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作者｜叶子沛
6月1日晚，建业地产发布公告，公布其有关部分股权出售以及债券发行等相关事宜。
据公告，国资企业河南同晟置业与建业地产控股股东恩辉投资签订了框架协议，拟收购建业地产8.6亿股股份，交易代价为6.88亿港元。
此外，按照该协议，同晟置业还将认购建业地产发行的7.08亿港元的可转股债券，而在该债券转股后，同晟置业或将成为建业地产的第一大股东。
根据此次协议，建业地产共计将引入14亿港元国资，折合人民币约12亿元。
除此次引入国资外，为解决当前困境，建业地产还曾将其旗下两大文旅项目出售给国资企业。
拟获12亿元国资战投，3年换股后国资或成第一大股东
6月1日，建业地产发布公告称，其已经就部分股权收购事宜，同河南同晟置业有限公司签订了框架协议。
据公告内容，建业地产以及控股股东恩辉投资与河南同晟置业有限公司于2022年6 月1日订立了框架协定，待恩辉投资与同晟置业签订最终协议后，恩辉投资将向同晟置业出售河南建业8.6亿股的股份。
据悉，恩辉投资是一家于英属维京群岛注册成立的公司，主要从事投资控股业务，由建业地产董事会主席胡葆森全资持有。
公开信息显示，截至2021年12月31日，恩辉投资共持有建业地产约20.8亿股的股份，占总股本70.11%，而本次股份出售后，同晟置业将持有建业地产29.01%的股份，恩辉投资将持有建业地产41.1%的股份，仍为公司控股股东。
交易代价为最高每股股份0.80港元，较6月1日的收盘价溢价约23.1%。据此计算，交易总代价约为6.88亿港元，折合人民币约5.8亿元。并且以上款项预计将以现金结算，该部分资金收取后将用于补充建业地产的运营资金。
据悉，河南同晟置业有限公司由河南省铁路建设投资集团有限公司100%持股，而后者则为河南省管国有重要企业，由河南省人民政府全资持有。
也就是说，在此次交易完成之后，国资将成为建业地产的第二大股东。
此次国资的引入从一定程度上提振了市场对建业地产的信心。
6月2日收盘，建业地产股价上涨15.385%，报0.75港元/股。
除股权收购外，河南同晟置业还将认购建业地产发行的，本金额不超过7.08亿港元的可换股债券。该债券预计将按每年5%计息并在发行日起满24个月当日到期，并可由双方同意将有 关可换股债券延期12个月。
据此计算，本次建业共计将获得约14亿港元，折合人民币约12亿元。
据公告，可换股债券持有人预计有权按照不高于1.20港元的初始换股价将全部或一部分可换股债券转换为股份。
待可换股债券按初始换股价获悉数转换后，合共约5.9亿股换股股份可予发行，相当于公司现有股份总数的19.90%及发行换股扩大后的总数约16.60%。
在此基础上计算，如果后续未发生其他股权交易事项，在将上述5.9亿股股份全部转换后，河南同晟置业的股权占比将达到40.8%，而恩辉投资的持股比例将被稀释至34.3%。国资或将成为第一大股东。
此次交易的最终股份购买协议和最终债券认购协议将在2022年7月1日或之前订立，如最终无法在7月1日完成协议且未就延期达成一致，此次交易或将停止。
业绩收缩，债务压顶
2021年9月，一封建业地产的求助信流出，根据求助信内容，由于汛情及疫情的影响，建业业务发展遭受严重损失，且已出现重大风险和危机，累计经济损失逾50亿元。
这是2021年建业地产业务收缩的一个体现。
2021年，建业地产实现营收419.59亿元，同比下跌约3.1%；毛利率为16.2%，较2020年下跌3.7个百分点；核心业务毛利约为人民币60.16亿元，较2020年下跌约17.8%；实现净利润12.53亿，同比下滑40.39%；归属净利润为6.05亿，同比下滑66.4%。
2021年，建业地产重资产合同销售金额为人民币601.05亿元，同比减少约为12.0%；合同销售面积为816.6万平方米，同比减少约8%。
而根据建业地产此前发布的2021年中报，2021年上半年，建业地产实现营收203.57亿，同比增长56.36%；实现净利润10.25亿，同比增长30.4%。
业绩收缩之外，建业地产面临的债务问题也值得关注。
根据建业地产2021年年报，截至2021年底，建业地产共拥有现金及等价物98.47亿元，其中39.46亿元为受限资金，实际可支配现金及等价物为59.02亿元。
而截至2021年底，建业地产尚有短期借款36.01亿元，应付账款及票据579亿元，其现金无法覆盖其短期债务，且资金缺口较大。
截至2021年底，建业地产总资产为1458.07亿元，而总负债为1330.67亿元，总资产负债高达91.3%，财务风险较高，且其中大部分为流动负债，金额达到1158.4亿元。
除此之外，今年8月，建业地产还有5亿美元债即将到期，这也进一步增大了建业地产的偿债压力。
出售旗下两大文旅项目
目前，国资战投尚在路上，但是建业的急切需求却近在眼前，而对此建业在年内频频“割肉”，变卖资产进行自救。
今年4月，建业地产宣布与万达集团签署战略合作协议，就旗下商业项目运营权合作达成一致。
按照协议，建业住宅集团有限公司将全部商业项目以整体运营管理模式与万达商管展开合作。万达商管将全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。
但具体的合作事宜，建业方面至今尚未进行公告，对于该合作的具体进展也不得而知。
除此之外，5月份，建业还将其旗下两大文旅项目出售。
公开信息显示，5月16日，河南建业实景演出文化有限公司的股权结构出现变动，由建业住宅建设有限公司独资变更为与河南老家文化旅游发展有限公司共同持有。其中，建业占比49%，老家文旅占比为51%。
据悉，河南老家文旅由河南省文化产业投资有限责任公司全资持有，而该公司为河南省人民政府直属企业，由河南省发展和改革委员会代管，河南省国有资产监督管理委员会监管。
而河南建业实景演出文化有限公司则是建业旗下文旅项目 “只有河南·戏剧幻城”的操盘方。
该项目于2021年6月开业，截至2021年12月底，该项目累计接待观众50万人次，观剧人次达到近300万。
建业年报显示，戏剧幻城项目2021年全年仅营业140天，实现营业收入约1亿元。
而如今开业仅不到半年，建业就将其变卖。
此外，电影小镇项目的操盘公司河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司当日也发生股权变更，由建业集团独资变更为老家文旅持有90%，建业持有10%。
电影小镇项目于2019年9月开业，截至2021年底累计接待游客500万人次，2021年电影小镇项目接待游客约160万人次，实现营业收入约1.8亿元。
建业新生活文旅综合体管理业务2021年实现营收1.15亿元，同比增长76.6%，主要便是由新增托管电影小镇和戏剧幻城两个文旅综合体所致。
但对于建业而言，文旅项目变现速度较慢，据悉戏剧环城项目投资高达60亿，而其2021年营收则仅有1亿，这样的变现速率，债务压身之下的建业或许等不起了。
（责任编辑：马欣）
