后附赵焕焱关于中低端酒店经营下降通道趋势不变的最新证据：华住酒店2019年四季度和2019年全年全线万元。
7、赵焕焱说明：投资回报率计算采取本人以往计算星级酒店（星级酒店没有剔除所得税费用）同样方式。我国所得税率为25%、小微企业20%、高新技术企业15%。
5、营业利润为负的情况下，如果营业外收入大于主营业务经营的亏损，利润总额和净利润则为正。赵焕焱估计酒店场地对外租赁的收入不菲。
6、非主流的限额以下住宿业及不纳税的分享经济住宿比例越来越大，争夺了主流住宿业的市场份额。2018年广东过夜旅游人数49000.85万人次、同比上升10.40%，但是客房收入316.84亿元、同比下降4.25%。
酒店亏损很多时候是正常的，目前中国五星级酒店平均25年回收投资。当然，平均数从来不能阻挡出类拔萃酒店的投资回报奇迹。
不动产投资回报形成资产，投资租赁和装修与资产无关。不动产是高端酒店的进入门槛，相对于投资于租赁和装修的中端以下酒店，有比较好的供求关系。租赁装修物业经营高端酒店的风险比较大。酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。
酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。
新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的。
酒店是集中投资，开业初期会现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。
产生的现金流量现值刚好等于经营成本（资金流入现值总额与资金流出现值总额相等），就是现金流回报平衡点。
酒店在剔除经营成本（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）和财务成本（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）后为零，就是酒店的盈亏平衡点。
酒店贷款属于中长期贷款，中长期贷款期限5年(不含5年)以上，用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。合同利率为贷款第1年利率，以后每年根据银行的利率变动进行调整。
酒店借款利息单利只按本金计算利息，其所生成利息不再加入本金重复计算利息。计算公式为：借款本利和=本金+本金×利率×期数
复利不仅按本金计算利息，对尚未支付的利息也要计算应付利息，俗称“利滚利”。欧美国家长期借款利息一般按复利计算。
酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值，予以资本化。例如，建造酒店向银行借入借款5亿元，年利率10%，5年到期，每年计息一次，到期一次还本付息，按单利计算，5年的本利和为：5+5×10%×5=7.5亿元。也就是说，酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。
1、经营数据是限额以上（年主营业务收入200万元以上）全体统计。基础数据根据广东省统计局。住宿业是提供短期留宿场所、不包括主要按月或按年长期出租房屋住所。
3、营业利润=毛利润－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失＋公允价值变动收益（－公允价值变动损失）＋投资收益（－投资损失）
经营数据是限额以上（年主营业务收入200万元以上）全体统计。基础数据根据 市统计局。住宿业是提供短期留宿场所、不包括主要按月或按年长期出租房屋住所。
2019年1至10月，全市规模上工业增加值下降2.9%，降幅比前三季度收窄0.6个百分点。从七大支撑产业看：电气机械和设备制造业增长13.3%，增速比前三季度提高7.7个百分点；金属业增长8.1%，增速比前三季度提高1.4个百分点；化工和矿物加工业增长3.4%，增速比前三季度提高3.5个百分点；食品业增长1.3%，增速比前三季度提高0.6个；纺织服装业下降4.6%；制鞋业下降9.8%；医药制造业下降36.0%。分企业规模看：大型企业下降21.4%；中型企业下降8.3%；小型企业增长5.7%。
2019年1至10月，全市完成固定资产投资959.69亿元，增长11.7%。其中，基础设施投资357.73亿元，增长53.4%；房地产开发投资137.43亿元，增长32.5%。商品房销售面积210.96万平方米，下降5.7%。分产业看：第一产业完成投资10.05亿元，下降6.1%；第二产业完成投资344.87亿元，增长5.5%，其中工业投资343.12亿元，增长5.1%，工业技改投资125.83亿元，下降9.9%；第三产业完成投资604.76亿元，增长15.9%。
2019年1至10月，全市完成社会消费品零售总额989.47亿元，增长6.8%，增速比前三季度提高0.3个百分点。分城乡看，城乡增速协调增长。在社会消费品零售中，城镇市场完成715.26亿元，增长6.8%；农村市场完成274.21亿元，增长6.8%。
2019年1至10月，全市实现进出口总额278.1亿元，下降2.2%。其中，出口264.4亿元，下降0.6%；进口13.7亿元，下降26.0%。实际利用外资1184万美元，下降19.6%。
2019年1至10月，全市实现地方一般公共预算收入55.83亿元，下降10.37%，降幅比前三季度收窄6.83个百分点。其中，税收收入35.72亿元，下降14.0%，降幅比前三季度收窄6.4个百分点。
2019年10月底，全市金融机构本外币各项存款余额2418.20亿元，增长6.9%；各项贷款余额1208.65亿元，增长9.1%。
2019年1至10 月，全市全社会用电量132.77 亿千瓦时，增长0.79%，增速比前三季度提高1.3个百分点，重回正增长区间。其中，工业用电量77.14 亿千瓦时，下降4.44%，降幅比前三季度收窄1.03个百分点。从工业用电量单月逐月增速看，8月下降4.44%、9月增长3.03%、10月增长4.79%，呈现逐月回暖态势。
2019年1至10月，全市居民消费价格指数（CPI）累计上涨2.4%，涨幅比前三季度提高0.2个百分点。其中，食品类上涨6.5%。
【赵焕焱】华美顾问机构首席知识官、高级经济师。大型酒店集团总部17年多研究经历，酒店咨询企业11年多研究经历。荣获2008年6月13日首届《价值中国》“最具影响力百强专家”、2008年12月4日中国酒店业改革开放30年纪念大会“影响中国酒店一百人”、2016年9月20日中国酒店及商用厨具行业大会“终身成就奖”、2016年11月4日CHTA全球2016年会“特别突出贡献奖”、2017年4月23日“中国酒店卓越贡献金龙奖”、2018年10月19日“年度行业发展贡献奖”、2018年12月7日中瑞酒店管理学院“数据价值智囊奖”、2019年3月20日GBE论坛“杰出贡献奖”等。
【主要名誉职务】易居克而瑞资管专家顾问、中国房地产业协会中国酒店业优采联盟顾问、中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、广西酒店管理学会首席顾问专家、中国智慧酒店联盟理事长、四川省智慧酒店联盟名誉理事长、上海乐游际文化传播有限公司战略顾问等。
