商业地产项目业态组合与商业布局策略 1 目录： 前言：商业地产产品的主要特征 I. 商业地产开发规划面临的问题以及存在的误区 II.现代商业地产的商业规划理念与策略 III.商业地产项目定位与商业概念设计是前提 IV.商业地产项目业态组合是关键 V.楼层功能与业态布局、商业品牌与租户的落位是核心和保障 XI.现代商业业态类型在商业地产项目中的应用 XII.商业业态规划布局与建筑规划设计对接的实施方法 VIII. 成功商业地产项目案例 2 前言：商业地产产品的主要特征（视觉形象） 3 城市商业综合体与购物中心 4 I. 商业地产开发规划面临的问题以及存在的误区 5 一、在商业地产开发过程中，开发商和项目管理团队常常遇到以下的挑 战和问题： 1、如何在二、三线城市成功开发商业地产项目？ 2、在城市综合体的不同产品定位中，各类产品的比例结构怎么划分？做什么样的商 业类型最为有利？依据是什么？ 3、商业项目如何准确定位？在确定项目定位前提下，如何合理规划商业业态和布局 ？ 4、对于已建成的商业物业和尚未出租的商业物业，业态如何规划？ 5、怎样确定住宅小区商业的合理面积? 5、产权式商铺的租赁、招商和运营管理问题； 6、别墅区商业如何做？度假区的商业经营何种业态？ …… 6 总的来讲，商业地产项目普遍面临的问题，都可以归纳为两大 问题： ——做什么？ ——如何做？ 这也是商业地产项目规划一定要解决的两大问题： 一、商业定位、业态规划与布局策略； 二、实施方法与步骤。 7 二、商业地产规划及开发过程中存在的误区 8 1、盲目追求高档、追求引进国际高端消费品品牌、大卖场、 百货店进驻，导致招商不成功，难以正常运营 由于开发商自身认识的盲区，导致商业地产招商的盲目性 ?做高档 ?引进国际大品牌 ?招国际大卖场进驻 ?招知名的百货店入住 ?面积、位置、设施配置等不合目标进驻商业业态使用需求 ?后勤场地和设施缺乏、不便利 ?二次改造，增大投资、造成浪费，延误开业 9 2、忽视品牌个性特点和品牌之间的商业互动关系，导致不良后 果： ?以传统购物类业态为主，缺乏现代商业气息和生机 ?以百货店业态为主的商业布局，导致不同的消费业态难以形成有效的商业互 动关系 ?产品组合链及空间分布容易断裂，缺乏丰富产品选择，经营楼层低热高冷 ?传统百货运营模式、管理风格、低端市场营销手法造成高端品牌无法承受之 苦 10 3、混淆商业管理与物业管理概念，缺乏运营理念 开发商不熟悉商业运作或单纯追求回报所致 ?缺乏对国际品牌的认知和品牌发展理念 ?以物业管理取代商业管理； ?将商业运营管理与物业管理分离； ?物业管理水平低，影响商业管理形象； ?商业运营管理能力不足，与商业物业高级、现代、时尚的形象不相称； ?缺乏商业运营管理人才； ?管理团队缺乏专业学习培训，与现代商业发展概念脱节； ?企业缺乏资金等经济实力； ?快纯速粹回的报地所产至开；发频概繁念更，换缺管乏理商团业队项；目培育、成长期的战略思维，单纯追求 11 4、以主观想象规划定位，以建筑规划的形态和建筑主题风格代替商业定 位，以建筑平面设计方案代替商业规划布局方案 ?模仿著名购物中心设计，按主观想象和偏好进行定位规划，似牛非马； ?忽视商业形态对建筑需求的特性，设施不完备、柱墙等障碍多、场内视觉不清晰、 电梯楼梯设置不合理、造成营业面积浪费、内部交通动线不畅顺、楼层间缺乏转换 互动、缺乏自然采光，楼层过矮导致空间压抑、楼层过高造成光源和空调浪费…… ； ?面积、位置、设施配置等不合目标进驻商业业态使用需求； ?非营业面积和后勤场地设施缺乏、导致运营管理不便利 ?按平面图招商困难重重，导致招商实施举步难行； ?因规划不合理造成二次改造，增大投资、造成浪费，延误开业； ?… … ——全国商业地产开发过程中普遍存在的失误教训和失败案例，触目惊心，比比皆 是。 12 II.现代商业地产的商业规划理念与策略 13 现代商业地产开发已经由过去的单一模式向多种功能为一体 的综合开发模式转变，泛商业地产时代来临 现代商业地产开发的多种模式和价值选择方向 ? 购物中心、商业街、专业市场…… ? 城市综合体，包括：购物中心、酒店、写字楼、服务公寓、住宅 ? 复合式商业地产，包括购物中心、商业街、写字楼、酒店、服务公寓、住宅， 以及泛商业地产，包括会展中心、艺术中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、休闲 公园、温泉、高尔夫、旅游、创意产业等现代服务业。 14 城市商业综合体（HOPSCA）成为大型商业地产的主要发展模式 ? ＨＯＰＳＣＡ： Hotel．Office．Parking．Shopping．Congress．Apartment ? HOPSCA是以商业为主体的综合性开发的地产模式，包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲 娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能 。它是将城市中的居住、办公、商务、出 行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区 建筑群体，并不等同于简单的城市商业综合体 HOPSCA通常位于城市功能相对集中的区域，城市交通网络发达，例如：位于城市CBD，城市的副 中心或规划中的城市未来发展新区；对发达的交通和信息网络具有较大的依赖性 成功的例子：法国拉德方斯的HOPSCA规划模式 拉德方斯位于巴黎市的城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万 平方米、公园区32万平方米。法国最大的企业一半在这里； 建成住宅区1.56万套，可容纳3.9万人；内有欧洲最大的商业中心面积 10.5万平方米，亦是欧 洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交 通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，良好的环境绿化系统；由60个现 代雕塑作品组成的露天博物馆 15 购物中心是现代零售商业地产的核心形态，投资者和开发商需要首先建 立清晰的
