPM的项目跟无缝连接有关系，整个地块三条边都有地铁，这个地方无缝连接是最先设计的想法，这个是照片。
陕西路和襄阳路都是单行道，左下襄阳路的位置，从南到北的一条单行道，我们在里面处理的时候，有一个处理的方法，大家对这个项目都比较熟悉了，以前是老的假货市场，两个蓝色是办公楼，黄色是高端住宅，整个灰色区域是一些邻里关系，住宅之类的。整个环境办公楼南区给对面住宅提供景观的可能性。这个住宅都是可以共同享受，这个设计是比较属于软的地区，往北是比较硬，绿色下面一层还是做了商业，我们还是有很多商业记录。你可以看到底下的地铁是10号线号线的衔接位置。
这个是衔接厅里面，从北侧一号线号线都是可以互相串接，我们MALL出入口位置都是非常灵活的。所以基本上沿着地铁这一层可以无缝到达，这个是最早的时候对地铁无缝连接设计方式，现在实际施工的时候是做不出来，因为左侧希望做成店面的展示，右侧从地铁出来进入10号线的位置，因为整个地方地铁不允许开商业面，所以左侧这部分商业店面无法实现，所以大家看到凹凸墙，最早想法屋顶做采光天窗， 你不会觉得在地下二层。人从不同的角度到达商场的时候，都可以自由进入。
南昌路右上角有一个扶梯，可以进入地下二层10号线，整个地铁的位置很多，而且和商场之间进行了很好无缝连接，我们的办公楼在哪里？这个是目前设计比较大的挑战，你可以看到办公盒出现了。我们把车引到二楼，一楼的商业价值得到最大的保护，转了一圈从右边又可以下去，这边内部形成交通环线，一楼的动线比较复杂一些，但是二楼比较简单。北侧这个区域是单动线。
光线直接可以到达地下二层，红色闪的位置是一层。他们之间都形成了互相很好的视觉交流，很好的空间交流，在下地铁的时候被商场氛围吸引到了。现在很多购物中心把店铺 展示面作为很重要的展示要求，为什么这样做？我们要找的主力店是非常重要，整个购物中心本身定义来说没有重要，我们希望提供更多位置给主力店。有的业主觉得招不了那么好，我们可以招二线品牌。建筑实际提供舞台，而真正演员是未来的租户未来的使用者，包括我们自己在里面要消费，这个考虑以人为本的思路和方向，这个是室内的效果，里面有上下电梯。
【主持人】：谢谢庞总，下面又请汉森伯盛国际设计集团汉森伯盛方案国际研究中心方案设计总监、商业地产设计事业部总监吴华波先生为我们带来商业地产设计之变。
这句话怎么理解？作为做商业地产设计的行业来说，商业地产的发展大家都知道是非常迅猛，这些年发展可以是百花齐放的时代，这样的发展也带来一些问题，产能已经是饱和，甚至说有点过量了，但是这样的情况下带来很多恶性竞争，导致很多开发商陷入了死局，所以这个竞争是非常激烈，非常残酷一个时代，所以也是一个最坏的时代。
变化势在必行，变化就是创新，没有变化，没有创新我们的项目很难在社会上得到适当的回报和适当的适当利益。对设计来说要达到新的理念，新的能力，我们具备了一些跨界的概念，具备更多知识储备。在这样一个时代背景下，我们更加需要跨界的能力，包括商业策划的能力，包括地产营销的能力，文化艺术，市场各方面能力都需要，这个对设计师来说也是一个很大的挑战。
我们这里说到很细节的东西，而且对建筑设计楼层高度等等都要严苛去做，包括走道的宽度，楼梯的宽度也是需要注意的。对商业地产设计来说，如何把人诱过来，留下来，逛起来，所以我们提出了四个基本要素，第一点以价值为本，将每一尺的面积最大化，第二以城市为本，我们把商业不能理解普通概念，我们理解人们生活，娱乐，休闲非常好的地方。
以用户的视角设计每一处的细节，最后发展为本，前瞻性的规划未来发展，创造性的使用科技手段，十年，二十年都可以保证先进性的东西。所以我们公司做的 商业模式里面有那么几种类型，我可以具体项目阐述上面的点。
这个是山东临沂的市场，山东临沂甚至可以称为北方的义乌，这个地位于老城区一块地，周边有很多老的商业，但是他们的商业模式是很古老，可以说感觉90年代末，2000年左右的商业模式，非常陈旧的。所以我们在这里做的项目是一种新的思路打造的。整个项目商业面积达到30万平方，这个项目分成上下两块地。这个项目难度在于用地竞争非常大，但是在这样一个地块需要完全商业综合体，以及一部分商业街的设计，所以我们提出要求。
第一购物中心如何为城市提供尽可能多的城市空间，第二 如何满足市民的娱乐，社交，情感需求。我们也提出了一些概念城市客厅，城市公园。我们先谈一下经济设想，因为当时提出这块地要 分成集中商业和一部分可以销售的商业，就是商业街的形式，蓝色部分表示是商业街，其他部分是7万平方商业中心的形式。整个商业街包裹在商业中心后面。
前期通过商业街的销售让资金可以最大限度的回流，商业街部分做3到4层，商业购物中心做到7层，因为用地竞争比较多，我们在用地中部做了椭圆形的广场，比如说城市客厅的概念，把人引到中间里面去。这个是三维立体图，从图上可以看到建筑体量非常巨大。这一块是商业的商铺，但是我们最初方案作为整体，从外观是非常统一的整体，我们还有很多的设想，包括屋顶花园，大家看到椭圆形建筑宴会厅，把宴会厅和屋顶花园打造婚庆广场来打造，屋顶平台可以拍摄婚纱照。上面屏幕可以作为室外观影的场所，包括中间玻璃也可以做成水晶教堂的概念，也是给婚庆场所使用的概念，我们不是作为普通商业来考虑，而是市民活动，娱乐的地方来打造的。
我们看到一条动线就是婚庆广场的动线。中间这个玻璃体考虑下面2到3层作为水族馆，顶上这一层作为婚庆广场来处理。刚才提到以人为本的概念，里面有很多的可以玩的东西，包括儿童场所，婚庆场所，一些植物园或者是广场，客厅，屋顶的绿化平台等等，这个是最终的效果，我们之前那版更好，但是发展商考虑销售问题，所以觉得这些商铺做的更加独立一些，所以产生了这样一个效果。
下面一个项目在保定，是一个独立综合体，我们设计重点外立面，这个从折纸得来的概念，发展商也有一些自己的想法，结合当地的文化，因为这个项目是中铁一建的项目，我们用一些现代的流线东西加入到里面，作出比较有冲击力视觉效果，最后做成这个。第二个模式就是商业街区+商业中心的项目，这个项目提出一个概念叫做城市地三空间，通常第一空间是居住空间，第二空间是工作空间，第三空间除了第一和第二之外的空间，我们希望把第三空间都放到里面，这个项目包括了很多的东西，除了商业之外，还可以沿街散铺的业态，第二期是商业综合体，有一些文化，包括电影MALL的状态。
第三期有一些生态办公和公寓的业态，所以它的业态非常复杂，造成最后的空间形态非常的丰富和多层次。这个项目在合肥，中侨国际中心，这个项目特点在于地形，它的地形特点东面高，西面低排立的状况，我们做的商业区是负一层，这个是作为核心区来打造，这个是入口广场，大家可以看到往下走，这个也是一层的感觉，屋顶全部做成绿化的状态。整个商业氛围按照比较奢华风格去打造的，我们用了贴膜的玻璃。
最后一个项目是跟保利合作的项目，这样一个商业满足住宅区的配套以及便民的设施。中间形成了比较聚人气的广场，北面做了经济酒店，这个是建成后的效果，因为时间比较紧，不能太细说。大家可以看到网格式的街向的感觉。在建筑群楼设计上做了一些创新，整个建筑风格比较精细，比较紧致，这个是5星级酒店的效果，我们还需要更多，刚才提到低碳，乐活。
我们公司1993年在香港成立，我们公司包括8个部门构成，涵盖设计，管理，研发等等部门，我们每年都获得一些全国的奖项，在全国超过60个城市有设计作品和几十个发展商，包括保利，万达等等都有过合作。谢谢大家！
【主持人】：下面有请欧华尔顾问公司董事和创始人罗健中先生为我们带来“快刷慢活之成都远洋太古里，最大化展示与可达性”。大家掌声欢迎！
【罗健中】：我是一个建筑师，今天希望跟大家讲一下在成都太古里这个项目，上面图片是我们公司合伙人。
今天希望跟大家介绍刚刚在成都完成一个项目，叫做成都远洋太古里，我希望今天跟大家介绍一个概念，就是快与慢，为什么有快有慢？我想在中国现代城市，我们生活是很矛盾的。一方面每天在追求比较慢的生活，比较真实的生活，甚至很多人谈到了体验，很多人越来越追求体验。
不过我的感觉现在不单是希望有一些体验，事实上更加重要越来越朋友希望有一个自然，真实的体验，体验的真实性很重要，或者是正确性。如果是假的体验越来越多人觉得不是我要的。矛盾就是在这一点，一方面希望追求真的东西，不过也是需要很多大型商场连锁店，我们希望吃快餐，人就是这样的矛盾，尤其在当代中国城市，我们的生活一方面到超级市场，到连锁店去买东西，一方面希望坐下来慢慢喝一杯茶感受到真实的生活，成都太古里就是在这样一个背景产生的东西，也是对当代中国城市生活一种回应。
成都是一个古老的城市，他有两千多年的历史，在唐代是很重要的地方。所以跑到成都可以看到以前的李白，或者杜甫等等诗人，这个城市从历史文化的城市变成很现代化的城市。每一个东西都分门别类，它有住宅区，还有一些综合体，每个都是分开，我们慢慢觉得这个地方慢慢脱离我们，在这个城市找不到心有所属的地方。我们开始在成都工作的时候，我们可以不可以重新建立一个地方，这个是属于我的地方，或者是属于他的地方。这个工作也是挑战性很大的。
最初地块是这个样子，有一个寺庙这里，以前大家都有听过唐玄奘，这个在唐代是很重要的寺庙，无论从印度佛教的人，或者日本都来这个寺庙取经，这个当时也是一个文化交流，艺术交流的重要地方。不过当我们跑到这里已经统统没有了。旁边都是一片荒地。这个地方以前盖了一些楼房，原来希望做一些商店，或者餐厅，后来都没有生意，所以这些生意统统离开，我们去的时候这些都是空的。
这个是现在的样子，我们在寺庙旁边做了很多商业的建筑。我们希望来到这里的人可以重新找到成都现代城市一些个性跟特点，包括衣服，吃饭，娱乐。这个是我们做的整体的规划，绿色这一片是以前的地方，在这个地方还有6栋建筑要保留的，以前广东人跑到成都去就是在这里打麻将，是广东人社交的中心，还有其他的老建筑四合院，总共加起来6栋一定保留的。
我们的整体规划把应该保留老建筑保留下来，在旁边做了现代商业的中心，不过这个 做法用很多小街区的做法。原来市政府希望这里容积率高一点，不过我们不要多的容积率，最重要把整体的环境弄的更加舒服一点，让人来到这里舒服购物和看电影。有一点很重要，当我们做一个城市中心点的时候，一定要跟邻居有很好的关系，我们做了大量的工作跟我们旁边的邻居去配合，我们帮助它把原来寺庙，尤其是寺庙前面跟旁边重新设计，把老的建筑回收过来，帮助它把前面的地方也可以变成一个休息的地方。
原来在前面有很大停车场，我们把停车场放在地下，有很好交通安排。我们地铁是在这里，我们这地块在这里，我们跟政府说了，可以让我们在这里做一个地下街，从地铁连接到地块，同时间做很大的公园，让城市每个人都可以用，让旁边的朋友，另外一个大型购物中心，旁边也有一个很好的公园，每个人都可以得到好处。旁边的购物中心环境会更好，前面也有一个公园连接，我们也可以得到跟地铁直接的联系，大家都有很好得到共同的好处。
所以很重要怎么样变成一个好的邻居，让整个区域都变成很好的区域，才有机会变成城市的人喜爱的中心。整个区域的环境才是很好的环境。
一个很特别一点就是在这里做了很多可以走路，可以走通的道路，所有在外面走路的环境尽量让人很舒服，比其他地方更加舒服，这样人才会来。我们看到了整体的道路，现在这个红色的地方，这个是慢生活的地方，一开始介绍现代人追求的东西希望慢下来喝茶，到很小的商店里面跟店主认识，他用心做的茶，或者是咖啡怎么做，跟他聊天，大家可以看到红色这些东西都是慢生活的地方，都是比较有真实性很高，正确性很高的体验的地方。
这个黑色的区域是快，它有比较多的连锁店，也是现代人都需要的东西，我们希望买名牌，我们希望买一些有品质保障的产品，所以黑色的道路有比较现代的生活一些体验。通过一条道路，我们就可以看到有很多老的四合院的房子，所以大家可以看到快，慢，可以看到古建筑的一条特别的路径。我们成立整体的规划，在这里规划了小精品酒店，运用老的四合院破到酒店，酒店成立了现代的中庭。
我们学习的当地建筑之后，得到了营造的办法。把它成为我们新的建筑一些基本的比例。这个是整个地块铺面图，看到这个就明白是做什么，这个是老的大体系，这个是新的做的，我们把一千个停车位，把大的电影院，大的超级市场等等都放在地下，现代城市中心需要的东西在这个地块都有，是一个很方便的地方。无论我们跑到哪里都有历史跟成都文化影子所在。
你看就会发现，为什么在商业上是可行的，因为在这里所有新的建筑完全适合现代商业需要，无论是停车场，还是连锁店都是现代商业需要的。我们在这里做当代城市中心需要的东西，我们真正做把历史变成无处不在，不是大量去仿制历史。
这个是初步的一些模型，这个是建起以后的样子。整个规划里面有三百多个店铺，总共加起来大概有12万零售的面积，三百多个店铺绝对不简单的。不过一看的时候，就是87%已经出租了，我们特别保留10%是不租，让中心慢慢开了以后，看看情况怎么样，才会拿出来出租，因为一开始百分之百出租绝对不是最好的办法。
这个是现在可以看到现代的房子，屋檐的感觉。这个就是主要里面干道，这个是大型的连锁店了。这个门口是广东会馆，原来广东人打麻将，看戏的地方，我们把保全下来，也是变成多用途社交中心，可以进来做艺术表演，或者是其他的活动，它的功能基本上没有变。五百年前也是卖农贸的市场，可以买到很多不同商品的地方，一百年是国际交流的中心，现在把整个区重新变成一个国际交流的地方，所以本质上我们没有改变区中心的地位，我们从图可以看到做完以后的感觉。
两种现代跟古典看起来一方面有对比，另外一方面没有冲突的，大家可以看到在这里完全中国当代城市的缩影。这个是我们的地库，这里面有一个很好的书店叫做方所，从书店开始做了很有文化味道的地方，事实上一个综合，时尚生活的书店，虽然主题是书，不过里面会卖咖啡，艺术品等等，不过从文化基础卖都是，方所在中国第二个大的店，第一个是在广州太古里店里面。
这个是老房子跟后面现代房子的关系，它是比较和谐，共融的关系，这个也是中国当代城市需要追求的状态，怎么样把表面很多不同的应该有冲突的东西，怎么样共融，同时帮助我们建立当代城市新的生活。
这个红色跟新的现代建筑中间做了一条慢里的道路，在这里可以喝咖啡，或者吃冰淇淋，旁边就是寺庙。这种生活事实上 挺享受，成都本身从来懂得享受城市的人，我们只是辅助把他们原来方式能够在现代城市框架下可以重新表现出来。我们听了很多很多艺术家意见，他们帮助我们在不同主题里面做艺术，我们相信真正好的城市，不是一个人可以设计的，它是几百人，几千个人，经过很多年的努力得到一个结果。
我们在远洋太古里工作的时候，我们完全坚持部共同创造的理念，就是我们跟不同的艺术家开发商，跟一些小的茶馆，咖啡店主人，或者是大的连锁店的商人，或者是我们的邻居，我们跟他们一起合作，一起创造城市未来，今天只是一个开始，将来每个月，每一年因为有不同人共同的工作，都有不停的更新。它每一年都有新的 东西。
我们的建筑允许很多新的东西放进去，也有不停去增加或者改变。我们最大的愿望在成都可以做成场所，可以爱上这个地方，如果成都人觉得这个是我爱的地方，我们作为设计工作者是最开心的状态。谢谢大家！
【主持人】：感谢罗总精彩的演讲，下面有请美国捷得事务所，演讲是捷得AIA、资深副总裁，合约管理总监Paul Senzaki为我们带来商业更新案例分析：圣塔莫妮卡广场。
【Paul Senzaki】： 大家下午好！今天我代表合伙人企业给大家分享一下圣塔莫妮卡广场，我想一下，昨天我在成都参观了成都太古里项目，我现在可以更好理解刚才那位演讲嘉宾刚才说的一些理念，非常有幸。
圣塔莫妮卡广场是一个传统的区域性，地区性购物广场。这个广场原来的区域是1998年建立，我们想把它重新进行翻新，在2010年开始，主力店，餐饮等等有1850个空间需要重建的。这个地方在沿海地区，在机场的附近。这个地方是零售逛街一个区域的中心，而且有高速公路和城市室内的高架，是交通非常拥堵繁忙的地方。每年有四万多人访问者，圣塔莫妮卡广场大街是50年代的时候第三大街，在60年代的时候第三大街是这个样子，而且相当的现代，当时是非常先进的地方。
为了更具竞争性，他们希望在这个区域建立大型的购物广场，这个区域有三个街区，我们有幸成为了设计师，担任总设计的工作，现在有三层的设计理念，停车场有城市来资助，1989年第三大街进行了重建，当时通过了一个法案，圣塔莫妮卡广场如果要建电影院必须建三个电影院，然后是各种配套的餐饮，设施。购物的方式主要是传统购物方式，或者是街面的购物方式，在03年的时候开始进行调研。
他们告诉我们可以关掉一些店，重新开一些店但是我们要进行重新规划，总体的规划，现在有这么一个总体规划，总的来说，有10万平方英尺办公区域，56万商业区域，同时有住宅单元。市政府跟我们说可以设计更多综合方案，包括娱乐，停车，设施等等，04年有一个综合发展规划。这个规划是两个街区，要两层地下停车库，在第三大街进行街面的翻修。
北部主要是办公区域，在2层主要是办公的区域，那么空余的区域主要是做园艺，包括公园的区域，包括咖啡店，包括边上有住宿的区域，对于市政府来说，如果他们要建一个商业区域，市民有意见，但是我们又重新开始的设计，在不影响本地居民生活方式情况下，进行了重新设计，开发这个项目，我们告诉居民这个完全新的规划，包括整个周边环境如何连接在项目内，如何地规划，以及我们的项目会对周边环境产生什么样的影响，我们研究顾客的年龄，他们的喜好，以及他们应该有一些策略，我们也研究了商业设计的策略，比如说租户招商的特点，如果这些问题都解决了，在设计之初整合这些理念，我相信在环境上，社会可发展上都考虑可以创造我们希望的场所。
北入口是第三大街连接，是最重要的街区，右边还有一个入口，现在已有的入口在白天的时候， 入口都非常灰暗，很暗淡，进去之后首先看到饮食的区域，看到全部是吃东西的人，显然不是一个愉悦过程，所以进行了重新规划。我们把原来餐饮区域挪掉，换成走路步行大街，进入以后不以为是进入到商场，因为是宽敞的大街，大家可以看到之前之后两种不同的情景，大家可以看到旁边的区域，所以在实际当中，大家可以看到电梯的区域在哪里，电梯可以直达停车场，招商也变得更加的容易。
而且由于第三大街的规模，商业也是非常不错的。背面是城市第二大街，左边旧的，是非常典型传统的比较灰暗的街面，我们就进行了翻修，变成了公开 入口。南面的入口因为交通关系，相对内移了一些，我们加入了一些视觉的因素考虑在里面，非常容易看到。
我们从边上进来，看到的时候不会觉得非常拥堵的地方，因为全部是开放式的。我们在边上，侧门的地方把改成空阔的区域，不会觉得是一个入口。中心区域原来是非常小的中心跟第三大街连接很远，大家看到这个是原来的，是一个密闭的空间，没有用的废弃空间，现在把这个区域扩大了进来可以看到所有的租户和店面。而且电梯在哪里，可以看到非常清楚，你要上一个楼层也很容易，另外一个问题就是交通，这个是三层楼的项目，我们做了一个电动扶梯。
我们就用了一种垂直性流动，这样用这样一个电梯的方式吸引人直接到三楼，所以有一个电梯到二楼，一个电梯直接到三楼，另外是步行街，我们连接东西的步行街。我们让入口通道变得非常宽敞，这样可以吸引更多步行人士徜徉，散步，我们感觉店面和行人非常接近。
大家看到所谓的柱子都投下了阴影，现在的空间变得非常开放和开阔，西面也做了主要的改动，我们把吃饭的餐饮区域移到了三楼，餐饮做了开放式的，很明亮的吃饭区域，餐饮区。这个餐饮平台外景是这个样子，空间非常宽敞，而且阳光非常充足，然后可以看到海景，同时在这个平台上风景非常开阔，视野很广，这个是在上面拍到的照片，可以看到更远，不是在一个商场里面吃东西，而是看到全世界的地方。
07年的时候设计完成了，我们进行了理事会建筑风格的审核，这个是政府的审核，当时对一些楼层不允许改变。接下来是项目的经营，当时有一个开发商就想要做另外一个商场重新翻修，我们帮他们一起做，我们经过商量以后做了这样一个项目，这里有很多的高级餐厅，这里是一些停车场，这个停车位置通向零售购物区域电梯是紧密相连。如果本身不想买东西，但是在这里停车，乘电梯进去是商场区域，有更高的概率吸引他们来消费。
旁边有一个非常著名的绿地公园，我们借助非常优秀公共区间可以形成独有的良好周边环境，这个效果图。我们在地下一层主要是餐饮区域，包括地下一层，二层，第一层是零售空间，第二层强调生活方式，包括影院，休闲设施，顶层是综合性区域，有娱乐，包括比较高端的餐厅，我们在餐厅有比较重要区位划分，这个是各个楼层平面图。这是我们的第三层上面的电影院入口，我们比较强调体验。
【Mark Randel】：大家下午好！我叫MARK，我已经在上海呆了12年，david事务所主要接受大型翻修项目，我们在柏林做过非常著名的案例，06年的时候把这个东风引入到中国，我们竭尽全力把国外积累的经验引入到中国。我们以上海办事处作为核心处理旧的建筑和场地全面翻新，外滩这个地区大家已经对它太熟悉了，是上海心脏地带。
我觉得上海是一个非常富有的城市，这个富有不是指财富，而是指文化传承。比方说里弄，房间，租界，带有西方建筑风格的建筑，尤其最近十几年越来越重视老建筑的保护和开发，过去十年是一个黄金时期保护上海历史古建筑。并且让他们充分发挥自己的优势，我觉得像老的建筑往往比新造的建筑更加有韵味，更加有利于商业开发。我们在建筑界有这样一个谚语，一个建筑设计好与不好，起码需要20年以后来证明，20年以后建筑好与不好才能说明。
我所讲的外滩这个项目，刚才和成太古里例子比较类似，我们要传承一个城市的文化和历史，包括早上听到新天地的案例，我们可以发现有很多共同在成功案例上，对于这个城市的灵魂和文化传承的尊重。有的时候对于一些纯粹商业化的项目或多或少持有抵触的心理，觉得它不是触及到建筑设计最高层次的东西。
我们这个项目还在建，还没有真正完工，它的中文名字叫做洛克外滩源，上海市民并不是特别熟悉它，一般上海本地人觉得是旅游景点，不会把它和自己日常生活结合在一起，很少有上海本地人享受里面娱乐设施。
2012年我们受到委托，来调整这个地块。这是我们开发前的景象，就是我手指的这个地方，原始建筑是1850年建造的，历史非常悠久，我们接到的任务改造翻新，适合全新商业功能，但是又可以保留老建筑风格的建筑。我们在这个地块包括博物馆，银行等设施，在此基础上综合性加入餐饮和零售，商铺，这个是非常艰巨的任务，主要是因为当地有严格建筑条例，对我们外国人来说需要很大的精力适应它。
我们可能之前没有这么复杂的案例，因为它是文化保护建筑，另外要赋予新的商业功能，因此受到很大程度的影响，有时候面临很难的境地。作为一个古建筑翻新，远比重新造房子难的多，因为必须要保留有价值的部分，又限制了新的功能的设计，这个是原貌，我们看到受损情况比较严重的，只有一块牌子，即使是优秀历史建筑。
我们要因地制宜进行保护措施，黑色其余需要保护和翻新老建筑，每栋建筑情况有所不同，其中灰色区域是需要可以保护的，还有文物古迹需要去保护，你不想有破旧的房子，我们想要翻新成这个样子的。这个是建1850年左右的建筑，如果看到这栋楼完全想象不到翻新的过程，它就是精雕细琢之后呈现历史的面貌，而没有任何新的东西。在内部做了全面的翻新，比如说最上面两层楼，我们加了尖顶，我们根据历史图片给按上木质的门框，我们也找一些施工的公司，让他们竞标，来打样，然后选择工艺最好，通常来说在上海很典型就是红砖的结构，我们在表面上赋上新的红砖，它的材料和工艺是一样的，只不过材料新的。
这个是一栋住宅楼，有些大楼受损非常严重，但是要修复到一定的状态，在建筑上面可以保障设施和运作，相当延续老建筑传统的设计，这个是左右两边翻新后的效果对比图，我们在洛克外滩源设置的博物馆，专门针对老的建筑。现在是一个截面图，有一个区域完全按照现代的博物馆要求来设计的。我们保证它在原有结构之下，内部打通，原本有楼层间隔，但是打掉，有更宽广的展示空间。
这个是在办展的时候体现的效果，这个是落成以后第一个展览，就是外滩美术馆。在街角，原名叫做安德鲁乔治大楼，我们改建的时候有很多商业压力，我们要 添加设施赋予全新的功能，好象刚才的大楼有个全新添加的副楼，它是作为一个博物馆的。我们在这里找到合适的切入点，事实上有很多中国人到这里参观，甚至拍照，我们选择了这幢楼，其实当时的状况是非常糟糕， 安全缺乏保养，但是我们想它的地理位置很好，我们加了一个塔楼，我们想通过加塔楼延续它的建筑风格，而不是一个新盖塔楼放在旁边非常突兀，完全像两个时代的建筑物，这个是塔楼的效果。
【吴云】：各位好，我是来自大观国际设计有限公司吴云，我今天临时被抽掉过来的，我们的公司从04年成立到现在有12个年头，这次荣幸机会跟大家探讨空间的规划，我觉得灯光 设计不应该在领域里面埋头做的自己东西，应该跳出来看待整个商业策划，更多理解地产开发的目的，也理解建筑师和团队为开发项目所做的努力，包括设计的理念和细节，只有充分理解才能让项目更加完整。
【Paul】：大家好，我们的公司在加州洛杉矶，我们在上海，香港有办公室，在亚洲，东南亚在过去12年当中有很多我们的业务。
【Jens】：大家好，我们公司是很古老，8年前来到上海，现在在中国，德国都有项目，我们有办公楼，娱乐，还有足球场等等，我们把城市规划和项目结合起来，尤其在德国，我觉得在具体语境下做是很重要的日程。
【郎文阮】：我相信近一两年对商业项目讨论非常热闹，一方面是各种矛盾体现出来，大家看到失败的案例，成功案例，大家都在讨论为什么，什么样的解决方案，大家会认为产能过剩，或者零售形式不能综合体商场开发的形式等等，在那么多的热点观念之中，有一个非常强的声音，我们如何来增强客户的体验，怎么样把一个单纯的消费的动作衍变成体验之旅，我们让专家分享他们的观点和经验。
我知道捷得在购物中心非常有经验，比如说第三大街，圣塔莫妮卡广场就是捷得很好的体验，你们在消费者体验方面是怎么样应用，你们已经做了50年，你们在50年经营过程中，有没有感到现在的客户体验跟以前不一样，可以分享一下吗？
【Paul】：是的。因为在各个项目当中都非常重视客户体验，现在的特点，今天的消费者与十年前消费者完全不一样。我想跟大家说现在的消费者跟以前完全不一样了，在洛杉矶也是一样，美国的变化就是入口组成的变化，我们叫做新千禧一代，应该是80后到00年生的人群是千禧，他们是零售市场主要目标人群，而且现在零售商也在跟随这个消费人群一起在进步。这代人随着移动互联网成长起来的。
他们的零售，消费的模式跟老一代人非常的不同。因为以前购物中心是唯一平台可以购物，以前从消费者的角度去购物中心就是为了购物，但是现在新的模式不以以前那种购物中心为主体，现在的模式以消费者为主体，因为他们有各种各样的渠道，平台去购物，所以不一定非得去购物中心，新千禧这一代更加的开放，他们这一代人对他们来说，对他们的营销不应该是被动，应该是主动。
我们看一下品牌，传统品牌价值功能和情感的收益，而今天 品牌的模式完全不一样了，他们有一种参与的盈利或者现在有一些人做一些会员制度，会员的活动，现在零售商非常的聪明，因为可以增加黏性度，比如说消费越多，打折的力度越多，这个是很好的例子，有些零售商有自己的APP，就是为了跟消费者建立很好的联系。现在千禧一代还有一个特点注重分享他们的体验，如果去过一个地方，零售商非常注重这一点，如果一个消费者经常去某一个地方，你会收到一个邮件，给你一个优惠。
比如说苹果店比实际需要的空间大很多，其实商店不是为了展示商品，而是给客户有机会实际的使用他们的产品，所以去苹果店不是看产品，而是使用产品。我们看一下零售业正在适应千禧一代，他们可以做什么，已有的项目，重建的项目都是适应这个趋势，比如说建WIFI，充电站等等，而且现在的商店陈设跟传统商店不一样，就算试衣间跟以前也不一样，现在进入美国大商场跟原来小区域商场试衣间是完全不一样的体验。
大家看更多的公共区域，看地面层有很多的区域都是空着，都是为了给公众更好的体验，还有一些地方其实大家不是为了去这里干吗，只是想去这个地方，这个很重要，他们去的以后可以见一个人或者只是去休息一下，如果这样一个地方，很想去就成了第三空间，因为刚才停到第一空间，第二空间，第三空间，如果有一个地方特别想去见朋友的地方，你一定会成功。
【郎文阮】：谢谢PAUL的分享，我相信类似的情况也在中国发生，在中国浓缩十几，二十几年这样一个变化已经产生了，大家都知道增加客户的体验，如何，如何从各种渠道增加访问这块地方的兴趣， 下面让Jens介绍一下。
【Jens】：好的。我想跟大家分享一下，我们多少机会把一个城市里面的地方展示出来，或者不算地方的地方变成有趣的地方，利用现存已有的价值，或者新价值增加手段来变得有意思。我给大家举一个例子，这个是一个购物中心在高速公路边上，高速公路在德国没有限速，所以你可以超速驾驶，可以享受速度与激情。
这个购物中心 为了吸引这些驾驶员给他们一个思维的展示，吸引他们进来，因为这个地理的优势，因为这个是超速的地方，而且离机场非常近，可以看到飞机的升降，可以看到一种目的地的发现以及一种超速的快感，这种综合的欲望集合地就在机场附近的地方，我觉得很有优势，或者有独特的点，它的独特非常有劲，但是同时又是一个什么也不是的地方。
我们首先做了一个车库，做了一个吸引人的车库，可以重新激活你的车，比如说到了那里，车的颜色会变化，你的停车环境非常好，很多店主自己开了一辆车，自己开着这辆车到里面，他们按照自己的喜好去设计这么一种体验，我从A地点到B地点，其实我没有想好要购什么，这是一种综合的，自由感觉一种设计理念。
这个就是facade地方，这个会变色的地方，色彩体现就是你现行的速度，这个是超市，入口没有什么地方，是个平常的入口，我们希望在寻常当中，寻找不寻常，真正的寻常就是到了市中心购物，其实高速公路上服务器，购物商场也没有那么大的差别，也许因为入口很平常，而且只有两层。
另外就是非常符合人类的行为，我们想把这种寻常的事情做的不那么寻常。内部就是有四个主题，主要是航空方面的主题和现代的技术。其中一个主题就是早期飞行，在这个区域的时候感觉到一个早期的飞行器的诞生，航空技术最早的设计等等，有这样一种设计理念在里面，这个是内部的设计，这个区域主题反应的是飞行，我们看到慢慢移动飞行器，还有一个主题是黄金时代，第一个飞大西洋的尝试，这个就是黄金时代，就是航空业发展到鼎盛的时期。在气时代的地方，你到了飞机上，飞机和喷气时代是不一样的。如果坐在喷气飞机感觉跟气流做斗争的感觉，非常直观。大家在空中看到喷气式飞机的地方。
【郎文阮】：非常感谢JENS的分享，刚才看到PAUL介绍，如何和互联网技术结合，JENS和分分享如何在一个偏远的地方设计创造目的地，这是建筑师经常采用一种方法。对于一个成功商业项目来讲，建筑师是非常 重要一个，但是绝对不是唯一重要一个因素，我们可以看到白天的时候，大家更多看到建筑的体型，立面，色彩在夜晚的时候去年灯光设计师协助建筑师一起把体验从白天到黑暗起来。大观国际我们也曾经有过项目合作，一直非常欣赏大观国际对高品质的坚持，请吴云小姐分享一下在体验的过程， 灯光顾问创造什么样的奇迹给到我们。
【吴云】：从灯光角度来说，我们从业十几年，商业地产的项目涵盖量蛮大的，购物中心这些年的变化一直跟着感同身受，从一开始业主希望我们帮他们营造简单舒适购物环境，后来不断衍生到希望提供很有吸引力的空间，现在今天的主题要有感染力形成体验之旅，这个就是刚才一直在说的，供求关系的变化，让所有的专业必须为此作出努力才行，可是照明这一块蛮尴尬的。毕竟是服务建筑，服务室内空间，最终是服务业主的。服务业主的同时要为客户营造一个非常有吸引力，有视觉冲击，甚至如果提到感染力，从我个人角度来说，应该是能够引起某种情怀，或者情感，或者情愫场景。
灯光是非常具备这样的优势，我觉得很多人已经达成共识，没有灯光空间就不存在，包括徐总也提到灯光秀在商业地产氛围，包括影响力，瞩目度来说是非常有价值的。这种说法也是对照明设计的低估，因为灯光设计不光是设计秀，灯光设计渗透到整个项目各个细节和流程，其实这么多年参与购物中心项目里面，很多业主方希望提供一个概念，或者一个主题，形成完整的东西，我们一直说打造一个理念的东西，但是前提要有很好的商业策划，包括招商的细节。很多时候灯光进来的时候，招商还没有确定，这个时候蛮尴尬的。可能主题性不那么明显，所以这个问题不得不面对，从灯光设计角度，我们希望在项目之初多给灯光一些机会，包括给灯光多一点耐心，其实地产项目周期很短，灯光设计室内图纸出来，灯光就出来，其实是不可能，我们也是需要重新梳理空间功能属性，包括可能的未来的呈现。
今天我也是临时被抓过来，我放一下这个视频，这个项目2011年完工，它是一个整改的项目，刚刚员工14个月，不得不关掉商业项目整改的，这个项目还是比较说服力，涵盖的东西是整个商业策划的问题，包括解决方案，这个是在北京道路边上商业中心，旁边就是万达广场部，还有比它晚建的新光天地。这个项目夹在中间最初定位有问题，上面是定级写字楼，下面是高端品牌百货，为什么14个月没有坚持下来，好象路过的人都不知道这里有一个购物中心，说明原本建筑体偏向写字楼的构造，所以对商业来说有硬伤，硬的线条在购物的时候有压抑感。当然为了这个项目花了很多时间，精力研究这个项目如去做改造，我们负责做灯光配合再设计，第一个视频把建筑外立面打开，增加展示面，原本是很深色的石材，变成这个样子，我们介入之后，我们 建议做灯光的变幻，比如说颜色的变幻，造型的变幻，我们只是用纯白光，用亮度的变化来呈现吸引力。任何项目灯光手法很多。它刚好贯穿地铁，这样一个消费群体的定位，我们思考灯光创意的时候，也要结合客户喜好和品位。我们考虑很多节能方面，包括成本方面，我们作为灯光设计从节能来考虑是我们的义务。以及这么LED散热跟维护的方便度。
另外就是它的定位，我觉得灯光很多时候大家都说可以打造个光影的盛宴，但是不同的主题有不同的风光，我觉得不同风格上有不同的东西，这个广场打造成了有清新之风小的商业，我觉得符合自己的定位，室内空间也有变化，因为柱面的问题，做了材料上的简化，简化到最后，空间就显得苍白了，这个灯光要跳出来做很多的工作，一个是光色，一个装饰材料用小的变化就可以呈现从户外到室内的连贯。这个是蛮适合分享的案例，所以灯光不能低估，也不能高估，因为我们能做的事情还是在基于整个商业的载体，基于建筑呈现形式和形态，基于未来运营的时候要面对客户群种种需求。
我们一直要强调有感性的一面，包括要营造感染力空间都需要调动所有感官感受，在此基础上帮助业主方分析，什么样的方案，包括设计，我们在造价上面用最合理的方法呈现高性价比的呈现。
【郎文阮】：非常感谢吴小姐，我也同意没有最好的设计，只有最合适的设计。我相信对于这样一个体验之旅，是一个漫长的旅程，我们一起共同努力，还会在这个课题继续研究和实践。我们还有几分钟的时间在座的有没有任何问题请问专家的。刚才讨论了各种不同层面的问题，如何运用到设计创造空间的认知和情怀感受，比方说灯光设计唤起任何一种情绪，您有没有分享一下来自自身的工作经验。
【Jens】：刚才讲到的项目，我觉得围绕着购物，人们还有很多其他一些享受的东西，所以像购物中心越来越多是公共空间，还可以举办一些音乐会，包括一些展览，其实像现在的商业中心不仅有关购物，不仅有关餐饮，或者是传统功能，就是公共空间漳县某一个群体生活方式，我们紧扣这一点来调动，包括灯光的设计。
【Paul】：我们首先要因地制宜做设计，而不能紧靠自己的想象，或者紧按照自己偏好来选择设计方案，或者就算可以实现并不是真正合适项目的甲方意图的需求，所以一个设计的理念，另外一方面考虑到理念的操作性。
如果讲到灯光设计，其实我们所看到只是涉及感官一个方面， 其实柔和了各种感官和体验，灯光效果也是有很多的高科技的方面，并且希望灯光设计团队和建筑师团队更多融合。
【吴云】：最近受邀各种活动，我们方案也是媒体建筑其中一个方式，我们公司做这方面非常慎重的。我们经常遇到开发商可能看到这种方式很简单，很容易实现，甚至请LED屏的公司就可以做，但是媒体建筑要遵循商业灵魂是什么，卖点是什么，因为一旦涉及到LED各种形式太多了，但是必须要很审慎面对这样一个工具，应该具备什么样的特质，所以我们在使用这样的工具里面，希望能够找到更加符合项目本身的东西，我觉得这个才是最有意义，这个也是大家经常用到手法的小观点。
【郎文阮】：我想问一下Jens一个问题，你用主题设计吸引顾客，我的问题就是你们公司有非常长的历史，在德国非常著名，现在在上海有分公司，你如何把过去这么多年经验转变到新型市场上，你会面临什么样的挑战，当地人如何理解来自德国建筑师的设计，你觉得有什么的难点？
【Jens】：首先是风格的转变，还有工程进度的要求和把控，这个涉及到工作方式，在建造有零零总总的问题冒出来，我也考虑适合中国市场工作的模式，在未来项目中作为工作的尝试，大的方向就是要可持续性发展，对环境友好，并且体现文化传承，在我的演讲中是20年后见分晓的概念，在20年当中可能有各种各样的事情发生，市场审美观念也会改变，这个也是最大的挑战。
【郎文阮】：本来应该有一个创始人GAD合伙人分享项目，但是因为签证问题没有过来，所以准备了一个视频放给大家看。
