近日拜读了《传统商业地产模式靠什么赢得未来？困境、反思与出路》（以下简称“商业地产模式”）一文，文章中深入分析了商业地产的现状与困境，并设想了未来商业地产发展模式，正巧这几天对商业综合体的经营模式有点想法，就当砖头先抛出来，希望能引出真正的璞玉，在这个中国新零售业的变革年代，寻找到通往商业地产新纪元的正确道路。
在八十年代和九十年代初期，石家庄人能逛街的地方也就解放路商场、人民商场和建华商场等为数不多的几个地方，当然还有老百姓经常转的南三条、湾里庙、广安大街几个集贸市场。1996年北国商城的开业算是石家庄商业里程碑式的节点了，之后的劝业场、东购相继开业，中山路已然成为了石家庄人眼中的“上海南京路”和“北京王府井”，不断刷新着庄里人的眼界。西扩后的新北国商城、北国东尚、先天下、益友百货等购物中心以及前年开业的北国奥特莱斯组成了北人集团的航母。当然还有海悦天地、万达、东胜、勒泰、乐汇城、新怀特等这些商界少壮派也在不停的搅局，让庄里人知道了什么叫做商业综合体，购物、吃饭、看电影、健身、滑冰、娃娃游乐场、美容、喝咖啡看书等等，这商业综合体就是机器猫肚子里的小口袋，包罗万象，无所不容。所以石家庄人的消费激情也被刺激的节节升高，只需要看到周末商场里大部分的饭店前都有很多等座叫号的人群，就能知道庄里人的收入水平和对美好生活的向往。但是所有事物都会有其发展的规律，盛极而衰，物极必反，就像人们去过了周庄、乌镇、西塘、同里之后，再逛德明古镇就自然会夹杂了自己的一些评论，比如德明古镇的仿制建筑比不上西塘的风雨长廊，这里的夜景不如乌镇夜晚来的唯美，就连小吃也不如周庄的万三猪蹄、青团、定胜糕和乌镇的酱鸭、白水鱼、红烧羊肉有地方民间特色。人们的眼光升上去就很难再降下来了，所以在前几天逛华润万象城的时候自然也就没什么惊喜了，装修是挺豪华有特点的，购物店基本上逛的人流不多，地下整出三层的停车场算是个意外，楼上六层、七层的餐饮倒是有点新鲜感，鲁菜、粤菜、湘菜、江浙菜、东北菜、川菜不同口味的餐厅有一部分是石家庄首开的店，就像“南京大排档”的清蒸狮子头、烤鸭包、麻辣鸭血、泡椒鸡等确实是地道的南京本地味道。对了，还有一家“西西弗书店”里面人很多，算是个亮点，基本感觉也就这么多了。反而印象最深刻的是进出商场时两小时的堵车，妈妈说这家商场印象不好，进出不方便，以后不来了。
近几年来，每当石家庄有新开的商场我都会带家人去逛逛，周末也常去这些商业综合体吃饭，所以一位年近七旬的老太太说万象城也就一般的话，其实也不算意外的，在妈妈一位普通消费者的眼中，石家庄这近20家营业中的商业综合体，其实区别并不大，她所能分辨出来的是哪家商场的饭菜好吃，哪家商场的游乐场自家孙女最喜欢，哪家商场的衣服时尚洋气并且不贵。这也是“商业地产模式”一文中提到的第一个反思问题，过渡依赖标准化复制模式。这两年网络经济宣称网上人流红利已经没有了，正式进入了战国时代。其实对于一座省会城市来说，在核心商业圈的运营范畴也有人口红利的因素，简单来说就是经济原理中的供求关系。就像最初的北国商城、东购能如此火爆，就是在当时的环境下，大规模的商场对于几百万的人口的大城市来说是稀缺产品，人们惊艳于这种新型的商业运营模式，以至于后期的勒泰、万达、新怀特这样的商业综合体模式，更是吸引了年轻消费者的喜好。现在人们对北国奥特莱斯、万象城这样的商业项目已经没有什么新鲜感了，20多座商业综合体，十多个核心商圈，对于石家庄这样刚跨进二线城市来说，已经是趋于饱和了。众多功能定位接近、消费群体雷同、产品类别近似、建筑装饰风格似曾相识的大型商业综合体注定难免在红海中正面厮杀。人们在评价三星手机近几年的产品S7、S8、S9以及noto系列产品时，常用到的词语是“挤牙膏”，每年从外观的进步表现就是上下额头都会窄上那么零点几毫米。其实现在新开的商业综合体比之旧的又如何？装修风格更现代些，产品类别再包容些，餐饮的比例再大些。商业综合体现在的病疾并不是寻求如何去改进，而是到了破而后立，需要更新商业模式的时候了。
这里把大型商业模式按照历史进程分为三个阶段。第一代产品，以1996年横空出世的北国商城为代表，特征是地理位于城市核心区域，可以自己构建核心商圈，除衣帽服装、鞋类、饰品类等传统类别，还有超市、家电、快餐类产品，建筑形态为单个盒子式。第二代产品，可以称之为组合商业模式，进步之处在于扩大经营面积，建筑面积达15万平方米，在购物类、超市类、娱乐类、餐饮类等几方面都形成了几大主力店各自支撑的态势，影院、电玩、品牌餐饮、健身、美容等业态的加入得以形成数个第一代产品组合的规模，但运营模式本质并没有核心的变化，以勒泰、乐汇城、海悦天地等商业模式为代表。第三代产品，真正商业综合体的诞生，建筑面积扩大到了近40万平方米，其中商业规模近20万平方米。产品除原有的大型商业中心外，融合了星级酒店、写字楼、酒店式公寓、周边商业购物街、高档住宅区等跨多种行业资源，打造出来的商业航母，这也是以万达为代表的新型商业地产模式。对于下一代地产商业产品，大家做过很多模型推演，所谓大道万千，下面也仅是个人的一些观点。
任何商业模式都有其明显的时代烙印，想要知道下面要走的路，就一定要看国家的风向标往哪里指。2018年国家经济结构继续优化，转型升级效果明显，上半年第一产业增加值同比增长3.2%，第二产业增加值增长6.1%，第三产业增加值增长7.6%，可以服务业对经济增长的压舱石作用得以继续巩固。过去中国推动经济发展的三驾马车分别是传统制造业、建筑业和房地产业，这三个产业实际上都很难继续支撑国家的发展速度。所以现在通过供给侧结构改革来寻找新的支撑发展产业，第一是战略性新兴产业，包括新能源、生命工程、信息网络技术、人工智能、节能环保等几个方面。第二是现代制造业，包括航天器、高铁设备、核电装备、特高压输变电装备、现代船舶等几个方面的制造业。第三就是服务业，主要分为消费服务业、商业服务、生产服务业和精神服务业。如果说服务业是如今新“三驾马车”中跑的最快的那个，那么消费服务业就是其中最耀眼的独角兽。在2018年，消费服务业又呈现了这几个特征。
二是便利店、超市、百货店等实体业态增速加快，国家5000家重点企业上半年零售额同比增长4.6%。
三是餐饮、体育、健康、旅游等服务消费规模继续扩大，上半年国内餐饮收入同比增长9.9%，人均体育健身活动支出同比增长39.3%，旅游住宿支出同比增长37.8%。
四是改善类、升级类商品销售有所增长，高档化妆品、日用品、家电类、通讯器材类销售额同比分别增长14.2%、12.6%、10.6%、10.6%。
现在说到我们所关注的消费升级问题了，何谓消费升级？简单来说就是消费者愿意用更高的价格，换取产品更多的附加值，简单说就是从“买得值”升级到“买的好”，从买商品进化到买体验。近14亿人对衣食住行的需求，正在制造着超级生意和超级消费。今年上半年，全国居民人均可支配收入14063元，相比同期增长8.7%，其中城镇居民人均可支配收入19770元，增长7.9%。收入是消费的前提和基础，随着居民收入水平的提高，自然会带动全方位的消费升级，可以看到有这么几方面的特征。
二是从数量消费转化为质量消费。饮食类消费中膳食均衡、健康被赋予了更高的权重，耐用品消费中舒适化和智能化成为新的方向。
