房地产的“激进”与“品质”，往往是一对矛盾体。在高周转模式下，金地集团近年来快速扩张，与此同时也被爆出各种问题，不仅为企业带来负面影响，还“寒”了消费者的心。
作为四大地产龙头股“招保万金”之一的金地集团（600383.SH），近年来却有明显掉队的趋势。金地为了重回房企头部地位，近年来一直奉行高周转模式。经营现金流净额一直为负，为缓解资金压力，只得利用发债的方式不断“借新还旧”，沉迷于高周转模式带来的“好处”，金地却也难以避免随之而来的高财务风险。
积极做出改变，金地集团致力于地产数字化转型和“产城融合”的发展模式，然其成效几何，目前还没有定论。
实现两千亿目标难掩“掉队”真相
近年来，金地集团的销售规模有着较为快速的增长，自2001年上市到2019年，金地集团的销售收入从5.34亿元增长到2106亿元，增长近400倍，超额完成三年冲击2000亿规模的目标。
2020年1-10月公司累计实现签约销售面积926.2万平方米，同比上升16.20%；累计实现签约销售金额1,900.8亿元，同比上升20.58%，超过2018年全年签约销售金额1623.3亿元。
如图所示，2015年至2019年金地集团分别实现签约销售金额616.7亿元、1006.3亿元、1408.1亿元、1623.3亿元和2106亿元，呈现持续增长态势，分别同比增长25.75%、63%、39.9%、15.3%和29.7%。
2015年至2019年金地集团分别实现签约销售面积445.5万平方米、658.2万平方米、766.7万平方米、877.8万平方米、1079万平方米，分别同比增长14.52%、48%、16.5%、14.5%和22.9%。
另外，从半年报来看，2019年上半年金地集团实现销售额共855.7亿元，同比增长35.68%；今年上半年实现销售额共1016.3亿元，同比增长18.7%，增速较2019年同期下降了16.98个百分点。
然而作为四大地产龙头股“招保万金”之一的金地集团，近年来却有明显掉队的趋势。掉落的排名促使金地集团不得不走上快速拿地、合作开发的道路。
2019年，金地集团全口径销售金额约2106亿元，权益销售金额为1305.8亿元，销售权益占比下降至62%，低于2019年百强房企平均销售权益73.5%。
从拿地金额来看，2015-2019年金地集团拿地金额权益占比分别为38.05%、42.11%、47.11%、40.40%、46.5%，而2014年这一指标为67%。此前，董事长凌克表示合作开发是房企的被动选择，未来希望权益投资占比提高到50%以上。2020年上半年，金地集团新增土储建面649万平方米，权益土地储备338万平方米，权益比例52.1%，有所好转。然而未来能否持续稳定，还很难下定论。
归母净利润五年来首降
据三季度财报显示，公司前三季度实现营业收入404.39亿元，同比减少4.92%；实现归母净利润49.92亿元，同比减少7.98%。
实际上，营收净利双下降的情况在此前金地集团披露的中报里就不难看出端倪。2020年上半年，公司实现营业收入198.75亿元，同比下降11.6%，公司房地产项目结算面积97.68万平方米，同比下降28.6%；结算收入169.33亿元，同比下降15.5%。营业收入下降主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积减少。公司实现归属于上市公司股东的净利润29.8亿元，同比下降17.9%。
金地集团2016—2020年前三季度归母净利润分别为17.15亿元、22.69亿元、52.46亿元、54.25亿元和49.92亿元，出现近五年来归母净利润首降。
从盈利能力来看，如图所示，金地集团在2015年至2019年的毛利率分别为28.59%、29.27%、34.25%、42.69%和40.5%，其中去年同比减少了2.19个百分点。今年上半年，其毛利率为36.97%，较2019年同期下降了2.78个百分点。
2019年金地集团的期间费用率为9.78%，较之2018年的8.01%有所提升，但较之2017年的10.12%有所下降。今年上半年，该指标为12.8%，与2019年同期相比上升了2.43个百分点，但较之2018年同期下降了0.28个百分点。
快速扩张与房屋品质的“矛盾”
金地集团为了重回房企头部地位，近年来一直奉行高周转模式。高周转房企的显著特点是“快”：拿地快、开工快、开盘快、去化快。
然而这种模式在2019年下半年已经出现了困难。高地价、慢去化、产品利润率下降、财务成本上升不仅会导致企业高周转风险加大，还可能会导致企业面临资金困境。
如图所示，反映金地集团存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”在2015—2018年呈逐年下降趋势，2019年较2018年有所提升至1.82。其预收账款周转率整体呈下降趋势，由2015年的1.51下降至2019年的0.82。
从今年上半年来看，金地集团的“存货/平均预收账款”为3.73，较2019年上半年上升131.67%，较2019年上升104.95%，表示存货去化压力加大；其预收账款周转率则由去年上半年的0.29上升62.07%至今年同期的0.47，收入结转速度加快。
房地产的“激进”与“品质”，往往是一对矛盾体。
在高周转模式下，金地集团近年来快速扩张，与此同时也被爆出各种问题。
金地旗下金地江山风华项目混淆视听，对洋房与小高层的定义不明确，存在任意更改商品房性质的做法；金地自在城小区在售卖时以“地铁房”自居，但是地铁规划中并不存在项目售楼时宣传的6号线“海西路”地铁站；在武汉，金地的4个项目均因“以毛坯价备案但卖的是精装房”而被业主维权。多次虚假宣传不仅耗费消费者的信任，也让金地形象受损。
不仅如此，金地的质量问题也从未停歇。金地玖峯汇项目在室内施工中，地面防水高度、厕所卫生间等隔墙使用材料均不达标，被业主投诉“偷工减料”；金地中梁西江雅苑项目多幢在建新房不同楼层的天花板、墙壁、露台、飘窗等有不同程度的开裂，以及混凝土掉落情况，遭到业主投诉。
金地集团也曾多次登上北京市住建委“违法违规开发企业”的黑榜。去年9月，金地参与开发的悦华锦以及金地华宸等项目，被北京市住建委曝光，该项目存在不实宣传、补充协议中存在不合理条款、样板间装修标准与实际交房标准不符等违规行为。
今年5月，金地集团子公司河北金地宏远房地产开发有限公司因存在未办理施工许可证、擅自开工建设等违法行为被廊坊市住房和城乡建设局给予处罚。
高周转模式为金地带来了好处，但也使金地不得不承担其带来的压力和问题，自食“苦果”。若不做出改变，金地的质量问题还会难以避免，到时不仅为企业带来负面影响，更重要的是，“寒”了消费者的心。
大幅下调债券利率遭上交所问询
金地集团在2013年定下“5年内销售额破千亿”的目标，到2016年就提前实现，就是凭借这套高周转模式。2019年金地销售额达到2106亿元，成功突破两千亿大关。
金地集团一边沉迷于高周转模式带来的好处，却也难以避免随之而来的高财务风险。
从杠杆水平来看，如图所示，2015年至2019年金地集团调整后的资产负债率分别为58.3%、57.9%、61.36%、68.13%和67.16%，整体呈上升态势。今年上半年该指标为78.72%，较2019年同期增加了9.16个百分点。
2016—2019年金地集团净负债率呈逐年上升趋势，在2019年达到近五年来最大值为57.87%。今年上半年，其净负债率为66.71%，较2019年同期增加了1.93个百分点。
多重考验之下，对于房企来说，保持现金流的充裕是第一位的。从2017年开始，金地集团经营现金流净额一直为负，为缓解资金压力，金地集团利用发债的方式不断“借新还旧”。自2020年以来，金地集团共发行了四期超短期融资券，合计募资40亿元；三期中期票据，合计募资60亿元；一期公司债，募资30亿元；以及一只已获上交所通过的110亿元小公募债券。
然而，值得注意的是，在密集发债的同时，今年4月金地集团因大幅下调票面利率，遭上海证券交易所问询。
4月20日晚间，金地集团发出公告称拟将“18金地03”公司债券利率自5月28日起，由5.29%大幅调降至1.50%。
通过大幅调低票面利率的方式，让存续债券持有人回售，然后以更低的利率发行新债，可以降低企业融资成本，但是金地的如意算盘却没能真正实现。
此公告一出就引起了不小的争议，金地集团还因此收到了上交所的监管函，要求金地集团说明，该动作是否合规。同时，上交所还要求该债券的受托管理人认真核实该债券的前述利率调整事项，是否与《募集说明书》的相关条款规定一致。
迫于各方压力，4月28日金地集团表示将维持利率不变，其如意算盘彻底落空。
从偿债能力来看，如图所示，金地集团的短期偿债能力在2015年至2017年实现增长后快速回落，随之便呈现下降趋势。今年上半年，其调整后的速动比率为0.64，较2019年同期下降59.24%；调整后的现金比率为0.23，较2019年同期下降51.06%，短期偿债能力有所减弱。
反映金地集团长期偿债能力的指标“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”由2015年的0.88下滑至2017年的0.47，仅在2018年增长至0.5后便再次下滑。今年上半年，该指标为0.78，较2019年同期增长了90.24%，长期偿债能力增强。
“长跑”的逻辑
1998年到2008年十年的关键期，国内房地产市场取得了高速发展，这是由于地产商采用了高周转模式。但随着调控政策进一步深入，在“三道红线”的压力下，房地产行业的拐点已至，以往那种依靠高杠杆、高周转在短时间内规模爆发性增长的年代已经过去，房地产转型已势在必行。
抓住转型期的新机遇，凌克金地集团董事长表示，金地未来有两个目标：第一是成为一家综合型的城市服务提供商，第二是成为产城融合的新城区发展商。金地的目标不仅是开发全品类的地产，还要能够提供各种各样的社会服务。
2005年金地提出“科学筑家”的理念，2016年金地成立子公司金地威新，聚焦高科技、新能源、大健康、新文创等领域。继8月金地威新在武汉的江夏智造园开工之后，9月金地华中产业的第二子金地国际产业新城也在武汉展开布局。
“产城融合”是金地一个非常重要的发展契机，产业基础是发展产业园区的根基，金地集团在过去的10年，基本上形成了全品类的地产开发运营能力，未来要切入医疗、教育、养老等赛道，金地还希望给不同的城市提供更加丰富的文化生活。
基于点状的核心城市进行产业布局，是金地当前产业布局的第一步。对于产业园区的布局范围，金地首选北京、上海、深圳这三个区域高知分子聚焦的区域。新一线城市中苏州的生命科学、杭州的互联网、成都的电子信息、武汉的电子产业也很好，这些城市也是金地重点布局的地方。未来金地集团还会逐步完成有潜力城市群的全覆盖，做到真正的产城融合。
凌克提出，所有的公司，如果想做大、做好的话，都要坚持长跑的思想，而不能用短跑冲刺的方法，特别是地产公司。
随着信息技术和数字化大潮的不断发展，建筑的工业化离不开数字化，金地集团的长跑第一步就是推动地产数字化转型。
2019年，金地专门成立BIM工作小组制定发展规划、拓展合作资源，初步建立了数字化多方协同的管理能力。在建设好数字化平台之后，将会形成新的数字孪生，每一套实体的房子都会有一套对应的信息在数据库里。数字孪生将成为未来城市的智慧大脑，应用于安防、交通、管网、金税、政务等方方面面,让城市规划更合理。
此外，金地还为消费者提供个性化的精装修产品，让消费者能够自己选择装修风格、材料，做到个性化的户型设计和定制化装修，真正实现“一房一图”。
“长跑”的逻辑能否完全实现，助力金地集团转型，还尚未可知。
针对文中涉及的一些问题，标准排名向金地集团发出调研函，截止发稿前，未得到回复。
来源：标准排名
文｜标准排名分析师 董馨
责任编辑｜袁悦
（责任编辑：蒋柠潞）
