本报记者陈靖斌广州报道
随着广州城市更新进程在轰轰烈烈地推进，各房企也在提速区域更新改造进程。在众多房企更新改造的推进过程中，《中国经营报》记者了解到，其中位于广州荔湾区大坦沙岛河沙村更新改造项目，自今年5月确定私补方案签约阶段以来，仅用了2个月，整村实际签约率就超过了80%。
记者日前走访了河沙村更新改造项目，现场确有不少房屋已进入签约查封阶段，街道上亦有随处可见的“河沙私补协议签署率突破83%”的宣传，然而实际上，该项目已推进将近10年。
记者深入调查发现，河沙村在更新改造工作10年推进背后，充满了争议与坎坷。记者查阅多份裁定书发现，该项目背后曾卷入多起纠纷，而大坦沙岛地区更新改造规划批复是否仍有效亦饱受争议。
针对相关情况记者尝试来到大坦沙更新改造展示中心向凯德集团予以了解，凯德集团相关工作人员以未预约为由回绝了记者的现场采访，随后记者致电致函了凯德集团。凯德集团方面表示，2017年12月28日经原广州市城市更新局批复同意持续有效，而凯德集团方面并未向记者提供该份批复材料，就大坦沙岛规划情况详情以及批复材料持续有效相关文件情况，记者再度致函了广州市荔湾区人民政府以及广州市规划和自然资源局，截至发稿，未获进一步回复。
2个月签约率超80%
记者了解到，河沙村旧改工作推进将近10年之久，直至今年才有所提速。
今年9月初，“大坦沙岛河沙村更新改造项目房屋拆卸启动大会”在广州市荔湾区大坦沙岛北岸沙头顶滨江公园内举行。
据当时的情况，随着三声礼炮响彻云霄，10余台挖掘机轰鸣开动，河沙村房屋拆卸工作正式拉开帷幕。在荔湾区委区政府、河沙经济联社和村民以及投资方凯德集团广州市境新置业公司的共同见证下，首批23栋共1.02万平方米的已签约厂房、村屋被安全有序拆除，并为大坦沙国际健康生态岛新一轮的开发建设腾挪出2.32万平方米的用地空间。
据了解，自今年5月31日以来，河沙村正式进入私补方案签约阶段，今年7月底，河沙村780户产权人就有643户完成了私人补偿协议签约，仅用2个月时间，整村实际签约率就超过了80%，比原计划足足提前了7个月。
记者现场走访河沙村发现，河沙村大部分房屋确已被签约查封，路边上仍有少量的商铺租户在经营。沿路墙边，还张贴有多幅凯德境新的新河沙宣传广告语“河沙私补协议签署率突破83%”、“更新所趋，民心所向”。
然而记者了解到，河沙村旧改工作推进将近10年之久，直至今年才有所提速。而河沙村更新改造的“提速”，与开发商、经济联合社、政府多方的推进要求密不可分。
根据河沙村墙上张贴盖有广州市荔湾区人民政府公章的“关于大坦沙地区河沙‘城中村’改造的通告”要求显示，改造范围内的单位和个人应当顾全大局，积极支持和配合改造工作，不得非法阻挠改造工作的开展。违反本通告，拒绝和阻碍国家机关及其工作人员依法履行职责的，由公安机关依照有关治安管理处罚的法律规定处理，涉嫌构成犯罪的，依法移送司法机关处理。
按照当地政府的文件要求，之所以要求改造范围内的单位和个人应当顾全大局，积极支持和配合改造工作，与其10年推进之困息息相关。
细梳河沙村片区城市更新的历史发现，河沙村更新改造项目属于大坦沙岛更新改造规划的一部分。和广州众多“三旧”改造项目不同的是，这还是新加坡—广东合作的重点项目，引入新加坡“花园城市”的先进规划理念，确立“城市岛”的更新发展模式。
重点项目推进10年
制订拆迁补偿安置方案并经90%以上村集体经济组织成员表决通过后，方可启动实施改造规划。
大坦沙岛位于广州市荔湾区西北部，是昔日羊城八景之一“双桥烟雨”所在地。随着城市发展，岛内现状以城中村和旧厂房为主，集体经济发展逐渐滞后，产业逐步走向低端，社会管理成本日渐趋高，医疗、卫生、教育、交通等公建配套设施负载力不足，昔日“双桥烟雨”的美好景色不复存在，城市环境亟待改善。
为彻底改变大坦沙岛现状，2009年荔湾区遵循省、市“三旧”改造政策，启动大坦沙岛更新改造计划。2012年10月，广州市政府批准大坦沙岛更新改造方案，同意以荔湾区政府作为责任主体、经济联社作为改造主体，采取整岛统一规划、统一土地整理储备、统一公共基础设施配套、统一城市管理的模式实施改造。这是广州市首个打破权属界线、探索连片集约改造的试点项目。
按照广州市对大坦沙岛更新改造规划的批复意见，荔湾区负责组织岛内3个城中村（河沙村、西郊村、坦尾村），按照市“三旧”改造政策要求履行相关集体表决程序，组织村集体经济组织制订拆迁补偿安置方案，并经90%以上村集体经济组织成员表决通过后，方可启动实施改造规划。
然而河沙村的更新改造工作自2010年7月启动以来，历经10年之久。为何河沙村更新改造工作历经10年之久？凯德集团方面表示，2013年7月大坦沙岛更新改造正式启动后，在推进过程中由于土地规划和城市规划不一致、涉及二级水源保护区以及广州市城市更新改造政策调整等三个原因，相关工作无法实质推动。
直至2016年完成了三规划合一、二级水源保护区调整以及广州市出台了1+3政策后，全岛改造工作实质开始启动。
对于河沙村更新改造工作最新进展，凯德集团表示，截至目前，西郊村已完成拆迁补偿安置，进入建设阶段；除了完成复建一期建设及启动复建二期建设外，还为省市重点项目广州呼吸中心项目提供了约300亩的建设用地。河沙村自2017年3月开始表决工作，2020年5月完成了90%表决率工作，并于8月份达签约率超80%，现在处于收屋拆卸阶段。坦尾村已完成约11万平方米废旧厂房的拆卸改造工作，正在推进私人房屋补偿安置方案表决工作，截至目前签约率已达90%。
规划仍持续有效？
《批复》所涉改造项目成功与否，取决于河沙村经济联社及其社员，不取决于荔湾区政府。
记者从裁定书中发现，该项目因推进将近10年，其背后也引起了多起纠纷，其中大坦沙岛地区更新改造规划批复是否有效饱受争议。
根据2017年12月15日裁定的《叶某、范某等与广州市荔湾区人民政府行政监察（监察）一审行政裁定书》（【2017年】粤71行初459号显示，叶某、范某等以荔湾区政府未履行好其作为城中村改造责任主体的职责为由，将荔湾区政府起诉至广州铁路运输中级法院。
其中，饱受争议的是《关于大坦沙岛地区更新改造规划的批复》（穗旧改复〔2012〕11号）（以下简称《批复》）是否已失效。
事实上，该批复于2015年1月5日荔湾区政府在公开发布“关于公布大坦沙岛地区更新改造规划的通知”时，作为附件对外公告该《批复》。
其中，《批复》第九条显示，荔湾区政府应在落实社会稳定风险评估措施后公布本批复，本批复自区政府公布之日起生效。荔湾区政府应负责牵头组织村集体经济组织制订拆迁补偿安置方案，并经90%以上村集体经济组织成员表决通过后启动实施。自本批复生效之日起3年内，拆迁补偿安置方案未能取得90%以上村集体经济组织成员同意的，本批复自行失效。
广州铁路运输中级法院对此认为，涉案《批复》2015年1月5日公布生效，在《批复》的3年有效期内，能否达成征收补偿协议、以何种条件达成征收补偿协议，由作为改造主体的河沙村经济联社及广大集体经济组织成员共同参与决定。
故此，《批复》所涉改造项目成功与否，取决于河沙村经济联社及其社员，不取决于荔湾区政府。最终法院以涉案《批复》不对叶某、范某的合法权益造成直接影响为由将该起诉驳回处理。
实际上，直至今年河沙村补偿安置方案整体表决率才达到了90%，按照此前批复的内容，大坦沙岛地区更新改造规划是否已失效？上述争议纠纷又是如何解决？凯德集团对记者表示，大坦沙岛地区更新改造规划方案于2012年10月12日获得批复，于2015年1月5日经荔湾区政府正式对外公布，并于2017年12月28日经原广州市城市更新局批复同意持续有效。
（责任编辑：韩艺嘉）
