克而瑞研究中心 沈晓玲、齐瑞琳
导读： 远洋集团需持续改善土储结构，注意提升其盈利水平。
【未完成全年销售目标】2019年全年远洋集团实现全口径合约销售1300.3亿元，同比增长18.7%，虽然销售增长率略高于百强16%的平均增长水平，但未完成全年1400亿元的销售目标。2019年远洋集团销售额仍以环渤海和一二线城市为销售业绩贡献主场。2020年销售目标为1300元，仅与2019年全年销售业绩相当，目标保守。
【拿地放缓，总土储仍集中环渤海区域】2019年远洋集团新增土地建筑面积451万平方米，同比大幅减少55.7%，拿地节奏大幅放缓。总土储较18年末下降7.9%，为3724万平方米，权益建面占比54%，合作开发占比较高。总土储中环渤海区域占比54%，过于集中，远洋仍需注意市场风险。【净利润同比下降，盈利能力面临挑战】2019年远洋集团实现营业收入509.26亿元，同比增长22.9%；净利润41.66亿元，同比下降10.7%。远洋需要注意其销售及管理费用。远洋毛利率水平多年来保持在20-25%之间，处于行业较低水平，由于其京津冀等限价严格区域较多，且总土储楼面地价持续上升，压缩其利润空间，对企业盈利水平的提升构成挑战。【债务结构维持稳健，融资成本较低】远洋集团现金短债比3.61，长短债比8.03，债务结构稳健。整体融资成本5.5%，与同规模房企相比具有明显优势。净负债率为76.73%，但是整体处于可控水平，资金安全度较好。【剥离养老、长租公寓业务】除去房地产开发主业，远洋集团过去几年也布局了物业投资、物业管理及房地产相关业务等多元化业务，但整体表现一般。在今年逐步剥离其养老业务，聚焦主业，期望优化上市板块财务水平。
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销售
未完成全年销售目标
2019年全年远洋集团实现全口径合约销售1300.3亿元，同比增长18.7%。相比18年增长率下降36个百分点，但高于2019年百强房企16%的平均水平，全年只完成销售目标1400亿的93%，主要是其销售目标过高所致。合约销售面积634.7万平方米，同比上升22.8%，销售均价为20488元/平方米，相较2018年全年均价下降3%。2020年远洋的销售目标为1300亿元，与2019年销售业绩持平，相比其他30强房企目标增长率来看，制定较为保守。
环渤海区域销售贡献下降，区域分布更加均衡。从2019年的销售分布来看，2019年远洋集团销售额贡献最高的区域仍为环渤海区域，占比42%，较2018年末下降了8个百分点；长三角、中西部的销售贡献占比上升至21%和16%，长三角区域销售贡献占比高主要得益于杭州、苏州、嘉兴的销售贡献。珠三角下降6个百分点至21%。销售布局较之前分布更加均衡。在城市能级方面，远洋集团延续之前的以一二线城市为销售业绩贡献主场，二者合计占全年销售金额的84%。
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拿地
新增拿地大幅放缓
总土储仍集中环渤海区域
2019年远洋集团新增土地建筑面积451万平方米，同比大幅减少55.7%。楼板价大幅上涨至9200元/平方米，按照企业公布土地建面及楼板价计算得出新增土地总价约414.7亿元，同比减少42.6%。从拿地销售比来看，2019年远洋集团拿地销售金额比0.32，和百强房企总体水平相当，但相较于2018年全年大幅下降了0.34，且近三年远洋拿地销售比持续降低，拿地速度逐步放缓。
合作开发较多，总土储建面权益占比54%。截至2019年年底，远洋集团总土地储备建面为3724万平方米，较2018年末下降7.9%，权益土地建面2012万平方米，占比54%，与18年的权益比例持平，权益比例较低对其归母净利润有一定的影响。从新增土储来看，虽然2019年远洋拿地较少，但新增土储权益占比和总土储权益占比相当，也为54%，对总土储建面权益没有提升。从远洋的销售规模及拿地增速方面来看，消化周期为4-5年左右，由于前期拿地较多，目前土储方面压力还不算大。
从总土储建面区域分布来看，环渤海区域占比仍然较高，达54%。环渤海区域土地储备为2012.2万平方米，同比上升1个百分点，依旧占据远洋总土地储备的半壁江山。从总土储的城市能级分布来看，远洋集团2019年总土地储备仍然以二线城市为主，占比54%。与2018年末相比，一线城市土储占比持平，三四线城市土储占比下降。虽然远洋表示2019年京津冀的拿地比例有所下降，但从总土储的分布来看，远洋的土地资源仍然过分其中环渤海，依然需注意市场过于集中带来的风险。
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财务
净利润同比下滑
盈利能力面临挑战
净利润同比下降10.7%。2019年远洋集团实现营业收入509.26亿元，同比增长22.9%；净利润41.66亿元，同比下降10.7%；归母净利润26.56亿元，同比下降25.7%；核心净利润20.84亿元，同比下降20.4%。营收同比增长而净利润同比下滑主要有两方面原因，一方面由于2018年投资物业公平值收益大幅上升，另一方面是由于运营及财务费用上升。归母净利润下降与企业结算项目的权益占比下滑也有关系，远洋集团2019年实现净利润41.66亿元，其中归母净利润占总利润比例为64%，同比下降13个百分点。考虑到目前远洋总土储权益占比在54%，仍需适当提升合作的项目的权益比例以提高归母利润。
与同规模房企相比，远洋集团整体的盈利能力还需要提升。2016-2019年远洋结算项目的毛利率保持在20-25%的区间，整体低于TOP30房企的平均水平。主要由于远洋集团的项目布局主要集中在一二线城市，如京津冀地区也是限价政策执行最严格的区域，2019年的结转项目多在严格限价开始时销售的。另外有个别毛利率较低的回迁房集中结转，这两点影响了毛利率水平。
未来盈利水平面临不小挑战。从目前远洋集团的总土储结构来看，环渤海及一二线土储较高，其开发项目未来仍有可能面临较多的限价因素。另外2017-2019年，远洋集团的总土储平均成本从6500元/平方米上升到了7500元/平方米，由于项目的结算成本主要来自土地和建安，持续上升的土地成本加略有下降的销售均价，将会压缩企业的利润空间，未来企业的盈利能力或仍会受到考验。
债务结构维持稳健
融资成本较低
债务结构改善。2019年远洋集团持有现金335.66亿元，短期负债为92.95亿元，较年初下降39.7%，现金短债比达到3.61，高于TOP30房企以及行业平均水平。在债务结构方面，远洋集团持有现金充裕，近三年现金短债比持续上升。长短债比方面，远洋集团2019年达到8.03，主要是由于短债大幅下降所致，债务结构进一步改善。
远洋集团的平均融资成为5.5%，较去年上升0.12个百分点，但仍保持低位优于行业平均水平，融资成本优势较为明显。从融资结构上来看，远洋集团融资渠道畅通，包括银行、债券、优先票据、信托以及资产证券化等多元方式，为公司运营提供充足信贷支持。净负债率近年持续上升，2019年净负债率达到76.73%。主要是因为近年来企业的有息负债规模增加较多。远洋没有完成2019年中期承诺的年底总有息负债下降至800亿以下，主要由于长期有息负债较多，还款需要一个较长的时间。由于企业的债务结构稳健，融资成本较低，手持现金较为充足，预期未来企业的净负债率将会有所控制，资金安全度保持较好水平。
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多元化
剥离养老、长租公寓业务
剥离养老、长租公寓等新业务。2019年5月份，远洋集团集中出售了北京邦舍置业有限公司100%股权，北京邦舍是远洋集团名下长租公寓业务的投资主体之一。另外还出售北京椿萱茂投资管理有限公司30%股权，北京椿萱茂是远洋名下养老业务的投资主体之一。远洋集团剥离两项多元化业务，与远洋聚焦住宅开发主业的策略一致。
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资本市场
当前估值较为准确的反映了基本面
从近半年的券商覆盖来看，远洋集团关注度较高，基本上在券商中小市值房企榜上有名。但由于远洋盈利疲软，目前多家券商估值“中性”，认为当前估值已经合理反映了公司基本面。
排版丨杨燕
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