.公司房地产业务布局福建、长三角珠三角、京津冀等区域的一二线城市和中西部核心二线城市，项目开
.受益于良好的项目布局，公司合同销售金额及销售面积显著增长，房地产开发业务收入和毛利润持续提升，
.公司在建及拟建项目中位于福州、上海、杭州和长沙等一二线城市的项目占比较高，未来可售面积充足，
.受益于项目销售回款的增加和公司对收支现金流和债务新增的严格管控，公司经营性净现金流持续表现为
.公司在建及拟建项目未来投资规模较大，在房地产市场调控政策和融资环境趋紧背景下，面临资金压力；
缓和，而公司在一二线城市的土地储备充足，预计未来仍将保持较好的盈利能力。公司评级展望为稳定。
初始注册资本为800.00万元，经多次股权转让和增资后，1996年12月，石狮新发在深交所挂
牌上市，证券代码为000671.SZ。2002年4月，石狮新发第一大股东福建省新湖集团公司将其
本为40.93亿股。第一大股东福建阳光直接及间接共持有阳光城33.94%股份，同时福建阳光一
销售TOP200排行榜》，2019年阳光城全口径和权益合同销售金额分别为2110.3亿元和1351.4
截至2020年3月末，阳光城资产总额3255.01亿元，所有者权益536.67亿元，资产负债
率为83.51%；纳入合并报表范围的直接及间接控股子公司共758家。2019年及2020年1～3
月，公司实现营业总收入分别为610.49亿元和67.15亿元，利润总额分别为67.71亿元和7.23
1福建阳光集团有限公司：吴洁直接或间接持有45.46%的股权，阳光城控股集团有限公司持有43.88%的股权，自然人林雪莺持有10.66%的股权，根据
吴洁与阳光城控股集团有限公司实际控制人林腾蛟先生签署的《一致行动协议》安排，吴洁享有89.34%的表决权，为福建阳光的控股股东和实际控制人。
22008年5月5日，福建阳光与康田实业签署了《一致行动协议》，约定康田实业在发行人资本运作过程中（包括历次股东大会决策程序中）与福建阳
光保持一致行动（包括但不限于表决权上的一致性，包括涉及福建阳光及其关联方与上市公司的关联交易决策事项时的回避表决）。一致行动的期限自
康田实业成为发行人的股东之日起至福建阳光不再为发行人的控股股东之日或康田实业不再持有发行人股权之日止。
度达到名义GDP的8.6%，已接近2008~2009年全球金融危机时期水平。下一步大幅减税降费、
水平（分别为8.7%和10.7%），我们估计年末两项指标有可能分别达到14.0%和15.0%左右。
度达到名义GDP的8.6%，已接近2008~2009年全球金融危机时期水平。下一步大幅减税降费、
水平（分别为8.7%和10.7%），我们估计年末两项指标有可能分别达到14.0%和15.0%左右。
品房销售受到较大影响。2020年1～3月，全国商品房累计销售面积21978.32万平方米，同比
下降26.3%；商品房销售额20364.86亿元，同比下降24.7%。此外，3月1日以来，30大中
数据来源：Wind2020年一季度疫情使得房企短期销售及回款承压，影响拿地、开复工意愿，行业投资增速
2月份首次负增长；2020年1～2月，房地产开发投资完成额10115亿元，同比增速-16.3%。
品房销售受到较大影响。2020年1～3月，全国商品房累计销售面积21978.32万平方米，同比
下降26.3%；商品房销售额20364.86亿元，同比下降24.7%。此外，3月1日以来，30大中
数据来源：Wind2020年一季度疫情使得房企短期销售及回款承压，影响拿地、开复工意愿，行业投资增速
2月份首次负增长；2020年1～2月，房地产开发投资完成额10115亿元，同比增速-16.3%。
珠三角、京津翼+大福建+战略城市点的“3+1+X”的多元化城市布局。2017年，公司提出“三
珠三角、京津翼+大福建+战略城市点的“3+1+X”的多元化城市布局。2017年，公司提出“三
线城市周边的部分三线年阳光城位列中国房地产开发企业500强榜单第14位，仍位居2019中国房地产上
市公司A股十强。在克而瑞公布的《2019年度中国房地产企业销售TOP200排行榜》和《2020
34.39%和26.68%，均保持快速增长；平均合同销售单价有所波动但仍处于高位，2018年以来
金分别为573.66亿元、793.63亿元、833.49亿元和134.36亿元，分别为同期合并口径合同销
同销售面积和金额同比分别增长3.38%和下降16.77%。4月份以来，国内疫情基本的缓和，以
线城市周边的部分三线年阳光城位列中国房地产开发企业500强榜单第14位，仍位居2019中国房地产上
市公司A股十强。在克而瑞公布的《2019年度中国房地产企业销售TOP200排行榜》和《2020
34.39%和26.68%，均保持快速增长；平均合同销售单价有所波动但仍处于高位，2018年以来
金分别为573.66亿元、793.63亿元、833.49亿元和134.36亿元，分别为同期合并口径合同销
同销售面积和金额同比分别增长3.38%和下降16.77%。4月份以来，国内疫情基本的缓和，以
于福州、厦门、上海、杭州、广州、宁波、嘉兴、郑州、成都等城市，规划计容建筑面积1086.72
未售货值5551.37亿元，其中完工项目、在建项目和拟建项目全口径剩余未售货值分别为191.48
亿元、3395.64亿元和1964.25亿元；权益剩余未售面积2562.44万平方米，预估权益剩余未
于福州、厦门、上海、杭州、广州、宁波、嘉兴、郑州、成都等城市，规划计容建筑面积1086.72
未售货值5551.37亿元，其中完工项目、在建项目和拟建项目全口径剩余未售货值分别为191.48
亿元、3395.64亿元和1964.25亿元；权益剩余未售面积2562.44万平方米，预估权益剩余未
在建项目全口径剩余未售面积2805.31万平方米，预估剩余未售货值3395.64亿元，其中权益
剩余未售面积1881.70万平方米，预估权益剩余未售货值2289.93亿元，以长沙、重庆、西安、
益未售面积557.80万平方米，预估权益未售货值1030.55亿元，业态以住宅为主，以一二线城
口径房地产项目楼面地价4355.78元/平方米，而2019年公司全口径合同销售均价12317.43
在建项目全口径剩余未售面积2805.31万平方米，预估剩余未售货值3395.64亿元，其中权益
剩余未售面积1881.70万平方米，预估权益剩余未售货值2289.93亿元，以长沙、重庆、西安、
益未售面积557.80万平方米，预估权益未售货值1030.55亿元，业态以住宅为主，以一二线城
口径房地产项目楼面地价4355.78元/平方米，而2019年公司全口径合同销售均价12317.43
元，同比增长5.86%；毛利润150.02亿元，同比增长5.40%；毛利率25.53%，相对稳定。截
至2019年末，公司预收款项801.06亿元，预收款项是当期结算收入的1.36倍，为未来收入及
等多元化方式获得土地。2018年以来，公司调整拿地策略，拿地节奏相对放缓。2017年～2019
年和2020年1～3月，公司是全口径新增计容建筑面积分别为2021.63万平方米、1332.52万
平方米、1268.65万平方米和280.37万平方米；平均楼面地价分别为5684.86元/平方米、
1,789.58亿元，尚需投资额1078.96亿元，资金来源主要为自有资金、商品房预售款、银行贷
款和债券等其他外部融资。拟建项目计划总投资额684.02亿元，已累计投资229.82亿元，尚
等多元化方式获得土地。2018年以来，公司调整拿地策略，拿地节奏相对放缓。2017年～2019
年和2020年1～3月，公司是全口径新增计容建筑面积分别为2021.63万平方米、1332.52万
平方米、1268.65万平方米和280.37万平方米；平均楼面地价分别为5684.86元/平方米、
1,789.58亿元，尚需投资额1078.96亿元，资金来源主要为自有资金、商品房预售款、银行贷
款和债券等其他外部融资。拟建项目计划总投资额684.02亿元，已累计投资229.82亿元，尚
地址：北京市朝阳区朝外西街3号兆泰国际中心C座12层100600官网：年以来，公司提高合作开发项目的比例，参股房地产项目规模增长较快。公司合作对
万平方米，权益可售面积684.45万平方米，权益剩余未售面积353.76万平方米，其中以南宁、
万平方米，权益可售面积684.45万平方米，权益剩余未售面积353.76万平方米，其中以南宁、
2017年～2019年及2020年1～3月，公司对联营和合营企业的投资收益分别为-0.74亿
元、-0.03亿元、7.07亿元和3.64亿元，随着参股公司项目逐渐进入结转，2019年对应的投资
3075.52亿元，同比增长16.76%，其中流动资产占比88.60%。2020年3月末，公司资产总额
款和货币资金等构成。随着经营规模扩大、房地产开发项目不断增多，公司存货规模逐年增长，2019年末存货账面余额为1758.39亿元，已计提7.42亿元跌价准备；2018年和2019年，公
司存货周转次数分别为0.31次和0.28亿元，周转效率有所下降；2020年3月末存货1831.10
亿元，较期初略有增长。2019年末，公司货币资金419.78亿元，其中受限货币资金52.87亿
有所增长且规模较大。2019年末，其他应收款379.96亿元，同比下降8.98%，系合作方经营
司和重庆协信远涪房地产开发有限公司，合计65.27亿元，占期末余额的17.04%；2020年3
月末，公司其他应收款417.60亿元，同比增长9.91%。公司未纳入合并报表范围的参股在建及
3075.52亿元，同比增长16.76%，其中流动资产占比88.60%。2020年3月末，公司资产总额
款和货币资金等构成。随着经营规模扩大、房地产开发项目不断增多，公司存货规模逐年增长，2019年末存货账面余额为1758.39亿元，已计提7.42亿元跌价准备；2018年和2019年，公
司存货周转次数分别为0.31次和0.28亿元，周转效率有所下降；2020年3月末存货1831.10
亿元，较期初略有增长。2019年末，公司货币资金419.78亿元，其中受限货币资金52.87亿
有所增长且规模较大。2019年末，其他应收款379.96亿元，同比下降8.98%，系合作方经营
司和重庆协信远涪房地产开发有限公司，合计65.27亿元，占期末余额的17.04%；2020年3
月末，公司其他应收款417.60亿元，同比增长9.91%。公司未纳入合并报表范围的参股在建及
公司非流动资产逐年增长，2019年末和2020年3月末分别为350.53亿元和374.13亿元，
资，2019年末和2020年3月末分别为148.48亿元和172.41亿元，主要系房地产合作开发项
占资产总额的比例为32.02%，占净资产的比例为193.45%。资产受限比例较高，对资产流动性
公司非流动资产逐年增长，2019年末和2020年3月末分别为350.53亿元和374.13亿元，
资，2019年末和2020年3月末分别为148.48亿元和172.41亿元，主要系房地产合作开发项
占资产总额的比例为32.02%，占净资产的比例为193.45%。资产受限比例较高，对资产流动性
权益为508.99亿元，同比增长24.05%。从所有者权益构成看，其他权益工具为50.00亿元，
系公司2017年发行的10.00亿元的永续中票“17阳光城MTN003”及30.00亿元的可续期信
托贷款，以及2018年发行10.00亿元的永续中票“18阳光城MTN001”；受益于公司的经营
积累，2019年末未分配利润为125.87亿元，同比增长37.60亿元；少数股东权益为241.54亿
致。2020年3月末，公司所有者权益536.67亿元，较2019年末增长5.44%，主要系少数股东
权益为508.99亿元，同比增长24.05%。从所有者权益构成看，其他权益工具为50.00亿元，
系公司2017年发行的10.00亿元的永续中票“17阳光城MTN003”及30.00亿元的可续期信
托贷款，以及2018年发行10.00亿元的永续中票“18阳光城MTN001”；受益于公司的经营
积累，2019年末未分配利润为125.87亿元，同比增长37.60亿元；少数股东权益为241.54亿
致。2020年3月末，公司所有者权益536.67亿元，较2019年末增长5.44%，主要系少数股东
债结构以流动负债为主。2019年末，公司负债总额2566.53亿元，同比增长15.42%，其中流
28.95%；2020年3月末，公司房屋预收款854.59亿元，计入合同负债。公司其他应付款主要
3月末分别为310.68亿元和390.91亿元。2019年末，一年内到期的非流动负债为241.74亿
元，同比下降20.15%，主要为一年内到期的长期借款和应付债券；2020年3月末为251.72亿
元。公司短期借款波动下降，2019年末为77.46亿元，同比下降56.11%，公司大幅减少非标
债结构以流动负债为主。2019年末，公司负债总额2566.53亿元，同比增长15.42%，其中流
28.95%；2020年3月末，公司房屋预收款854.59亿元，计入合同负债。公司其他应付款主要
3月末分别为310.68亿元和390.91亿元。2019年末，一年内到期的非流动负债为241.74亿
元，同比下降20.15%，主要为一年内到期的长期借款和应付债券；2020年3月末为251.72亿
元。公司短期借款波动下降，2019年末为77.46亿元，同比下降56.11%，公司大幅减少非标
长态势且规模较大。2019年末，长期借款为665.19亿元，增长29.37%，主要为项目开发贷以
及并购贷；2020年3月为628.03亿元，略有下降。公司应付债券持续增长，2020年3月末，
公司应付债券180.15亿元，较期初增加57.62亿元。截至2020年3月末，公司境内市场存续
长态势且规模较大。2019年末，长期借款为665.19亿元，增长29.37%，主要为项目开发贷以
及并购贷；2020年3月为628.03亿元，略有下降。公司应付债券持续增长，2020年3月末，
公司应付债券180.15亿元，较期初增加57.62亿元。截至2020年3月末，公司境内市场存续
务规模总体增长，且占比逐年提升。截至2019年末，公司全部债务6为1123.21亿元，较2018
年末增长略有下降，其中银行贷款531.06亿元，利率在3.40%~9.50%之间；债券（境内外）
负债率7为70.98%，全部债务资本化比率为68.82%，较2018年末分别下降0.97个百分点、2.71
有息债务考虑，2019年末，公司资产负债率为85.08%，长期债务资本化比率为64.60%，全部
债务资本化比率为71.88%。2020年3月末，公司资产负债率和全部债务资本化比率83.51%和
7调整后资产总额=财务报表资产总额-预收账款*（1-当期综合毛利率）；调整后负债总额=财务报表负债总额-预收账款。
以2019年末债务为基础，公司2020年、2021年和2022年到期的有息债务分别为335.49
亿元、454.48亿元和242.14亿元，2020年～2021年债务到期较为集中；若考虑债券回售，
公司2020年和2021年应偿还有息债务分别为447.98亿元和388.99亿元，届时公司将面临一
业利润率、总资本收益率、净资产收益率分别为20.17%、3.26%和8.49%，同比分别增长1.13
25.69亿元和21.88亿元，期间费用占同期营业收入的比重9.27%，较2018年上升2.28个百
亿元、0.55亿元和8.14亿元，2019年部分合作开发项目进入结算期，期内权益法核算的长期
2020年1～3月，公司营业收入67.15亿元，利润总额和净利润分别为7.23亿元和4.47
以2019年末债务为基础，公司2020年、2021年和2022年到期的有息债务分别为335.49
亿元、454.48亿元和242.14亿元，2020年～2021年债务到期较为集中；若考虑债券回售，
公司2020年和2021年应偿还有息债务分别为447.98亿元和388.99亿元，届时公司将面临一
业利润率、总资本收益率、净资产收益率分别为20.17%、3.26%和8.49%，同比分别增长1.13
25.69亿元和21.88亿元，期间费用占同期营业收入的比重9.27%，较2018年上升2.28个百
亿元、0.55亿元和8.14亿元，2019年部分合作开发项目进入结算期，期内权益法核算的长期
2020年1～3月，公司营业收入67.15亿元，利润总额和净利润分别为7.23亿元和4.47
亿元、-42.11亿元和-15.20亿元。受疫情影响，公司房地产项目开工销售进度将有所放缓，销
亿元、-42.11亿元和-15.20亿元。受疫情影响，公司房地产项目开工销售进度将有所放缓，销
流动比率和速动比率分别为151.73%和55.29%。经营性净现金流对流动负债保障程度有所波
流动比率和速动比率分别为151.73%和55.29%。经营性净现金流对流动负债保障程度有所波
注：以上企业最新主体信用等级均为AAA/稳定，数据来源自各企业公开披露的2019年数据，东方金诚整理。
8截至本报告出具日，阳光城02、18阳光城ABN001优先A2和19阳光城CP001均已按期兑付本息；17阳光城MTN001已
考虑其他因素，发行后公司资产负债率和全部债务资本化比率将分别为83.56%和68.15%。但
经营性净现金流和筹资活动前现金流量净额对本期债券的保护倍数分别为7.96倍、118.58倍、
考虑其他因素，发行后公司资产负债率和全部债务资本化比率将分别为83.56%和68.15%。但
经营性净现金流和筹资活动前现金流量净额对本期债券的保护倍数分别为7.96倍、118.58倍、
CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
