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2020年3月19日，融创中国（01918.HK）公告披露，公司已于公开市场回购合计7,860万美元的票据。具体而言，融创中国回购的美元债分别为2020年7月到期的5,580万美元的债券，以及2020年8月到期的2,280万美元的债券。融创中国回购优先票据可能存在三个方面的原因：第一，系前次优先票据募集资金的应用；第二，境内疫情基本得到控制，业务逐步正常化，流动性较为充裕，作为头部房企，融资较为通畅，可以降低资金成本；第三，受全球新冠疫情蔓延的影响，全球避险情绪上升，境外债券价格下跌，通过回购优先票据提振投资者信心。
中证鹏元认为，地产境外债价格下跌对大中型房企信用水平影响有限。第一，国内新冠疫情基本得到控制，房企业务逐步正常化，销售有望在4月份之后逐渐稳定；第二，各地政府在供给侧纷纷出台支持政策，一定程度上减缓资金流动性压力；第三，境内国债收益率持续下行，各行业融资需求不旺，大中型房企获得银行表内表外融资的可能性在增加；第四，行业内国内大多数房地产企业并不是依赖于境外市场融资的企业，境外市场的流动性风险，并不会对行业产生较大的负面影响。
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正文
一、融创中国回购票据事件点评
2020年3月19日，融创中国（01918.HK）公告披露，公司已于公开市场回购合计7,860万美元的票据。具体而言，融创中国回购的美元债分别为2020年7月到期的5,580万美元的债券，以及2020年8月到期的2,280万美元的债券。根据融创中国公告，上述两笔回购的优先票据，具体为于2018年7月25日、2018年11月30日发行2020年7月到期本金总额合计为7.5亿美元的8.625%优先票据；以及于2017年8月3日发行2020年8月到期本金总额为4亿美元的6.875%优先票据。
针对融创中国回购优先票据行为，中证鹏元认为可能存在以下原因：第一，2020年1月10日，融创中国成功发行一笔2025年到期的5.4亿美元的6.5%优先票据。根据2019年7月国家发改委778号文件，房企发行海外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融创中国此举可能存在置换债务的情形；第二，3月份以来，国内新冠疫情明显好转，疫情防控工作进入收尾阶段，全国新增确诊病例（不包含境外输入）已经下降至零，复工数据逐渐回升，叠加境内流动性充裕的货币环境，“资产荒”的市场行情持续压低信用债市场的收益率，地产板块作为信用债市场的重要板块也受到追捧，融创作为头部房企，境内融资渠道通畅，此次回购优先票据可以降低公司资金成本；第三，受新冠疫情在海外加速蔓延带来全球避险情绪升温的影响，地产美元债收益率持续飙升，融创中国此次回购优先票据为了提振投资者信心，一方面表明随着国内新冠疫情的好转，公司业务逐步恢复正常，销售数据将会得到明显好转，另一方面表明公司在手现金充足，能够保证各项业务正常运转。
二、受全球市场的避险情绪影响，境外地产债价格大幅下跌
进入3月份以来，境外地产债收益率持续飙升，价格出现明显下跌，根据Wind数据，Markit iBoxx亚洲中资美元房地产投资级别债券指数收盘价自3月份以来快速下跌，2020年3月19日的收盘价为221.58元，较2020年3月6日的收盘价大幅下降7.28%。究其原因，主要系3月份以来境外新冠疫情加速蔓延到160多个国家，带来全球避险情绪升温，金融恐慌指数暴涨，导致全球金融市场产生较大波动，如美国股市接连爆发了4次熔断，泰国、菲律宾、韩国等多个国家的股市也出现熔断，股市大幅下挫带来的保证金补仓，同时引发流动性危机，导致避险资产和风险资产同时下跌，跟随基准利率走势的投资级美元债也失去避险属性。
三、境外地产债价格下降对大中型房企信用水平影响有限
中证鹏元认为，近期境外地产债价格大幅下跌并非行业基本面受损，而是受新冠疫情影响境外流动性出现问题，和公司的实际经营情况并无太大关联。主要基于以下几个方面考虑：第一，中证鹏元之前预计若新冠疫情能够在短期内得到有效控制，3月初基本实现全面复工，则对全年的负面影响相对可控，房企有望通过加紧开工对年初的施工停滞进行对冲，积压需求的释放有望为销售端复苏提供保障。目前，国内新冠疫情基本得到控制，各地复工复产稳步推进，业务逐步正常化，且我们认为房价并不会出现明显下降，销售有望在4月份之后逐渐稳定，但预计全年销售面积增速为-5%至-3%；第二，各地政府在供给侧纷纷出台支持政策，一方面助力一季度土地市场，另一方面稳定房企的开发投资活动，一定程度上减缓资金流动性压力；第三，境内国债收益率持续下行，各行业融资需求不旺，大中型房企获得银行表内表外融资的可能性在增加，境内地产债的整体信用利差从2月10日的110.41BP逐渐下行至3月19日的88.01BP，AAA级地产债整体信用利差从2月10日的88.89BP下行至3月19日的72.96BP，但中低等级地产债的信用利差仍维持在历史90分位数左右的高位；第四，根据主流房企2018年年报，除龙光集团、佳源集团、世茂房地产外币计价有息债务占比超过50%以外，行业内其他主流房企外币计价有息债务占比低于50%，部分主流房企占比仅为20%左右，行业内国内大多数房地产企业并不是依赖于境外市场融资的企业，境外市场的流动性风险，并不会对行业产生较大的负面影响。
同时，中证鹏元也考虑到二级市场走弱制约一级市场发行，3月以来伴随国际金融市场动荡，中资美元地产债发行已明显减少。3月1日-20日，地产美元债累计发行355.1亿人民币，仅为去年同期41.3%，净融资-68.4亿人民币。但2020年1月地产美元债发行一度大幅放量，一定程度上缓和2020年到期压力。2020年1月-3月（截至3月20日），地产美元债合计发行1851.0亿人民币（其中1月占65.4%），可覆盖全年到期总量的59.2%，假如2季度无任何发行，可维持净融资438.9亿元，叠加境内流动性充裕的货币环境，境外融资需求压力不大，但需关注近期美元债到期金额较大的房企。
总得来说，境外地产债价格下降对大中型房企信用水平影响有限。
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