昨天，1000多位全国零售企业的高管齐聚萧山，参加由联商网主办的中国零售业发展高峰论坛。在与会者名单中，银泰百货、物美集团、五星电器、金鹰商贸集团等知名零售企业一一在列。
“转变经济发展方式的核心是什么？就是要让消费成为经济发展的主要动力。‘十二五’期间，零售业大有机会。”虽然，当下零售业遇到了各种各样的问题和困境，但北京大学汇丰商学院PE班主讲教授许健道出了与会人士的共识。
限购、限涨，楼市调控的大背景下，住宅的投资性需求几乎已被完全挤出，各路闲置资金对商业地产的兴趣明显增加，投资意愿很强。对此，裴亮深有体会，“这段时间有很多开发商找我们(连锁经营协会)，想把零售业态引进到地产项目中。”裴亮认为，这是政策变化带来的机会，商业地产将迎来新一轮升温。
但是热情背后，不是没有隐忧。裴亮提醒，2011年商业地产的发展会出现一些新的趋势，值得关注。比如说，曾经很红的大连万达模式，将住宅开发与商业地产开发结合在一起，打造城市综合体，被称为商业地产开发的最佳模式。但是随着国家对于住房市场的调控力度不断加大，这种模式已经不再是“最佳”。“一线城市的机会不会很多，将来这种住商一体开发，会更适合二三线甚至四线城市。”
像任何市场一样，商业地产市场也有供求平衡问题。中国连锁经营协会3月28日刚刚公布的报告显示，2010年，中国连锁百强企业的新店增幅为9.8%，开店速度为5年来最低，扩张速度明显放缓。也就是说，零售业对商业地产的需求在下降，而商业地产投资的热度却在不断上升，供应量不断释放，结果将是供大于求。“不过这里面还有一些结构性差异。比如说百货业的增长速度仍然很快，而实体零售业在2010年的增幅下滑得非常厉害。从近10年的发展情况来看，外资企业的开店数量、销售额等指标增长平稳，而本土企业的波动比较大。”裴亮认为，外资企业将对商业地产的需求形成有力支撑。
另外，资金追求高回报、快周转，商业地产的特点却是周期长，回报低。如果投资者急功近利，将店铺分割出售，商铺主人再将铺位转租出去，租金不断上涨，这些逐利行为的后果最后将全部转嫁到消费者身上。
“最近零售业‘事件’很多。”顾国建的开场白，让台下的零售企业高管们发出会意的笑声。“供应商出了瘦肉精事件，出了涨价传闻，作为零售企业当然要承担相应的社会责任。但是我们也要反思一下，收渠道费这种盈利模式是不是需要转变一下？为什么有些国产商品从国外买回来的价格比在国内买便宜？中间流通环节的费用太高了！”
向生产商或供应商收取“进场费”，是现在零售企业最主要的盈利方式。然而，近年来“进场费”开始饱受社会诟病。供应商认为这是乱收费，而且收费之后零售企业没有提供相应的服务，消费者则感觉这些渠道费用最终都转嫁到了自己身上，东西贵了不少。
曾经有日本企业惊讶于中国消费者对品牌的忠诚度很高，其实并非如此。“那是因为大企业通过交‘进场费’这种办法，花钱买断了商场超市里最重要的位置，中小企业承担不了这笔费用，产品就被挤出了卖场。这实际上是部分剥夺了消费者的选择权。”
“我们的零售企业，对中小品牌强势，但面对真正的大品牌、特别是国际大牌，又处于弱势地位。联合采购的力量不强，自有品牌的开发能力也不强。”
顾国建说，“进场费”可以收，但要收得合理，而且不能光靠这个盈利。“零售业不能只做个商业地产的业主，把卖场里的位置租掉就行了。要有自主经营、品牌开发的意识，走价值型连锁的道路。”世界知名的零售企业，像美国的梅西百货、英国Tesco等，都有自己的自有品牌商品，或者有专供自己销售的独有款式，“这个我们要学习”。
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