有篇《我在深圳有两套房，面临失业，中年财务危机有多可怕》讲一个在深圳的高管投资一套学区房遇到失业，面临财务困境的新闻让我感触很深。我是学金融的，先不谈房子，我们今天谈谈家庭财务结构构建和如何负债吧。
最近看了一篇讲“负债在个人财富增长中作用的”文章，讲印钱稀释货币，存钱使人贫穷，负债消费负债投资使人富裕。道理是有的，但，这是不是教半懂不懂的普通老百姓玩火呢?
但是我看到之后，有点小着急。文章只是鼓励大家改变穷人思维去负债，去消费、去投资，但是却没有讲如何去负债?如何去消费?如何去投资?投资错了怎么办?负债还不上怎么办?
观念很重要，但是对于绝大多数的普通人来说，挣点钱不容易，省吃俭用很多年积累下来点财产，投资失败就已经够难以承受了，要是负债投资失败了呢?
所以“穷人才存钱，富人都负债投资”这种论调一定是有前提的：请记住，存钱永远不会让人破产，但欠债连本带息总要偿还!
过去二十年货币购买力不是对任何东西都贬值，有些领域你的钱被稀释了，有些领域不但没有被稀释，反而更值钱了。
比如奔驰S级轿车、苹果笔记本电脑、LV及香奈儿等进口服装，基本同系列同档次价格五年间差别不大，甚至还更便宜了。为什么?
因为我们的货币只是对内贬值，对外还升值了。所有不受国内通货膨胀影响的商品，服务，因为人民币汇率的走强，实际上是更便宜了在过去十年里。
这个是完全错误的，消费只会让你越来越穷，投资失败也会让你越来越穷，负债消费让你穷上+穷，负债投资失败会让你破产。
举个最常见的例子，贷款买车。现在贷款买车的金融产品很丰富、利息也不高，对个人而言确实减轻了压力，但是如果你以上帝视角看自己的数十年的财富曲线，你会发现贷款买车不会让你更富裕，反而让你双重亏损：
首先，意味着不管你用钱干了什么，不管你是投资还是消费，投资是否失败、消费有没有被骗，你都要连本带息还钱的。
任何投资都是有风险的，任何风险都要先考虑本金的风险，在本金安全的基础上再考虑收益，否则一切没有意义。
比如有人把钱投到投资担保公司，如果他用信用卡套现100万，利息是6-8%，假如担保公司给它2分高息，算一下一年貌似利润大概是十几二十万吧，但是三年之后担保公司跑了，本金没有了，即使前三年赚了60万的高息，但是你欠银行的钱还是要还的啊，这到底是赚了还是赔了?利润率到底是多少?很多人算不过来这个账。
因此，在确保本金安全的前提下选择项目，收益不高可以重新再找高的，但本金安全你不至于陷入困境。
比如正常负债100万，利息6-8%，过去几年在每年5%-10%左右的实际通胀情况下，一年后105万的购买力=一年前100万购买力，所以你的收益要超过6-8万的银行利息加上5万的通货膨胀，只有这样才真正赚钱。
前一段时间网上有一个帖子很热，《我在深圳有两套房，面临失业，中年财务危机有多可怕》，文中一个普通中产阶级看到房价疯狂，在16年高点投资学区房，身负重债，又遭遇失业危机。陷入前后两难的困境。
其实从经济学的角度翻看他的经历，他其实是构建了一个非常脆弱的家庭财务结构，并且没有做任何风险对冲机制，在投资效益不好时又遭遇了失业现金流危机。
飞机远航前都要有多余的备用油，即便是备降机场气象条件良好，备用油增加油耗也要带着备用油。因为不是每次都是顺风，逆风飞油耗会增加，降落机场出了问题可以飞到备降机场。这就是风险对冲机制。
假如文中的他事先有风险对冲机制，即使房子买到最高位也可以避免损失，短暂失业也不怕，但是没有风险对冲机制储备的你，随意负债炒房，你就犹如在危机四伏的丛林中裸奔。
身边有很多这样的人，在16年之前一直是看空房地产的，只买自己住的房子，以前一直不认真考虑投资，但是经历了这波澜壮阔的涨幅后，2016年彻底想明白了，干什么都不如买房，股票也不投了，理财也不买了，坚信有钱必须要买房。
16年冲进去买买买，17年还要冲进去买买买，把所有的名额都用上，也有因为限购限贷，买的太小了不划算，能买多大就买多大，能首付绝不全款，恨不得首付都借款买。
长远看核心一二线城市的房子确实没什么问题，但是你杠杆加的太满了，即便核心一二线的房子不出问题，你的人生出现风险怎么办?
房地产投资最大的风险是变现难，过去十年间只有三年容易变现。除了地产周期性因素，政策调控，项目烂尾，延期交房，只有少数人能快进快出，大部分案例的房地产投资周期都是数以年计的。
而且现在的调控已经把拿到不动产证2-3年内不能转让纳入了城市调控标准，你想好持有周期和变现周期了吗?
同时在你还不能卖出或者暂时卖出(会亏损一些)的时候，你的人生也是有风险的，比如失业，疾病，突然需要用钱…
如果你的房子不能变现、特别是在房产证都没下来，你无房可以变卖怎么办?如果未来不像16年，你内转也转不出去怎办?你只能亏本出手，这个时候别管市场价是什么，没到手之前什么都不算。
真正有风险的正是《我在深圳有两套房，面临失业，中年财务危机有多可怕》文中的他们，普通人靠工资性收入，刚刚顾住生活和房贷，看到市场躁动，内心也想复制别人的成功。这些原本只有一套房子按揭，在16年、17年又买入几套的人风险最大，他们的人生经不起风吹草动的。
当然过去十几年大家都是这样过的，但是从去年开始，这样绝对迷信楼市，洗脑般无视风险裸奔的人也越来越多。
我一般建议我的家人如果你有100万的现金，你需要留下10-20万现金流，80-90万做投资，当然数字不是绝对的。
以我为例，每一个负债，我基本上会建议预期留半年到2年的月供，因为两年基本上可以完成从一个底部撑到另一个顶部的房产周期，你需要留下现金熬下去，如果在《我在深圳有两套房，面临失业，中年财务危机有多可怕》文中的他有这样一笔风险准备金，即便失业了，也不会立刻出现断供现金流危机，可以有个时间缓冲一下重新找下一份工作，或者即便是卖房也不用急于一时，可以择机高价成交。
当然你有能处理的其它资产做筹码可以适当减少预留现金。比如你有两套房，现在负债投资第三套，你有一套租金收益。或者你的房子好、总价低、容易变现，那么你的风险准备金也可以减少一些。如果你投资的地方偏远，面积大、总价高，那就最好留多一些。
