3月25日下午，中国金茂（HK.00813）披露了2019年的业绩情况。期内，金茂总签约销售额1608亿元，成功挤入TOP20阵营；收入433.56亿元，同比增长12%；公司所有者应占溢利64.52亿元，同比增长24%。
然而，营收的增加并不意味着盈利能力的增强。在过去的一年里，金茂的毛利和毛利率均遭遇了不小的滑坡。而让市场诧异的是，作为央企，金茂的短期偿债压力也不小。
在业内人士看来，受早年限价政策拖累，金茂业绩高增长背后的“隐忧”正显现出来。按照计划，金茂要在2020年突破2000亿元的销售额。在此背景下，李从瑞又如何为金茂“排雷”呢？
据业绩报显示，2019年中国金茂实现毛利127.65亿元，同比下滑12%；集团整体毛利率29%，相较于去年同期下滑了9个百分点。如果抛去出售股权获取的10.18亿收益，金茂归母净利润增速将不足5%。
中国金茂对此解释称，主要系城市运营及物业开发板块毛利率下降所致。于2019年，该板块的毛利率为27%，而在2018年这一数值为36%。城市运营及物业开发板块是金茂的核心业务板块，年内营业收入377.21亿元，占总营收比达87%。
一方面，一级土地开发收入占比大幅度降低，拉低了整体的毛利率。据悉，金茂在土地开发方面实现42.9亿元收入，同比减少了47.3%。业绩会上，金茂高管层曾透露，一级开发的毛利率可以达到40%至50%的水平。
另一方面，金茂早年高价拿的部分地块项目，如今已进入结算期。如南京的东城金茂悦、苏州科技城金茂府。而随着郑州北龙湖金茂府、深圳龙华金茂府等项目的交付和结算，金茂接下来毛利率可能会并不好看。据高管层在业绩会上透露，截止到2月底，金茂已售未结的货量有2400多亿，毛利润率大概是在25%、26%左右。
为缓解早年高价拿地对盈利带来的冲击，金茂不得不多渠道降低拿地成本。除了持续拓展城市运营项目外，金茂在公开土地市场上也收敛不少。如2019年下半年，金茂共斩获21宗地块，溢价率超过10%的仅有6宗。数据显示，2017年至2019年，中国金茂拿地价格分别为：10832元/平、8124元/平、7525元/平，拿地成本已明显下降。
业绩发布后，花旗发表报告称，由于金茂城市运营项目比重不断提升，且毛利率达35%，较一般房地产项目的25%-30%高，相信有助改善集团整体盈利能力。
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