这里的市场指的是零售市场，分析的内容就是零售的供需关系。其中供指的是供应，就是零售的竞争状况。需指的是需求，就是指购买力，或者叫消费力。
如果一个城市人口没有增加，人均收入也没有增加，这意味着这个城市没有消费增量。可能现有的零售空间已经可以满足当地的消费需求，也就是说从数量上看，当地的商业供应是充足的。
如果现有的零售空间已经过时，从商品品牌到建筑空间，都滞后于消费者变化了的需求，那就意味着这个市场仍然需要新的商业项目。
如果现有的零售空间跟消费者变化了的需求是匹配的，但是在项目选址上，滞后于人口居住区的变化，那也意味着这个市场仍然需要新的商业空间。
通过上述分析你就会知道，现在中国购物中心爆发式的增长，绝不是政府官员或者开发商头脑发热，这两批人集中了这个国家最聪明的大脑，他们是从理论上或者是直觉上感觉到了中国零售供应的巨大需求。
在做购物中心的市场分析时，现在整体的调子是悲观的，一个主要的观点就是认为商业供应已经饱和，眼下的商业市场属于超量供应。
用来衡量商业市场饱和度的指标就是人均商业面积，一般的理论认为一个城市的人均商业面积是1.0—1.2平方米/人。按照这个理论，如果你这个城市有100万人，那么市场可以支撑的商业面积是100万—120万。而有人曾经做过统计，国内城市的人均商业面积已经达到2.0—3.0平方米/人，因此，国内商业已经严重过剩。
对于这个指标我一直心存疑惑，首先城市人口与商业供应量这两个数字是怎么来的？在我们国家统计还不是十分规范，这两个数字的准确度究竟有多高？
我们先看人口，户籍人口数应该是相对准确的，但是中国社会现在是一个高速流动的社会，除了户籍人口之外，还有大量的流动人口，而这个流动人口又分为两类，一类是长期留在本地的人，他们基本上已经变成了本地人，只是没有正式的居民身份而已。另一种是因出差、访友、探亲、旅游等目的，而短期留在本地的人。这两类人究竟数量有多大，我认为是没有准确数字的。
其次，就算上述数字是准确的，但是零售是分业态、分客群的，把这些不同业态、不同客群定位的商业面积加在一起，有什么意义呢？把超市的面积和经营奢侈品的店铺面积加起来，这个数字能说明什么问题呢？
因此，我认为人均商业面积是一个毫无意义的数字，这个数字据说来自国外，但我在国外的专业著作中从没有看过对这个指标的讲述。所以我认为这个指标根本不是出自专业的判断，很可能就是哪个媒体记者为了解释自己的理论，自己创造出来的。
当然，我并不是说数字不重要，但是一定要依据相同业态、相同定位来进行统计，这个数字才有实际意义。
另外，商业还有一个是否过时，是否与消费需求相匹配的问题，因此，判断有没有市场，有没有空间时，专业人士的定性研究比定量研究更加重要。
说完乐观的，我们来谈一下谨慎的，我前面说了购物中心正在进入高速发展期，这个时期存在大量的市场机会。
但这并不意味着这件事谁都能做，购物中心是一个资本加专业的活，没有钱做不成，做了也得分割销售；没有专业团队也不行，做了也实现不了商业价值。
因为大家越来越明白存量资产的价值，一个东西只要大家都认为它有价值，就不会缺钱。所以钱的问题很快就能解决。但是专业团队则不是那么好解决的。
所以说购物中心大发展的机会是有，但是能不能抓得住并不简单，它的核心是你有没有一个专业的团队，
一个购物中心是不可能创造新的消费需求和新的市场购买力的，它只能从商圈内或者商圈外已经过时的商业项目中吸引顾客，也就是去抢别人的顾客；或者是去开拓市场内未被满足的需求；或者是去抓住人口、就业、收入的增长所带来的新需求。
而这些都需要一个详尽严谨的市场研究，这个研究不能依赖所谓的数字，它需要的是专业人员的经验判断，先要有定性分析，就是这个市场是怎么样的？它有没有增量？是什么样的增量？市场中现有的竞争对手们做得到底怎么样？有没有机会点？要想抓住这个机会点，需要哪些资源和能力？我们的项目如何获得这些资源和能力？
有了这个定性分析之后，再去用量化的数字去印证它，也就是说这里的市场研究，应该是先有结论，再有数字的。这跟理论上的市场调研是相反的，但这样的研究才是有效的，而要想保证它的有效，就必须让经验丰富的专业人员来做。
